Подготовка к запуску Компенсационного фонда защиты дольщиков идет полным ходом.

И столь же спешно правится профильное законодательство. Правда, по мнению экспертов, пока «заретушированы» далеко не все «белые пятна».

Заполнение пробелов

В конце августа Правительство РФ одобрило проект закона о поправках в Налоговый кодекс, согласно которым застройщики получат налоговые льготы, равные отчислениям в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Среди преференций – отмена налога на прибыль для организаций со взноса в Компфонд и право учитывать данные расходы при определении налогооблагаемой прибыли. Кстати, законопроект предлагает включить в круг льготников и застройщиков, использующих упрощенную систему налогообложения. Есть льготы и для дольщиков – с выплаты из Фонда не будет взиматься НДФЛ.

Кроме того, Минстрой предложил Правительству РФ выпустить три постановления, регламентирующих работу Фонда. В первом уточняется методика финансирования Фондом достройки проблемных домов. Согласно документу, получать деньги на завершающие работы смогут выбранное по итогам конкурса юрлицо, готовое выкупить недострой; созданный в соответствии с законом о банкротстве кооператив; и даже сам банкротящийся застройщик – но на счет в уполномоченном банке, а сам процесс достройки будет жестко контролироваться.

Второй проект содержит пошаговую роспись получения дольщиком компенсации. А третий – условия инвестирования накапливаемых Фондом средств.

Напомним, по закону 218‑ФЗ Компенсационный фонд в статусе публично-правовой компании должен быть зарегистрирован до 27 октября. А уже с 29 декабря в него должны начать отчислять взносы строители, выводящие на рынок объекты, в которых не был зарегистрирован ни один ДДУ.

Вопросы дольщиков остаются

Новости о свежих инициативах свидетельствуют, что перед выборами государство все-таки взялось за проблему обманутых дольщиков всерьез. А Фонд начнет реальную работу в обещанные сроки.

Старый формат защиты через страхование себя не оправдал. «Обманутые дольщики прибавлялись, количество проблемных объектов росло, ведь не все застройщики преодолели испытания 2014 года, но за последние несколько лет ни одной выплаты не произошло», – признает замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. По его словам, прежде всего это связано с тем, что страховые выплаты производятся только после процедуры банкротства, а это занимает несколько лет. Причем к этому моменту, скорее всего, страховщики успеют поступившие средства «проесть».

Между тем эта схема – со страхованием – предположительно, сохранится для всех дольщиков, зарегистрировавших ДДУ до 29 декабря 2017 года.

У Фонда есть и другие (с точки зрения потребителей) недостатки. Так, пока еще в подвешенном состоянии пребывает вопрос, как будет оцениваться стоимость ущерба. Пока лишь известно, что это будет «средняя рыночная по субъекту Федерации». Но непонятно, чья «средняя рыночная»: по версии Росстата, Минстроя или на базе кадастровых оценок? «Компенсационный фонд дольщиков по сути является аналогом Агентства по страхованию вкладов, только не в банковской сфере, а на строительном рынке, – говорит старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов. – Хотя здесь тоже много ограничений. Не стоит, например, ждать, что фонд будет компенсировать полную стоимость жилья в бизнес- и премиум-классах».

Также, поскольку нет четкого юридического определения, кого считать обманутым дольщиком, на рынке используется несколько методик оценки статуса. Например, Минстрой отказывает в праве относиться к таковым гражданам, оказавшимся жертвами «двойных продаж» или вселившимися в дом на незаконно освоенном земельном участке.

Но в любом случае обманутые дольщики – это десятки тысяч россиян, а число проблемных объектов по стране колеблется на горизонте 600–800 стройплощадок. При этом в «особо отличившихся» регионах доля брошенных строек может доходить до 20 %.

Лучшее – враг хорошего

Застройщики же к новации относятся, скорее, позитивно. Например, многие специалисты вздохнули с облегчением, когда Фонд превратился в реальную альтернативу эскроу-счетам.

Уточним: такие счета – это второй возможный вариант защиты средств дольщиков. Выступая аналогом банковского аккредитива, данный счет позволяет собирать деньги дольщиков. Но получить их застройщик сможет только после подписания сторонами акта сдачи-приемки и урегулирования всех прочих вопросов, предусмотренных договором. Как напоминает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, до сих пор применение счетов эскроу не получило широкого распростаранения в силу того, что не является обязательным условием расчетов по сделке. При этом девелоперы относятся к данному банковскому продукту, мягко говоря, без энтузиазма.

Еще более важно, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, что появление такой госструктуры, как Фонд, заметно обнадеживает клиентов первичного рынка недвижимости. То есть, по разным оценкам, до 7 % граждан отринут страхи и теперь выберут первичку вместо вторички.

Кроме того, многие строители ожидали худшего и очень обрадовались, что размер отчислений в фонд (1,2 % от ДДУ) сопоставим с расходами на страхование. Однако, оговаривается Мария Литинецкая, необходимо продлить адаптационный период, который был заложен в принятых поправках к 214‑ФЗ.

Они предусматривают годичный мораторий на изменение ставок отчислений ДДУ. Действовать он стал с момента вступления поправок в силу, но фактически застройщики начнут платить отчисления в фонд только за полгода до окончания моратория. «Полагаю, правильным решением стало бы продление временного отказа от изменений в ставках на год начиная с 29 октября 2017 года. Тогда застройщики точно успеют адаптироваться», – пояснила эксперт газете «Кто строит в Петербурге».

Фото: green35.ru