В этом году девелоперы стараются впрок запастись землей под застройку, так как с лета 2018 года приобрести участки будет намного сложнее из-за изменения законодательства.

Причем застройщики предпочитают землю внутри КАД, так как видят сокращение спроса на жилье в пригородных локациях Ленобласти.

Закон против застройщиков

По оценке Colliers International, только за первое полугодие петербургские застройщики инвестировали в покупку земли под жилищные проекты почти столько же, сколько за весь 2016 год. Новых участков под коммерческую недвижимость девелоперы почти не приобретали, но выросли также инвестиции в покупку земли для размещения собственных объектов. В общей сложности в приобретение земли компании вложили 325 млн долларов, причем 93,23 % пришлось на участки под будущую жилую застройку.

Такой резкий перекос в сторону жилья не случаен: в августе был принят закон 218‑ФЗ, который принципиально меняет правила игры на первичном рынке, внося существенные поправки в 214‑ФЗ «О долевом строительстве…». В частности, одна из новаций касается и приобретения земли: 218‑ФЗ вводит запрет использования средств дольщиков на возмещение затрат на покупку участка, прав на него, проектирование, изыскания и экспертизу.

Это означает, что девелоперам придется брать банковские кредиты на получение земли и предварительные работы. В итоге это увеличит их издержки на подготовку проектов к выводу в продажу.

У застройщиков осталось некоторое время на то, чтобы пополнить земельные банки: до середины 2018 года будут действовать переходные положения 218‑ФЗ, и ограничения на земельные сделки за счет средств дольщиков пока не будет. «Поэтому все и спешат как можно больше приобрести земли и готовых проектов, чтобы после вступления в силу всех положений 218‑ФЗ какое-то время строить по старым правилам»», – поясняет генеральный директор «Петрополь» Марк Лернер.

Девелоперы возвращаются в Петербург

Примечательно, что большую часть земли застройщики стараются приобрести в границах города. По данным экспертов компании Rusland SP, за январь-сентябрь 2017 года под строительство жилой недвижимости в пределах КАД девелоперы купили на 120 % больше земельных участков, чем за аналогичный период 2016‑го.

Так, архангельский холдинг «Аквилон Инвест» этой весной купил в Петербурге три земельных участка площадью почти 3 га под строительство около 100 тыс. кв. м жилья. Затраты на их застройку оцениваются в 9 млрд рублей.

Девелоперская компания «Полис Групп» приобрела за 1 млрд рублей участок химического завода «Реактив» на Октябрьской набережной площадью около 2 га.

«Группа ЛСР» стала владельцем 34 га на намывных территориях Васильевского острова, которые ранее планировала застраивать турецкая Renaissance Development. Вложения в покупку не раскрываются, эксперты Colliers International оценивают их в 7–8 млрд рублей. В самой «Группе ЛСР» сообщают, что на данной территории запланировано строительство 500 тыс. кв. м жилья высокого класса комфортности. В целом за 10 лет застройки намывного участка ЛСР инвестирует в этот проект свыше 40 млрд рублей.

ЦДС завершает сделку по приобретению завода «Кулон». За 7 га на Пискаревском проспекте ЦДС могла заплатить 5 млрд рублей, а построить здесь можно около 100 тыс. кв. м жилья.

Совсем недавно Glorax Development купила участок на улице Тосина во Фрунзенском районе. А группа «Эталон» приобрела проект на Аптекарском пр., 5, в Петроградском районе, который получил название «Ботаника».

По данным Rusland SP, в этом году землю для строительства жилья и апартаментов приобрели, помимо названных компаний, также ГК «ПИК», EKE Group, Seven Suns Development, Холдинг RBI, «ПСК», СК «Темп», ООО «Гринхаус».

«Дело в том, что из-за насыщения ближайших пригородов Петербурга предложением новостроек и, как следствие, демпинга цен строительство там новых проектов в прежних масштабах становится невыгодным», – поясняет партнер компании Rusland SP Андрей Бойков.

Больше того, отмечает Андрей Бойков, некоторые девелоперы начали избавляться от приобретенных ранее наделов в пригородах Петербурга.

Например, ЗАО «Ленстройтрест» продает земельные участки общей площадью 12 га в проекте «Янила кантри» в поселке Янино. «Лидер Групп» планирует избавиться от участков в Шушарах и Мурино.

Не для жизни

Застройщики не хотят делиться наблюдениями о том, насколько успешно продаются квартиры в заКАДье по сравнению с городскими. Это и понятно – ведь у большинства девелоперов есть проекты как в Петербурге, так и в Ленобласти. И подтверждение того, что спрос на областные квартиры падает, негативно отразился бы на продажах.

Однако факты говорят сами за себя. По данным Центра оценки и аналитики «БН», объем нового предложения в Ленобласти сокращается: например, в сентябре, впервые за несколько лет, за пределами КАД не было выведено в продажу ни одного нового объекта. Застройщики предложили покупателям квартиры в десяти жилых комплексах общей площадью 3,9 тыс. кв. м, и все они расположены внутри КАД.

«В Ленобласти людей привлекает только цена. Но покупатель все больше задумывается, как он будет жить в квартире, которую дешево купил. А уровень комфорта он получит соответственно затратам», – делится на условиях анонимности представитель компании-застройщика.

Главные проблемы – транспортная доступность и инфраструктура. Заявленные городом в предыдущие годы планы по строительству метро в сторону наиболее перспективных для жилищного девелопмента территорий все время отодвигаются. Неизвестно, когда появится метро в Янино, Кудрово, в южном направлении. «Это значит, что выбираться из дома придется либо на собственном автомобиле, либо на маршрутках. Для взрослых это не так проблематично, а вот для семей с детьми – серьезное ограничение. Даже если в жилом комплексе или поблизости от него застройщик предусмотрел детсад и школу, ребенку нужны поликлиники, он занимается в кружках, ходит в театры и музеи. В заКАДье это проблема», – продолжает собеседник.

По его словам, большинство пригородных ЖК превратится в «огромные спальники», куда люди будут приезжать только для сна. Так уже произошло в Подмосковье, где новоселы ощутили дефицит комфорта. К тому же многие ЖК годами стоят лишь наполовину заселенные, что усугубляет это ощущение. Продать же такое жилье проблематично – по той же причине. А также из-за слишком большого объема предложения.

Поэтому в ближайшие годы покупатели будут стараться приобретать квартиры на территории Петербурга. Пусть даже для этого им придется немного пожертвовать площадью и купить менее просторное жилье, прогнозирует эксперт.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, МЛН $

	2014	2015	2016	I пол. 2017
Земля для строительства коммерческой недвижимости	93	14	48	2
Земля для строительства жилой недвижимости	1111	262	330	303
Земля для строительства объекта для собственных нужд	38	16	9	20