Специалистам ипотечного рынка уже понятно, каких выгод и невзгод ждать от рыночной конъюнктуры до конца года. Но можно попробовать заглянуть и в более отдаленное будущее.

Есть чем похвалиться

К четвертому кварталу ипотечный рынок подошел на подъеме. И текущие прогнозы звучат более чем оптимистично.

Заместитель руководителя аналитического центра АИЖК Андрей Бархота предполагает, что в 2017 году, по сравнению с 2016‑м, объемы выдачи жилищных кредитов вырастут на 22 % – до 1,8 трлн рублей (более 1 млн сделок). При этом рост, сохраняя достигнутые темпы, перекочует и в следующий год. И по итогам 2018 года объем продаж в финансовом выражении составит 2,2–2,3 трлн рублей.

Соответственно, и петербургские филиалы крупных игроков демонстрируют неплохие итоги третьего квартала.

В группе ВТБ, например, по итогам 9 месяцев ипотечные подразделения в регионе выдали свыше 8,8 тыс. кредитов на общую сумму в 23,2 млрд рублей, что более чем на 11 % больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«За 2017 год «Абсолют Банк» в Петербурге увеличил ипотечный портфель на 20 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Выдано 875 кредитов на 2,3 миллиарда рублей», – со своей стороны отмечает заместитель управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Петербурге Мария Батталова.

«За 9 месяцев текущего года прирост новых выданных жилищных кредитов к аналогичному периоду прошлого года в Петербурге составил 47 %, а в целом по СЗФО – 36 %», – приводит еще более впечатляющие результаты директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев.

Правда, борьба между банками даже просто за присутствие на ипотечном рынке становится все ожесточенней. И лидеры теснят остальных.

Как констатирует Андрей Бархота, пятерка ведущих игроков ипотечного рынка занимает более 75 % рынка РФ. Это госбанки: Сбербанк (50,1 %), ВТБ 24 (19 %), Россельхозбанк (3,3 %), Газпромбанк (3,2 %), а также банк с иностранным капиталом «Райффайзенбанк» (3,4 %). Для сравнения – в США топ‑5 банков контролирует лишь 30 % рынка. «Рыночная же доля крупнейшего российского частного банка не превышает 1,4 % («Абсолют Банк»)», – отмечает аналитик.

Ставки притормозят

Впрочем, дальнейшая конкурентная борьба обещает приобрести новую особенность.

С начала года ипотечные ставки снижались быстрее ключевой ставки: примерно 2,3 п. п. против 1.5 п. п. То есть снижение шло опережающими темпами в расчете, что ключевая ставка на месте не останется. Но далее галопирующее снижение ипотечных ставок скорее всего замедлится. И до этого момента, даже если Центробанк до конца года еще раз снизит ключевую ставку, не так уж и далеко.

«Какая бы ни была ключевая ставка, при инфляции, остающейся на горизонте 4 %, стоимость фондирования для банков будет составлять не менее 7 %. А фондирование под 7 % не позволяет выдавать ипотеку по ставкам менее 9 % без наращивания рисков ликвидности», – подчеркивает Андрей Бархота.

Иными словами, весь будущий год процентные ставки вряд ли будут сильно отличаться от 9 % годовых. Хотя, конечно, это не помешает банкирам проводить громкие рекламные кампании при реальном снижении прайса лишь на десятые доли процентного пункта.

И, кстати, замедление снижения процентных ставок приведет к еще одному последствию.

Так, краткосрочной тенденцией последних месяцев стала потеря интереса застройщиков к субсидированию ипотечных ставок. «Мы считаем, что на фоне существующей динамики рынка субсидирование ставок стало малоинтересным. Нам не угнаться за Центробанком, – рассказывает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Мода быстро схлынула».

Теперь же субсидирование ставок застройщики в массе могут снова начать считать актуальным.

Да и сами банки продолжат держаться за ипотечный рынок всеми силами. Ведь на фоне отсутствия свежих кредитных идей он сохраняет завидный потенциал роста. Андрей Бархота приводит следующие цифры: доля ипотеки в активах банковского сектора США составляет 25 %, а в активах российских банков – 6 %.

Круговорот заемщиков в природе

Необходимо также обратить внимание на несколько менее глобальных, но столь же важных для ипотечного рынка тенденций.

Так, ни для кого не секрет, что сейчас на ипотечном рынке происходит настоящий бум программ рефинансирования. По оценкам АИЖК, уже сегодня доля рефинансирования выросла в числе обслуживаемых заявок до 5–6 %. Но есть кредиторы, у которых поток заявок ощутимо выше. Например, в Петербургском филиале «Абсолют Банка» эта доля уже приближается к 15 %.

Кстати, банки нехотя признают, что, привлекая по таким программам заемщиков со стороны, они из-за негибких нормативов ЦБ «игнорят» заявки собственных заемщиков. Соответственно, на рынке наблюдается «круговорот заемщиков», который дарит небольшим банкам шанс подправить статистику.

Следующая тенденция – как минимум в СЗФО у банков растет средний чек ипотечной сделки. Так, по словам Марии Батталовой, в ее филиале средний чек за 12 месяцев увеличился с 1,8 млн до 2,3 млн рублей. При этом чек самой покупки составляет в среднем 4 млн рублей – комфорт-класс теснит эконом.

А в Сбербанке по СЗФО средний чек в настоящее время составляет 1,8 млн рублей, тогда как годом ранее находился в районе 1,7 млн. «Конкретно в Петербурге средний чек сейчас составляет 2,2 миллиона рублей, за 12 месяцев увеличившись на 200 тысяч рублей, – уточняет Вячеслав Лебедев. – Это говорит о том, что на рынке наметилась определенная тенденция к приобретению жилья большей площади или лучшего качества».

Все еще только начинается

Следующая тенденция негативна для застройщиков, так как сулит лишний переток покупателей на вторичный рынок. С начала года ставки предложения по ипотеке снизились на первичном рынке жилья на 1,7 п. п., на вторичном – на 2,8 п. п. В итоге к сентябрю средняя ставка предложения топ‑15 ипотечных банков на первичном рынке недвижимости составила 9,7 %, на вторичном – 9,6 %.

То есть идет плавное выравнивание процентных ставок (да и прочих условий кредитования) между первичкой и вторичкой. Например, буквально на днях уравнял ставки Газпромбанк.

Да и в целом прайсы банков предельно упрощаются, и уже многие кредиторы перестают варьировать ставки в зависимости от размера первоначального взноса. Конечно, если речь не идет о его полном обнулении.

И, наконец, в последнее время банкиры стали обращать внимание на новый тренд. Спрос на ипотеку на строящиеся апартаменты растет непропорционально сильнее соотношения по стартам проектов апартов и обычных жилых домов. «Главным мотивом покупки служит не столько низкая цена, сколько удобная локация с развитой инфраструктурой и привлекательными видами из окон», – говорит руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова.

При этом, по ее наблюдениям, петербуржцы, покупающие апартаменты в строящихся домах, обычно уже имеют в собственности недвижимость. И зачастую впоследствии в апартаменты переезжают, чтобы старое жилье сдавать в аренду.