Эксперты считают, что при грамотном подходе и инвесторы, и девелоперы, и покупатели останутся в плюсе, а такая схема финансирования может стать привычной для рынка недвижимости Северной столицы.

Первопроходцем оказалось АО «ВТБ Капитал Управление активами», которое инвестировало в жилой smart-квартал «LEGENDA Комендантского» 364 млн рублей через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) «ВТБ Капитал – Жилая недвижимость 1» под своим управлением. Около 27,5 % этих средств пойдет на строительство первой очереди проекта, завершение которой планируется в конце 2018 года. Оставшаяся сумма будет вложена в реализацию второй очереди.

Как пояснил председатель совета директоров «ВТБ Капитал Управление активами» Владимир Потапов, ЗПИФН «ВТБ Капитал – Жилая недвижимость 1» был создан в 2016 году специально для инвестирования в проекты жилищного строительства ради получения инвесторами фиксированной целевой доходности в результате последующей обратной продажи квартир застройщику.

«Общий размер ЗПИФН составляет 1,2 миллиарда рублей. «LEGENDA Комендантского» стал последней инвестицией данного фонда. В течение года мы планируем запустить новый фонд с аналогичной стратегией», – сообщил он. Это стало первым в Петербурге опытом финансирования строительства объекта через покупку квартир с возможностью их последующего обратного выкупа.

Девелоперы в плюсе

Эксперты рынка недвижимости уверены в том, что такой вид коллективного инвестирования идет на пользу всем участникам сделки. «Для девелопера выгода в том, что он привлекает существенные по размеру денежные средства. При этом на надежной и хорошо отработанной правовой базе», – пояснил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

Руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева отметила, что благодаря финансированию из ЗПИФН строительная компания может не ориентироваться на стабильное поступление средств и спокойно вести работы по составленному ранее графику. «Такая схема – наиболее удобный для застройщика источник финансирования строительства своих объектов», – считает эксперт.

«Для девелопера ЗПИФН является достойной альтернативой банковскому финансированию, при которой не потребуется закладывать участок, а также выплачивать каждый квартал проценты и сумму основной задолженности», – добавил руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.

Надежно, но бывает доходнее

В плюсе остаются и пайщики. Как рассказал финансовый директор LEGENDA Алексей Лукьянов, до заключения сделки «ВТБ Капитал Управление активами» провело тщательный анализ рисков. «Поскольку в сделку инвестируются средства физических лиц – пайщиков ЗПИФН, находящегося под управлением компании, важно, чтобы вложения принесли высокий доход при минимальных рисках», – сообщил он.

Кроме того, как отметил Сергей Владимиров, жилая недвижимость – самый понятный сектор для частных инвесторов: «Рыночные риски нивелируются предлагаемым механизмом обратного выкупа, при котором у пайщиков по крайней мере гарантирована минимальная доходность. Однако следует учитывать, что обещанная доходность существенным образом зависит от репутации девелопера, успешности проекта, а также пакета гарантий».

Алексей Коренев подчеркнул, что вложения ЗПИФН в строительство жилья гарантируют пайщикам доход в определенном объеме. Однако такие инвестиции нельзя назвать самыми высокодоходными. «Покупая паи фондов денежного рынка, фондов акций или фондов в венчурные инвестиции, заработать можно больше. Но и риски будут соответствующими», – пояснил эксперт.

Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина отметила, что успешность для всех участников сделки во многом зависит от грамотно составленного договора: «Слабые стороны такой схемы могут найти отражение только во внутренних договоренностях, условиях обратного выхода и доходности для сторон. Если соглашение будет составлено грамотно и соблюдено, никаких неприятностей возникнуть не должно».

Участие ЗПИФН в строительстве жилого проекта позитивно влияет и на покупательский спрос. Ведь многочисленные проверки, которые ведут фонды до заключения инвестиционного договора, а также дополнительный источник финансирования стройки значительно уменьшают шансы появления проблемного объекта. В связи с этим, как отметила Елизавета Яковлева, стоимость квартир в домах с такой схемой финансирования, как правило, несколько выше стоимости жилья, реализуемого в формате долевого соинвестирования.

В связи со всем вышеперечисленным эксперты уверены, что подобная схема инвестирования в жилые проекты Петербурга имеет шансы стать популярной, а возможно, даже и массовой.