Смольный возвращается к идее реализации в Санкт-Петербурге проектов комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) и даже отобрал для «пилотов» три участка в разных частях города.

Между тем профессиональному сообществу до сих пор не ясно, как будет работать этот механизм, а некоторые выражают сомнение в самой возможности его применения.

Напомним, принцип проектов КУРТ, появившихся в законодательстве благодаря закону 373‑ФЗ, внесшему поправки в Градостроительный кодекс РФ (начали действовать с 1 января 2017 года), достаточно прост. Задача нововведения – вовлечь в оборот земли, по тем или иным причинам из него выпавшие. При этом освоение территорий будет носить комплексный характер, т. е. проект должен включать не только жилье, но и транспортную, инженерную, социальную и иную инфраструктуру, торгово‑развлекательные, офисные и даже производственные объекты, рекреационные зоны, культурные и креативные пространства и пр.

В ходе реализации проектов КУРТ, по мысли их инициаторов, должны появляться внутренне самодостаточные анклавы с комфортной для жизни средой, новыми рабочими местами и центрами притяжения населения. Под их реализацию могут быть задействованы как свободные территории, так и частично застроенные, что делает механизм потенциально пригодным для использования при реновации и редевелопменте.

Инициаторами КУРТ могут быть как собственники участков, предназначенных для развития, так и власти. В первом случае инвесторам придется провести переговоры и добиться участия в проекте всех владельцев недвижимости, попадающей в зону КУРТ. Во втором – федеральным законом предусмотрена возможность изъятия земель для реализации проекта с выплатой собственникам компенсаций. Также предполагается помощь (в т. ч. и финансовая) со стороны властей.

3 из 14

На совещании, прошедшем под председательством вице-губернатора Петербурга Игоря Албина, были определены три территории, на которых предполагается реализовать пилотные проекты КУРТ. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев сообщил, что они отобраны из 14 потенциальных площадок по КУРТ, отображенных на карте градостроительного зонирования в Правилах землепользования и застройки.

Для принятия решения об использовании механизма КУРТ по инициативе города не менее 50 % от общей площади территории, в границах которой планируется такой проект, должны занимать участки, виды разрешенного использования которых и параметры объектов капстроительства не соответствуют градостроительному регламенту. Это, как уточняет КГА, в основном земли так называемого «серого пояса». В частности, анализ показал возможность для города инициировать КУРТ на следующих локациях:

– пос. Петро-Славянка (1);

– территория в Сестрорецке, ограниченная Ермоловским пр., проектным продолжением ул. Борисова, наб. р. Сестры, ул. Володарского, пл. Свободы, полосой отвода железной дороги Сестрорецкого направления (2);

– территория, ограниченная пр. Народного Ополчения, Лиговским каналом, территорией аэропорта Пулково, рекой Дудергофка, Дудергофским ручьем, Совхозной ул (3).

Предполагается, что по ряду других территорий инициатива использования КУРТ будет проявлена правообладателями земельных участков.

В Смольном уточнили, что для того, чтобы механизм КУРТ заработал, предстоит принять нормативно-правовые акты регионального уровня, а также урегулировать некоторые проблемные вопросы, которые выявлены в субъектах РФ при изучении новых градостроительных возможностей. Так, Минстроем подготовлены поправки в Градостроительный кодекс РФ в части исключения требования о выделении в ПЗЗ территорий КУРТ по границам территориальных зон, что позволит не замораживать выдачу градостроительных планов для строительства объектов в этой зоне.

Игорь Албин поручил КГА совместно с Комитетом по инвестициям подготовить проект городского закона о разграничении полномочий органов власти при реализации проектов КУРТ, а Комитету по строительству и Комитету имущественных отношений подключиться к разработке региональных подзаконных актов, регулирующих деятельность органов власти по КУРТ.

Понимания нет

Между тем, по мнению опрошенных газетой «Кто строит в Петербурге» экспертов, понимания того, каким образом должны реализоваться проекты КУРТ, по-прежнему нет не только у застройщиков, но и у самих властей (см. «Проекты невнятной КУРТизны», «Кто строит в Петербурге», № 17, 2017).

По словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игоря Кокорева, поскольку пока ни один проект КУРТ не вошел в стадию практической реализации, можно только предполагать, какие плюсы и минусы даст новый формат.

С ним согласна директор по развитию «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Ольга Михальченко. «Все обсуждения, которые были с нашим участием по вопросам КУРТ, говорят о достаточно поверхностном понимании возможностей и недостатков как девелоперами, так и исполнительными органами государственной власти», – отмечает она.

