С момента вступления в силу федерального закона 373‑ФЗ, который ввел в обиход понятие комплексного устойчивого развития территорий, прошло почти 10 месяцев. Однако некоторые положения этого документа все еще вызывают множество вопросов, как у девелоперов, так и у региональной власти. Четкого и понятного механизма реализации проектов КУРТ нет до сих пор, а многие требования к этой схеме противоречат Градкодексу РФ.

С принятием 373‑ФЗ в области градостроительного зонирования произошли значительные изменения: в законодательство с 1 января 2017 года внесены два новых института комплексного развития территорий – по инициативе правообладателей недвижимости и по инициативе органа местного самоуправление. КУРТ или комплексное устойчивое развитие территорий предполагает вовлечение в оборот пустующих земель и их всестороннее развитие – строительство жилья, создание социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, рабочих мест, объектов культуры и разнообразных точек притяжения будущих жителей этих территорий.

Саму идею КУРТ многие девелоперы считают удачной. Так, генеральный директор Hansa SPb Development Олег Барков считает, что проекты комплексного устойчивого развития территорий могут быть востребованы прежде всего для реновации. «Изменения в федеральном законодательстве позволяют изымать участки для реализации проектов КУРТ с выплатой владельцам компенсации. Это позволит активизировать процесс редевелопмента серого пояса в Петербурге», – отмечает эксперт. По мнению начальника отдела маркетинга компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Галины Чесаевой, КУРТ мог бы стать хорошим инструментом для девелоперов, которым важно не просто застроить, но и развивать территории.

Юридические тонкости

Вместе с тем и толкование, и практическое применение норм, которые касаются деятельности по комплексному устойчивому развитию территорий, до сих пор вызывают вопросы. По словам начальника отдела правовой экспертизы юридического управления Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Галины Цой, изначально предполагалось, что нововведения будут способствовать освоению территорий, в том числе заброшенных промышленных зон, градостроительной реорганизации и благоустройству городов, однако в сегодняшней редакции закона предлагаемое понятие деятельности по устойчивому комплексному развитию не определяет в полной мере содержание самого понятия КУРТ и сформулировано так, что может быть применено к любому процессу строительства и реконструкции.

«Для формального ведения нового вида деятельности необходимо установить его отличия от иных видов деятельности и определить, что именно попадает под определение комплексного устойчивого развития территории, – говорит Галина Цой. – Сегодня в Градостроительном кодексе предусмотрено несколько видов деятельности, которые в той или иной степени предусматривают комплексное развитие: это развитие застроенных территорий, КОТы, освоение территорий для строительства жилья экономкласса, комплексное освоение территорий по инициативе правообладателей земли и комплексное освоение территорий по инициативе органов местного самоуправление. Из всех указанных видов деятельности к КУРТ напрямую относятся только два последних. Однако, несмотря на отсутствие прямых указаний, все другие перечисленные виды деятельности не могут не относиться к комплексному устойчивому развитию территорий».

Постановлением правительства Петербурга № 550 сегодня определены 14 территорий, на которых предусматривается комплексное устойчивое развитие. Все они отображены на карте градостроительного зонирования в Правилах землепользования и застройки. Пилотные проекты КУРТ предполагается реализовать пока только на трех территориях из них – в Петро-Славянке, Сестрорецке и в Красносельском районе неподалеку от Пулково (см. «Три «пилота» под КУРТ», «Кто строит в Петербурге», № 35, 2017).

Однако, чтобы приступить к этим пилотным проектам, необходимо разработать механизм и порядок взаимодействия исполнительных органов власти, девелоперов и собственников территорий при реализации КУРТ. И в этом чиновники видят проблему. Так, по словам члена Постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам петербургского ЗакСа Александра Рассудова, сложность заключается в том, что к новым федеральным законам очень неспешно подтягиваются региональные нормативно-правовые акты. «Мы оказываемся в так называемой юридической серой зоне, когда основы регулирования уже заложены, но регулирование пока невозможно, – говорит депутат. – К тому же, федеральное законодательство пишется для всех субъектов РФ и не учитывает специфику конкретного региона, поэтому часто общегосударственные регламенты вступают в противоречие с региональными. Мы постоянно наблюдаем эту борьбу в Петербурге, где действуют жесткие ограничения по деятельности вблизи исторических памятников».

Определить границы

Основной проблемой при регулировании комплексного развития территории является сегодня порядок установления границ территории КУРТ. Согласно 373‑ФЗ, территории, на которых планируется деятельность по комплексному устойчивому развитию, устанавливаются в ПЗЗ. Однако тут возникают вопросы: обязательно ли вся территория, включенная в указанные границы, должна осваиваться в рамках КУРТ и означает ли это, что в границах территории КУРТ уполномоченные лица не вправе принимать решения о подготовке ППТ вне процедур, установленных Градкодексом.

При этом в статье 46.10 Градкодекса прописано, что решение о реализации КУРТ принимается только при наличии Правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых можно осуществлять такие проекты. А в статье 46.9 аналогичная ссылка на обязательное наличие соответствующей территории в ПЗЗ отсутствует.

Но больше всего вопросов у КГА вызывают нормы, регулирующие подготовку документации для планировки территорий при реализации проектов КУРТ. Нововведения определяют, что правообладатель участка самостоятельно принимает решение по подготовке ППТ. Однако сегодня подготовка проектов планировки территорий осуществляется только по заданию уполномоченного органа и в рамках установленного законом порядка. «Самостоятельное принятие решения по подготовке ППТ исключает подготовку задания по планировке территории. Таким образом, это требование противоречит Градкодексу», – замечает Галина Цой.

Неясность юридических основ проектов КУРТ непосредственно на федеральном уровне пока делает переход к их практической реализации в регионах практически невозможным.