Круг проблем строительного рынка не ограничивается «драконовскими» нормами поправок в 214‑ФЗ. 

Объемы строительства снижаются, растет число обанкротившихся застройщиков, а цены на новостройки практически заморожены. Тем не менее эксперты отмечают, что пик кризиса остался позади.

Объемы

Строительная отрасль традиционно реагирует на макроэкономические сдвиги с отставанием. Так, отмечает первый зампред Комитета Госдумы РФ по жилищной политике Александр Сидякин, начавшийся в стране в 2014 году кризис отразился на объемах ввода жилья только к 2016–2017 годам. В 2015 году были сданы рекордные 85,3 млн кв. м, в 2016‑м – 79,8 млн. В этом году ожидается ввод на уровне 75–76 млн кв. м, впрочем, падение идет преимущественно за счет малоэтажного строительства. «По прогнозам Минстроя, объемы сдачи многоквартирных домов повторят результаты 2016 года, то есть будут на уровне 47–48 миллионов квадратов», – утверждает Александр Сидякин.

Со своей стороны президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев уточняет, что свою роль сыграли и западные санкции. «Напрямую отрасль от них мало зависит. Но ряд вызванных санкциями факторов не могли не сказаться. Например, это возросшие ставки по кредитам», – заявил экс-губернатор Петербурга в ходе Всероссийского жилищного конгресса.

Между тем заместитель руководителя аналитического центра АИЖК Андрей Бархота обращает внимание, что пик снижения объемов ввода жилья пришелся на начало года – падение январь к январю составило 22 %. «К августу ввод жилья практически достиг показателя 2016 года, а ввод многоквартирных домов за август вырос на 19 % по отношению к августу 2016 года», – подсчитал эксперт.

Иными словами, апогей кризисных явлений остался позади.

Дольщики и банкротства

«Новая редакция 214‑ФЗ – это выстраданное решение», – говорит Александр Сидякин. По его оценкам, сейчас в стране насчитывается более 1200 проблемных объектов, по которым стройка либо остановлена, либо ведется предельно медленно. А число пострадавших соинвесторов уже превысило 130 тыс. человек. «Не все они входят в федеральный реестр обманутых дольщиков, поскольку само по себе включение в реестр никаких благ не предполагает», – отмечает депутат.

При этом существующие гарантийные механизмы защиты дольщиков не работают. Страховые компании, собрав 40 млрд рублей, с января 2014 года, когда начал действовать этот механизм, провели только одну выплату потерпевшему клиенту. Остаются определенные организационные сложности и с будущей работой Компенсационного фонда (см. «МЧС для дольщиков: как это будет», «Кто строит в Петербурге», № 34, 2017). Но Александр Сидякин предлагает дождаться старта работы Фонда, чтобы устранять недочеты по ходу.

Впрочем, далеко не всегда за остановкой строительства скрывается злой умысел. Так, одной из причин частых банкротств застройщиков Владимир Яковлев называет несвоевременные, с большим запозданием выплаты по госзаказам из бюджетов. Особенно остро стоит проблема оплаты из муниципальных бюджетов.

При этом ситуация с долгами в отрасли далека от благополучной. Доля проблемных кредитов у строительных компаний достигла 24 % и за последние 12 месяцев выросла на 10 п. п. Только за прошлый год обанкротились 3183 строительные компании.

Некоторую надежду дарит лишь то, подсказывает Андрей Бархота, что в банковском секторе скапливается избыток ликвидности. На этом фоне как минимум добросовестные плательщики по кредитам могут рассчитывать на рефинансирование займов.

Реформа СРО

Как отмечает Владимир Яковлев, к сегодняшнему дню в рамках реформы саморегулирования подготовлены все необходимые нормативные документы, чтобы уже можно было работать по новым стандартам. Введена коллективная ответственность за ущерб, связанный с ненадлежащим исполнением договорных обязательств. И порядка 400 СРО объявили о создании соответствующих фондов общим объемом 32 млрд рублей. А с 1 октября Ростехнадзор начинает исключать из реестра СРО, нарушающие законодательство.

Также определены фактические размеры средств компенсационных фондов, находящиеся в распоряжении СРО. Они достигают порядка 71 млрд рублей. «Но это составляет всего лишь 57 % от суммы, которая была несколько лет назад, – обращает внимание Владимир Яковлев. – Куда ушли остальные деньги, предстоит разбираться».

Есть и другие «недоработки». «Осталось 3 тысячи строительных компаний, не успевших перейти в СРО по месту регистрации, как этого требует 372‑ФЗ», – отмечает заместитель исполнительного директора Национального объединения строителей Сергей Пугачев.

Впрочем, президент Ассоциации строителей России Николай Кошман при оценке действующей правовой базы настроен гораздо более критично. Недопустимой он считает ситуацию с отставанием по Еврокодам. Партнер России по Таможенному союзу Белоруссия перешла на работу по таковым, Казахстан переходит, Россия же «никуда не спешит». «У нас действуют старые СНиПы, а новации в ценообразовании – это нормативные справочники восьмидесятых годов, на которые наклеили свежие титульные листы», – подчеркивает эксперт.

По мнению Николая Кошмана, сегодня вопросы технического регулирования отрасли стоят как никогда остро – на рынок приходят новые материалы, технологии и техника.

Бюджет

Одним из наиболее ярких трендов строительного рынка, по мнению Александра Сидякина, является окончательный отказ от точечной застройки и перенос акцентов на комплексное развитие территорий. Потребитель уже не довольствуется исключительно качеством строительства дома, оценивается благоустройство и инфраструктура.

Со своей стороны государство отвечает на запрос времени подчеркнутым вниманием к состоянию городской среды. «Это стало политической повесткой в рамках начавшейся избирательной кампании», – констатирует депутат.

Так, в прошлом году в РФ было выделено 25 млрд бюджетных рублей на развитие городских пространств. Кроме этого, определенные траты несут региональные бюджеты.

И при распределении нового бюджета главе Минстроя прежде всего придется отстаивать две позиции. Во‑первых, это выделение денег по программе «Городская среда». Напомним, всего по этой программе предполагется ежегодное выделение 25 млрд рублей в течение 5 лет. «Это позволит привести в порядок все 100 тысяч дворов России», – рассуждает Александр Сидякин. Во‑вторых, это программа «Развитие застроенных территорий», на которую тоже ожидается выделение 25 млрд рублей.

Итого

«Не так давно, в конце 2004 года, был принят известный пакет из 27 федеральных законов. Их целью было создание законодательной базы для перехода жилищной сферы к рыночным отношениям, – напомнил Владимир Яковлев. – Изменения вносились в Жилищный и Строительный кодексы, появились ФЗ «Об ипотеке» и ряд других документов. С тех пор рынок развивается, и перед строителями возникают новые и новые вызовы».

Но, несмотря на различные проблемы, ипотечный рынок растет, саморегулирование развивается, а система технического регулирования совершенствуется. Проще говоря, за минувшую дюжину лет отрасль вполне научилась возникающие проблемы преодолевать, заключает он.