Массовая застройка, начавшаяся на границах города и области в начале 2000‑х годов, сегодня привела к значительным проблемам: районы перенаселены, соцобъектов не хватает, транспортная доступность оставляет желать лучшего.

О том, какими должны быть новые жилые кварталы, и о том, как исправить ошибки прошлых лет, «Кто строит в Петербурге» поговорил с заместителем председателя правительства Ленобласти Михаилом Москвиным.

– Недавно Градсовет региона отклонил проект строительства города-спутника в поселке Тельмана. Это решение объяснили отсутствием градостроительной идеи. В чем должна быть эта идея?

– Градостроительная идея заключается в том, чтобы развивать территорию сбалансированно, с учетом уже сложившейся среды, обеспечивать ее необходимым количеством социальных объектов, строить дороги. Нельзя начинать стройку на любом свободном участке и быть уверенным в том, что люди все равно туда приедут. Если говорить о том же поселке Тельмана – мы изучили его развитие с начала 1990‑х и до 2017 года. За 27 лет там не наблюдалось значительных изменений в количестве жителей, да и на ближайшее будущее прогнозировать каких-то скачков тоже нельзя – там не станет на 100 тысяч человек больше. Вот в этом и есть градостроительная идея: нужно анализировать развитие территории и делать верные прогнозы на будущее.

– Глядя на Мурино или Девяткино, не ощущаешь ни анализа, ни прогнозов. И вы, и губернатор очень часто об этом говорите: невероятная высота домов, видимость благоустройства и транспортная недоступность. Вместе с тем, там продолжаются стройки, и новые проекты ничуть не лучше уже построенных. Почему так?

– То, что сегодня строится в Мурино, Девяткино или Кудрово, – это продолжение проектов, начатых еще лет десять назад. Тогда решения принимались местными органами самоуправления, у которых не возникало вопросов о том, как люди будут там жить какое-то время спустя. Сейчас у строителей есть разрешения, есть дольщики и обязательства перед ними. Мы же не можем все остановить, пусть даже ради градостроительной идеи, и лишить людей квартир в домах, которые уже строятся.

– Получается, там исправить ситуацию уже нельзя?

– Можно, но за счет новых проектов. К ним мы подходим, учитывая все допущенные ранее ошибки, как раз с точки зрения градостроительной идеи. К тому же сейчас полномочия по выдаче разрешений на строительство перешли на региональный уровень, а мы намного строже муниципалов. Если за 2016 год было выдано разрешений на строительство более 2 миллионов квадратных метров жилья, то к началу сентября этого года мы согласовали строительство только 350 тысяч квадратов.

– Почему так мало?

– Таким образом мы сдерживаем разрастание территорий и сохраняем баланс между строительством жилья и соцобъектов.

– Раз уж речь зашла о Мурино и Девяткино, не могу не спросить про дороги. В августе Минтранс РФ подтвердил, что он готов к софинансированию строительства развязки с КАД. Есть ли уже какое-то решение по объемам и срокам финансирования?

– Мы подготовили проект постановления правительства области, ждем согласования комитета финансов. Как только документ будет подписан губернатором, мы объявим конкурс по выбору подрядчика на строительство этой развязки и, если все пройдет по плану, в начале 2018 года приступим к строительству.

Что касается федерального софинансирования – сумма еще не определена, она будет учтена в бюджете на 2018 год. Пока мы объявляем конкурс и финансируем работы за счет собственных средств региона, а когда получим федеральные деньги, то просто уберем из расчетов региональную составляющую.

– Давайте вернемся к жилищному строительству и, в частности, к долевке. Вы недавно заявили, что было бы хорошо вообще отменить 214‑ФЗ. Почему?

– Последние изменения, внесенные в 214‑й федеральный закон, делают почти невозможной его реализацию. И сама логика закона, который изначально принимался как инструмент долевого строительства, теперь ломается. Требования к застройщикам ужесточились многократно, их загнали в очень жесткие рамки. Если честно, есть ощущение, что в итоге строители откажутся от долевки и перейдут на продажу только готового жилья. А долевое строительство просто исчезнет как факт.

– Но поправки, как говорят федералы, должны защищать права дольщика, а не застройщика, разве не так?

– Единственное требование 214‑ФЗ, которое сегодня работает, – это отсутствие двойных продаж. При сегодняшней регистрации договоров долевого участия двойные продажи исключаются. Но на этом все, права дольщика документ не защищает. Механизм страхования не работает, я не помню, чтобы кто-то получил страховку по не исполненным договорам долевого участия. Дольщики, которые уже оказались обманутыми, тоже не получат помощи по этому закону – 214‑й никак не помогает реализовать их права. К тому же закон никак не способствует достройке проблемных объектов, которых становится все больше и больше.

– И на помощь приходит закон о банкротстве. Но это ведь не самый быстрый способ закончить проблемный объект, других вариантов нет?

– Завершить долгострой сегодня можно двумя способами. Первый – когда сам застройщик вдруг оживает, находит деньги и берется за работы. Но, как показывает практика, это случается не очень часто. Второй способ – передача объекта другому застройщику в рамках банкротства. И этот вариант может быть довольно оперативным, если дольщики и прежний застройщик не мешают процедуре. Например, нам меньше года понадобилось, чтобы провести процедуру банкротства застройщика ЖК «Воронцов» – до декабря объект уже будет передан на ЖСК, и туда зайдет новый застройщик. Есть, кстати, еще вариант, когда объекты добровольно передают другому инвестору. Но пока от разговоров к действию никто из проблемных застройщиков не перешел.

– Губернатор недавно запретил выдачу разрешений на строительство в районах, где нет согласованных ПЗЗ и градпланов. Решение касается и объектов адресной программы. Перспектива потерять бюджетные деньги как-нибудь подстегнула муниципальные администрации?

– К сожалению, муниципалитеты не зашевелились даже после этого решения. Но им в любом случае придется эту работу начать, потому что с 2018 года вступает в силу федеральный закон, запрещающий финансировать адресные программы в тех муниципалитетах, где нет утвержденных градостроительных документов. Похоже, еще не все руководители муниципальных администраций понимают, что, как только этот закон заработает, мы даже при большом желании не сможем им помочь.

– Регион утвердил план реализации Стратегии‑2030. Как эта стратегия повлияет на строительный комплекс региона?

– Стратегия содержит в себе подробные перечни объектов, которые должны появиться в регионе, – дороги, поликлиники, объекты социальной и инженерной инфраструктуры. Положения этого документа легли в основу схемы территориального планирования Ленинградской области, которую мы сейчас дорабатываем.

– Ленобласти в скором времени запустит единую информационную систему документов территориального планирования региона. Для чего она нужна?

– Она уже работает, но частично и в закрытом режиме. Эта система будет содержать в себе информацию о каждом земельном участке на территории Ленобласти – все обременения, коммуникации и сети, дороги и даже существующие там дома. Схема позволяет инвестору изучить особенности участка, на котором он собирается что-то построить, узнать о существующих мощностях и перспективах развития.

– И напоследок задам вопрос, который вызвал бурное обсуждение в интернете. 1 сентября закончился срок действия программы расселения аварийного жилья. В начале августа говорилось о том, что Ленобласть выполнила программу на 55 %, однако через месяц регион отчитался о 100‑процентном выполнении. Как это получилось?

– Сейчас на сайте фонда уже почти 99 %. Августовские 55 % – это количество зарегистрированной собственности, а не построенных квартир, все было построено и выкуплено уже давно. А к 1 сентября каждый участник программы получил свидетельство о собственности нового жилья. Сейчас идет сам процесс переселения.