«Пока совершенно не проработана ни юридическая база, ни теоретический механизм реализации таких проектов. Непонятны обязательства сторон, схема освоения земель, вопросы редевелопмента уже находящихся на участке объектов и многое иное. Между тем речь идет не о точечном проекте, а об огромных территориях с соответствующими необходимыми инвестициями. А раз у девелоперов нет четкого понимания правил игры, нет возможности просчитать экономику проекта, то и интереса к ним ожидать не приходится», – убеждена руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

По словам Ольги Михальченко, КГА считает, что преимущества КУРТ заключаются в том, что позволяют инициатору определить перспективу и утвердить проект планировки территории, отвечающей целям устойчивого комплексного развития. Но при этом возникает проблема урегулирования вопросов с «соседями по кварталу». «На наш взгляд, Смольный должен законодательно урегулировать этот вопрос в увязке с имущественными правами третьих лиц. И основная задача Смольного при утверждении ППТ по территории КУРТ – утвердить план мероприятий по реализации заложенных проектных решений. Принципиально мероприятия по развитию должны финансироваться за счет инвесторов, но с учетом неоднородности собственников особую актуальность имеет закрепление обязанностей каждого по участию в реализации КУРТ именно в постановлении правительства», – считает она.

«Большая зарегулированность формата КУРТ, с одной стороны, усложнит старт проекта, но с другой стороны, сделает более понятными различные этапы его реализации, распределение зон ответственности и пр.», – отмечает Игорь Кокорев.

А начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова вообще не понимает, какой разговор о проектах КУРТ может идти после последних изменений в федеральном законодательстве. «Закон 218‑ФЗ, помимо всего прочего, внес принцип: «один застройщик – один объект – одно разрешение на строительство». Каким образом при таких нормах может вестись комплексное освоение территории – вообще не понятно. Ведь этот принцип фактически декларирует возможность только точеченой застройки, от которой много лет отрасль уходила, и это, на мой взгляд, было верно. Мне представляется, что до тех пор, пока в 218‑ФЗ не будут внесены серьезные корректировки, о проектах КУРТ можно забыть, да и вообще сам процесс девелопмента не может идти нормально», – подчеркивает эксперт.

И о пилотах

«Поскольку в городе явный дефицит хороших участков, необходимо вводить в коммерческое использование новые территории. В первую очередь речь идет о редевелопменте, т. е. еще более сложном формате развития территорий по сравнению с развитием ранее не застроенных участков. И для крупных проектов целесообразность КУРТ может оказаться особенно велика», – признает Игорь Кокорев.

Однако сами локации под пилотные проекты у экспертов вызывают сомнения. Наиболее интересной они называют территорию в Сестрорецке. «Это центральная, историческая часть Сестрорецка, да и в целом достаточно престижная локация, плюсом которой является еще и близость к Финскому заливу. Курортный район – не только активно развивающийся, но и благополучный в плане экологии», – говорит директор аналитического центра Холдинга RBI Вера Сережина.

Ольга Трошева указывает, что жилье в этой локации может иметь достаточно высокие цены, хотя есть и свои сложности. «Сестрорецк наиболее удален от города, но расположен в престижном направлении. Средняя цена квадрата в локации составляет 95 тыс. рублей (сегмент масс-маркет, при 100‑процентной оплате). Однако в центре территории располагается Сестрорецкий инструментальный завод им. С. П. Воскова, основанный еще Петром I. Необходим редевелопмент его территории», – отмечает она.

«Территории в южных районах Петербурга не так привлекательны, и цены здесь могут быть существенно ниже. Среди минусов локации Колпинского района традиционно называют наличие рядом крупных промзон, полигона «Красный Бор», исправительных учреждений, не самую благоприятную транспортную ситуацию», – подчеркивает Вера Сережина.

С ней согласна Ольга Трошева. «Колпинский район и южная часть Невского района отличаются не самой лучшей транспортной доступностью и в ряде локаций отсутствием необходимой инфраструктуры. Средняя цена квадрата там составляет 70,8 тыс. рублей», – отмечает она.

Сходятся взгляды экспертов и на третью предлагаемую территорию. «Красносельский район более благополучен с точки зрения экологии, но он столь же проблемный с точки зрения транспортной доступности. За недвижимость здесь потребители сегодня не готовы платить много», – говорит Вера Сережина. «Положительный фактор, что данная территория находится в границах города. Потенциально здесь возможно возведение жилья класса масс-маркет. Среди негативных факторов – непосредственная близость аэропорта, КАД. Территория находится в отдалении от обжитых районов, зажата железнодорожными путями, и пока никакой инфраструктуры – ни транспортной, ни социальной, ни торговой инфраструктуры тут нет», – добавляет Ольга Трошева.

Таким образом, по словам экспертов, схема КУРТ до сих пор не имеет ясного механизма реализации, а предлагаемые локации не представляются особо привлекательными для девелоперов. По совокупности это приводит к выводу, что практическая реализация первого проекта КУРТ в Петербурге начнется еще не скоро.

Фото: stroypuls.ru