Апартаменты Москвы и Петербурга: разной дорогой
19 октября 2017, 06:43
Эксперты считают, что такое различие неизбежно и вряд ли нивелируется в ближайшем будущем. При этом самому формату они предсказывают прекрасное будущее в обеих столицах.
Время имеет значение
Столичный рынок апартаментов значительно объемнее петербургского. По данным Becar Asset Management Group, по итогам II квартала 2017 года в Москве реализуется 114 апарт-проектов (в продаже – 9,5 тыс. юнитов), а в Северной столице – 33 проекта (4,8 тыс. юнитов). При этом предложение в обоих городах составляет не более 2 % от общемирового.
И главная причина такого дисбаланса в том, что в Первопрестольной из-за нехватки свободных участков под жилищное строительство реализация апарт-проектов началась гораздо раньше – еще в середине «нулевых». «Если покупателям в Москве, где развитие сегмента апартаментов началось более 10 лет назад, уже не приходится объяснять ключевые отличия этого формата от классического жилья, то петербургский рынок еще не до конца привык к новому формату», – отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей.
При этом интересно, что в настоящее время рынок апартаментов в Северной столице растет значительно динамичнее, чем в Москве. По данным директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar Ирины Реут, за последние два года (итоги II квартала 2015‑го – II квартала 2017 года), в столице число проектов в этой сфере выросло на 65 %, а в Петербурге – на 106 %. Число юнитов в продаже увеличилось на 12 % и 300 % соответственно.
Как бы то ни было, сегмент апартаментов активно развивается и с каждым годом увеличивает свою долю на рынке новостроек. «За последние несколько лет количество апарт-комплексов в этих городах увеличилось в разы. Одновременно растет и спрос на этот продукт. В столичном регионе апарт-комплексы занимают сегодня до 40 % от общего объема новостроек, в Петербурге – около 6 %», – отмечает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.
Разные форматы
По единодушной оценке всех экспертов, базовым принципиальным отличием является основной тип функционального использования апартаментов. Если в Москве преобладает формат псевдожилья (buy-to-live), то в Петербурге – проекты «гостиничного типа» (иначе «сервисные», «инвестиционные», buy-to-let).
Правда, по информации разных экспертов, конкретные цифры несколько отличаются. Так, в Becar оценивают соотношение псевдожилья и «гостиниц» в столице 94/6 %, а в Петербурге – 58/42 %. Александр Погодин приводит близкие цифры: 90/10 % и 60/40 % соответственно. А вот по мнению руководителя отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светланы Московченко, отличие Северной столицы еще более существенно. «Основная доля апартаментов в Москве предназначена для собственного проживания, в то время как в Петербурге 55 % всех апартаментов относят к «сервисным», т. е. предназначенным для сдачи в аренду», – говорит она.
По мнению эксперта, в столице настолько велик неудовлетворенный спрос на жилье в популярных районах («старой Москве»), что для многих покупателей апартаменты действительно являются просто заменой традиционному жилью.
А вот оценивают такую ситуацию специалисты по-разному. Ирина Реут считает ситуацию в Петербурге более «цивилизованной», поскольку по своему сущностному наполнению апартаменты жильем все-таки не являются, а представляют собой совершенно особый формат недвижимости. При этом она апеллирует к мировой практике, в которой юнит в апарт-отеле отнюдь не тождественен квартире.
Ну а Елизавета Конвей убеждена, что «инвестиционность» апартаментов в Петербурге – лишь маркетинговый ход, чтобы подогреть покупательский интерес к формату. «В Москве апартаменты – настолько привычное и распространенное предложение, что у девелоперов нет необходимости наполнять его дополнительными преимуществами, такими как сервисы управляющей компании для инвесторов. В Петербурге же в настоящий момент на пике популярности находится формат сервисных апартаментов, который предоставляет возможность непрофессионалам на рынке аренды «поиграть в инвестора», – говорит она.
