Гостиничная концессия приходит в северную столицу
19 октября 2017, 07:08
Игроки рынка заинтересовались схемой, однако для инвесторов участие в подобных проектах может сулить как финансовые перспективы, так и потери.
Первый блин
На торги выставлено историческое здание на Среднем пр. В. О., д. 40, лит. А, общей площадью более 3,5 тыс. кв. м. Помимо гостиничных номеров, там должны появиться ресторан площадью 900 кв. м (не менее чем на 300 мест); кафе на 300 кв. м (не менее чем на 100 мест); конференц-зал (можно совместить с кафе или рестораном) и другие необходимые для трехзвездочной гостиницы помещения.
Будущий концессионер должен в течение 11 месяцев провести комплексное обследование здания, в течение 21 месяца подготовить проект и через 34 месяца завершить все реставрационно-строительные работы, а после приступить к эксплуатации объекта. Соглашение заключается на 43 года. Заявки на участие в конкурсе принимаются с 16 октября до 28 ноября. Итоги планируется подвести 17 апреля 2018 года.
По предварительным данным, интерес к объекту выразили около десятка компаний, однако точно известно только о трех. Вьетнамский «Центр АТР-Сайгон» готов вложить в проект почти 672 млн рублей. Также в конкурсе намерены поучаствовать компании «Рюрик 4» и «Ренессанс». Газете «Кто строит в Петербурге» не удалось оперативно получить их комментарии по данному вопросу.
Концессия удобна всем?
Комитет по инвестициям с осени 2016 года занимается разработкой механизма, который позволил бы заключать договоры с потенциальными инвесторами в гостиничный бизнес с максимальной выгодой как для города, так и для компании.
Как рассказал партнер Maxima Legal Владимир Килинкаров, участвовавший в создании механизма, в собственности города есть здания (обычно объекты культурного наследия) с нулевым доходом, которые в то же время требуют больших расходов на содержание. При этом в Петербурге, по общему мнению, не хватает гостиниц среднего сегмента. Поэтому приспособление к современному использованию таких объектов наследия через концессию выгодно и инвесторам, и городу.
«В таком механизме для инвестора есть ряд преимуществ. Например, отсутствие необходимости вкладывать значительные средства до заключения соглашения. Также есть теоретическая возможность подписать договор без конкурса, если конкуренты не изъявят желания реализовывать проект на идентичных условиях», – рассказал Владимир Килинкаров.
Эксперт отмечает, что в рамках разработанного механизма право собственности на реконструируемый объект остается у концедента, т. е. у Смольного. При этом концессионные соглашения не предусматривают даже минимальной доходности, поэтому город не будет оплачивать инвестору так называемую недополученную прибыль, как это происходит с «Магистралью северной столицы», которая построила центральный участок Западного скоростного диаметра.
Лусине Арутюнян, юрист практики по инфраструктуре и ГЧП адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», которое сопровождает подготовку соглашения по зданию на Среднем пр., подчеркнула, что в то же время на концессионера ложится обязанность ежегодно выплачивать городу заранее оговоренную плату. При этом юрист отметила, что длительность договора может достигать 43 и более лет, что позволяет инвестору не только вернуть вложенные средства, но и заработать.
Бизнес-выгоды
Опрошенные эксперты оценили начинание Комитета по инвестициям, однако не смогли однозначно ответить, выгодно ли бизнесу участвовать в подобных проектах. При этом никто не сомневается в том, что город останется в плюсе.
«В Петербурге огромное количество государственной недвижимости. Многие объекты находятся в плачевном состоянии и, по сути, не используются в полной мере, хотя расположены в центре города, то есть в элитной локации», – считает Николай Антонов, генеральный директор управляющей компании «МТЛ» (группа «БестЪ»).
Это мнение разделяет и заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Петербурге Евгения Тучкова. «Городу такая форма сотрудничества с инвесторами выгодна, так как в собственности Смольного все равно остаются действующие объекты туристической инфраструктуры. Кроме того, ведется работа по восстановлению памятников архитектуры, что улучшает имидж Петербурга», – отмечает она.
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев отметил, что в рамках концессии чиновники смогут проконтролировать все работы: «Можно проследить за тем, чтобы здание превратилось именно в гостиницу, а не апарт-отель или многофункциональный центр с небольшим количеством номеров».
С выгодой для инвесторов все не так однозначно. Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер отметила, что концессионеру не надо выкупать объект, что, конечно, экономит средства. «Однако, учитывая неопределенность судьбы капиталовложений, многие инвесторы все-таки предпочли бы приобретать здания в собственность», – добавляет эксперт.
Безусловным плюсом является то, что через концессию девелопер получает возможность реализовать проект в локации, где строительство серьезно ограничено. «Если объект обладает хорошим коммерческим потенциалом, но принадлежит государству, существует не так много вариантов его передачи в коммерческую эксплуатацию. Концессия – один из этих немногочисленных способов», – считает управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
Однако во многом выгода потенциальных инвесторов зависит от конкретной локации и конкретного здания, ведь расположение гостиницы играет очень важную роль. «Инвесторам будут интересны объекты в центре города, которые позволят разместить достаточный номерной фонд», – уверена Евгения Тучкова.
Также на интерес инвесторов во многом повлияет состояние, в котором находится здание. «Коммерческий потенциал – это способность извлекать прибыль с учетом всех инвестиционных и прочих затрат. Соответственно, если эти затраты складываются в космические суммы, а это напрямую зависит от состояния объекта, которое в случае с объектами в госсобственности часто бывает плачевным, – речь о выгодности концессии не идет», – заключает Ольга Шарыгина.
