Поправки в закон о долевом строительстве грозят рынку серьезными последствиями. Крупнейшие девелоперы отмечают, что едва ли смогут полноценно работать по новым правилам, небольшие застройщики рискуют вовсе уйти с рынка.

Документ, призванный защищать права будущих дольщиков, не решил проблем дольщиков существующих, зато загнал строителей в угол.

Хотели как лучше 

Введенные законом 218‑ФЗ поправки в 214‑ФЗ и то, как строительной отрасли теперь с ними жить, застройщики Петербурга обсуждали в ходе «круглого стола», организованного СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» в рамках VIII Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство».

Как рассказал исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин, предложенная Минстроем РФ первая редакция поправок в 214‑ФЗ неоднократно исправлялась и дорабатывалась в ходе обсуждений в Госдуме, после чего законопроект вынесли на общественные слушания, куда были приглашены и застройщики, и дольщики. И намеченный вариант изменений был вполне рабочим. Но за три дня до рассмотрения документа во втором чтении (оно состоялось в июле 2017 года) появилась новая редакция закона, которую (с незначительными изменениями) в итоге Дума и приняла.

«Откуда она появилась за три дня и кто ее написал – мы не знаем. Никто не успел отследить, как этот документ вообще появился, а утвердили его почему-то в течение двух дней», – подчеркивает Виктор Прядеин.

По словам генерального директора Объединения строителей СПб, члена Совета НОСТРОЙ Алексея Белоусова, поправки, которые внесены в закон об участии в долевом строительстве, вызвали серьезное беспокойство в профессиональном сообществе. Документ серьезно ограничивает работу застройщиков, их финансовую деятельность и фактически лишает возможности развития. Так, например, по одному из положений документа, девелоперы лишаются возможности реализовать проекты комплексного освоения территорий, поскольку вводятся ограничения на использование средств дольщиков, а также обязательная норма, по которой строить на одном участке можно только один объект и только по одному разрешению на строительство.

Это положение грозит замедлением сроков и сокращением объемов строительства. Если застройщики перейдут к работе в режиме «один дом на одном участке», они не смогут сдавать те объемы жилья ежегодно, которые сдают сейчас, а реализация проектов будет растягиваться на несколько лет.

Одним из требований документа также является запрет на достройку проблемных объектов через масштабный инвестиционный проект. «Проблема обманутых дольщиков сегодня решается за счет того, что государство или региональная власть дают инвесторам ряд преференций, чтобы привлечь их к завершению проблемных объектов, – говорит Алексей Белоусов. – Застройщику предоставляют льготы по налогам, освобождают от социальной нагрузки, а он взамен берет на себя обязательства по завершению долгостроя. Теперь возможность такой достройки проблемных объектов фактически заблокирована».

Много претензий у бизнеса и к тем положениям закона, которые ограничивают финансовую деятельность застройщиков. Это и ограничение на расходование средств дольщиков (теперь деньги с одного объекта должны расходоваться только на него, и их нельзя использовать для реализации других проектов), и ограничения затрат на рекламу, аренду и зарплату. Кроме того, как отмечает Алексей Белоусов, увеличиваются налоговые нагрузки на строителей, что может привести к росту цен на жилье.

«Складывается впечатление, что федеральные законодатели, как в пословице, хотели сделать как лучше, а вышло как всегда, – отмечает эксперт. – В результате мы имеем документ, который не только не поможет дольщикам, но и потенциально может увеличить их количество. И проблема эта может возникнуть даже у добросовестных застройщиков».

Примерить на себе 

По словам директора по правовым вопросам Группы «Эталон» (бренд в Петербурге – «Эталон ЛенСпецСМУ») Виктории Цытриной, компания провела в некотором роде исследование и примерила новые требования закона на себя. Результат оказался довольно неожиданным: застройщик с 30‑летним опытом работы и миллионами построенных квадратных метров жилья с 1 июля 2018 года не сможет продолжать работу в строгом соответствии с внесенными в 214‑ФЗ поправками.