Так это или нет, сказать сложно, однако, по данным Becar, если в Первопрестольной доходность формата buy-to-let не превышает 10 %, то в Северной столице она может достигать 17 % (с оговоркой, конечно, про наиболее успешные проекты).
Классная разница
Еще одним пунктом отличий можно назвать относительно больший «демократизм» петербургского рынка апартаментов. Так, по оценке Becar, сегмент масс-маркет в Северной столице консолидирует около 42 % апрарт-проектов; в Москве – лишь 21 %. В бизнес-классе – 50 % и 66 %, в премиум-сегменте – 8 % и 13 % соответственно.
Объясняется это как банально большим финансовым ресурсом жителей столицы, так и историческим аспектом. Елизавета Конвей напоминает, что в столице формат апартаментов появился как компромиссный вариант в случаях, когда у девелопера имеется земельное пятно в хорошей локации с нежилым назначением, на котором хотелось бы возвести востребованное жилье. «Развитие начиналось с элитного жилья – как городского, так загородного. Вслед за этим начали появляться проекты апартаментов и в более низких ценовых сегментах», – уточняет эксперт.
По оценке Becar, средняя цена на апартаменты в столице примерно на 37 % выше, чем в Петербурге. Так, по состоянию на конец II квартала 2017 года, в сегменте масс-маркет она составляет 154 тыс. и 91 тыс. рублей; в бизнес-классе – 235 тыс. и 154 тыс.; в премиальном классе – 497 тыс. и 211 тыс. рублей соответственно. И, по данным экспертов, цены продолжают расти.
Что день грядущий?
Специалисты не сомневаются в дальнейшем успешном развитии сегмента в обеих столицах. «Рынок апартаментов и в Москве, и в Санкт-Петербурге ждет дальнейшее активное развитие, такие комплексы в большинстве своем востребованы у покупателей и инвесторов и демонстрируют хорошие темпы продаж», – говорит Светлана Московченко.
С ней соглашается Александр Погодин. «В перспективе рынок апартаментов двух столиц ожидает рост. Спрос и стоимость повысятся в пределах 2–3 %, соответственно, будет увеличиваться и объем предложения. Рост рынка подпитывают, с одной стороны, увеличивающийся объем трудовых мигрантов в крупнейшие города – Москву и Санкт-Петербург, желание людей арендовать качественное жилье с возможностью использования широкого спектра сервисных опций на продолжительный период, а с другой – стремление инвесторов получать стабильный и гарантированный доход выше банковского», – говорит он.
«По нашим прогнозам, к концу года доля апартаментов в общем объеме новых проектов первичной жилой недвижимости в черте Петербурга вырастет в 2 раза по сравнению с прошлым годом – с 4 % до 8 %. Участков под жилую застройку в районах со сложившейся застройкой становится все меньше, поэтому у сегмента апартаментов по-прежнему сохраняется большой потенциал для появления новых проектов», – добавляет Елизавета Конвей.
Ирина Реут ожидает роста рынка апартаментов за II полугодие 2017 года в Москве на 4 %, в Петербурге – на 9 %. Причем, по ее оценке, типологические отличия апарт-проектов в столицах не только сохранятся, но и углубятся: доля проектов buy-to-let в Первопрестольной упадет на 1 п. п. – до 5 %, а в Северной столице – вырастет на 11 п. п., до 53 %.
В целом это мнение разделяет Александр Погодин. «Общая структура рынка апартаментов, сформировавшаяся в столице и Петербурге, по моему мнению, будет сохраняться. Отличительной особенностью рынка апартаментов Северной столицы, как и прежде, останется большое количество инвестиционных приобретений – в относительных величинах в 3–4 раза выше, чем в Москве», – отмечает он.
А вот Светлана Московченко склонна полагать, что различия могут начать нивелироваться. «В долгосрочной перспективе в Петербурге возможно перераспределение предложения в сторону апартаментов, предназначенных для собственного проживания по московскому опыту», – говорит она.