«Когда первый шок прошел, мы поняли, что все эти изменения проблему обманутых дольщиков не решают, но значительно усложняют работу застройщиков, – говорит эксперт. – И работать по ним не смогут ни крупные компании, ни тем более небольшие».

Новые требования закона, как отмечают в Группе «Эталон», ставят под угрозу как исполнение финансовых обязательств застройщиков по уже существующим договорам, так и соблюдение сроков ввода объектов. «Поправки вводят обязательный банковский контроль за стройкой и финансовыми потоками, но как он будет происходить – непонятно, – отмечает Виктория Цытрина. – Мы уверены, что, как только банки начнут осуществлять надзор над стройкой, оплата форм КС‑2 и КС‑3 растянется на пару месяцев. Это поставит под угрозу сроки сдачи объектов и повлечет риски появления новых обманутых дольщиков даже у добросовестных застройщиков».

Заложенные в закон требования по допустимым формам расходования средств приведут к тому, что реализация каждого проекта растянется на много лет, а завершив его, застройщик не сможет сразу приступить к новому. «Если мы должны вкладывать деньги дольщиков только в один проект, мы лишаемся возможности развития, – говорят застройщики. – Нельзя будет покупать землю, нельзя приступать к другим проектам, нельзя даже проектированием заниматься. А когда проект готов, нам придется потратить намного больше времени на то, чтобы начать что-то другое».

Издевательство над отраслью 

Застройщики единогласны: поправки в закон о долевом строительстве, если их срочно не изменить, в конечном итоге убьют это самое долевое строительство.

Несколько лет назад, когда 214‑ФЗ только появился, он тоже стал для рынка неожиданным. Однако сама идея – разработать четкие правила работы застройщиков и механизм защиты дольщиков – была принята строительным сообществом, которое принимало активное участие в создании документа.

«Изначально был принят закон, по которому можно работать, но все его новые редакции сделали документ только хуже, – считает заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Строительный трест» Ирина Топталова. – То, что предлагают нам сегодня, – это нонсенс. Непонятно, кто писал эти поправки, почему разработка закона прошла мимо строителей?» 

Она убеждена, что, если предложенные поправки не будут отменены или исправлены, рынок будет вынужден отказаться от долевого строительства и продавать только готовое жилье. «Этот закон в результате приведет к тому, что долевки не будет вообще», – считает эксперт.

С этим мнением согласна и генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. Поправки в 214‑ФЗ она называет издевательством над отраслью. «Строительство – это длительный цикл производства, мы работаем минимум два года над проектом в стандартный период и три-пять, а иногда и десять лет, если это большая территория, – говорит эксперт. – Как мы в течение этого периода при таких огромных изменениях сможем сделать хоть что-то? Добросовестные застройщики будут вынуждены приспосабливаться или сокращать объемы строительства, а недобросовестные все равно придумают новые схемы обмана».

Еще одной серьезной недоработкой нынешней версии закона, как добавляет исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, является тот факт, что документ не распространяется на уже существующих обманутых дольщиков.

Взять и отменить?

Принятые поправки вызывают много вопросов не только у застройщиков, но и у чиновников. Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин, например, считает, что 214‑ФЗ изжил себя, и лучшим решением проблемы была бы полная его отмена.

Он уверен, что закон в своем нынешнем виде создает слишком много сложностей для развития отрасли. «Понятно, что эта мысль несколько крамольная, но все же очень хотелось бы отменить закон 214‑ФЗ и продавать только готовое жилье», – сказал чиновник.

В областном правительстве отмечают, что проблему обманутых дольщиков документ практически не решает. Более того, на рынке развивается «потребительский экстремизм», когда дольщики с помощью юристов выбивают с застройщиков огромные неустойки и едва ли не разоряют застройщиков.

Но очевидно, что отменить закон невозможно. Пока же при Совете Федерации, куда обратились обескураженные документом строители, создана рабочая группа. Как отмечают в НОСТРОЙ, Совет Федерации стал единственным государственным органом, который захотел разобраться в возникшей ситуации. В Госдуме на обращения строителей отвечали в стиле «мы не видим никаких проблем, вы неправильно анализируете ситуацию».