Заявление президента РФ Владимира Путина о подготовке к сворачиванию долевого строительства в России не порадовало участников рынка.

По оценке экспертов, не менее половины ныне работающих девелоперов исчезнут или будут вынуждены идти в подрядчики.

Ожидаемое решение?

На оперативном совещании президент России Владимир Путин дал Правительству поручение проработать вопрос о переходе от действующей системы долевого строительства жилья к проектному финансированию строек. По словам главы Минстроя ЖКХ Михаила Меня, этот план начнет воплощаться в жизнь после того, как с 1 июля 2018 года вступят в силу законы, ужесточающие требования к застройщику.

Свое заявление президент сделал, выслушав отчет министра по ситуации с обманутыми дольщиками. По данным ведомства, на сегодняшний день в 72 субъектах РФ насчитывается 830 проблемных объектов. Приобрели квартиры по договорам долевого участия в этих домах около 86 тыс. человек. При этом в этом году, по планам властей, должно завершиться строительство 140 проблемных объектов. В следующем – еще 187, завершение 276 долгостроев намечено на 2019–2021 годы. И еще по 227 объектам вопрос остается нерешенным.

При этом, как отмечает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, проблемных объектов может стать значительно больше. «Мы практически не видим помощи для строительной отрасли, облегчения экономических условий, разрешения создавшихся конфликтных ситуаций, а также устранения административных барьеров», – говорит он.

Таким образом, заявление президента свидетельствует о его принципиальном недовольстве тем, как проблема обманутых дольщиков решается. И в определенной мере наложение вето на долевое строительство было ожидаемым.

«Только за последние несколько месяцев положение застройщиков настолько ухудшилось, что не совсем понятно, сможет ли вообще кто-то остаться на этом рынке», – считает вице-президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Александр Гиновкер. «Многие застройщики давно говорили в кулуарах, что такой исход возможен», – добавляет генеральный директор СК «Красная стрела» Николай Урусов. Сразу после появления 218‑ФЗ, резко ужесточившего требования к застройщикам, ряд экспертов высказывали мнение, что этот закон – первый шаг на пути к упразднению долевого строительства (см. «К отмене долевки отрасль не готова», «Кто строит в Петербурге», № 30–31, 2017).

Что теряем

При этом самих вступающих в силу с 1 июля 2018 года законодательных новаций достаточно, чтобы часть некрупных застройщиков свернула свою деятельность. «Например, из-за драконовских пеней за просрочки строительства, которые, как мы знаем, далеко не всегда происходят по вине застройщиков», – говорит президент RBI Эдуард Тиктинский.

Теперь же в «зоне риска» чуть ли не половина строительных компаний. Просто потому, что брать деньги с дольщиков им запретят, а банки в кредитах откажут. «Скорее всего, в итоге начнется массовый уход с рынка компаний малого и среднего бизнеса», – полагает член Совета НОСТРОЙ, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

«В рамках новой системы банки будут принимать решение выделять средства или нет, – добавляет начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – И если крупные девелоперы, видимо, смогут как-то договориться, то небольшим и подавляющему большинству средних компаний это будет практически невозможно. Соответственно, им придется уйти на подрядные работы».

Впрочем, крупным игрокам тоже не позавидуешь, кроме, конечно, тех единиц, кто располагает собственными источниками финансирования.

Банковский кредит обойдется девелоперу гораздо дороже, чем привлечение денег дольщиков. Алексей Белоусов отмечает, что процентные ставки по таким кредитам сегодня составляют 13–18 % годовых, при этом процедура передачи объекта строительства в залог сопряжена с большими временными затратами. «В дополнение к этому у застройщиков существенно увеличится документооборот. Им понадобится отдельный департамент по работе с банками, – добавляет Николай Урусов. – А новых проектов станет в разы меньше».

Кроме того, как подчеркивает Светлана Денисова, у банковского сектора страны на сегодняшний день нет таких объемов финансирования, какие сейчас привлекает схема долевого участия граждан. В общем, по ее прогнозу, объемы ввода жилья неизбежно упадут, и, как следствие, вырастут цены. То есть об идее доступного жилья можно будет забыть.

С ней солидарен Алексей Белоусов. «Как минимум на 15–30 % вырастет стоимость квадратного метра жилья. В конечном счете под угрозой окажется реализация государственных и муниципальных жилищных программ, а также выполнение задач, поставленных перед строителями президентом России Владимиром Путиным: каждый год строить по одному квадратному метру жилья на каждого россиянина», – прогнозирует он.

Что приобретаем

«Конечно, можно понять действия президента, ведь наличие десятков тысяч обманутых дольщиков – это безобразие», – признает Светлана Денисова.

И ряд участников рынка находят в выбранном векторе развития свои плюсы. Например, Николай Урусов отмечает, что на рынок станут выходить по-настоящему качественные, продуманные проекты с нормальной концепцией и маркетинговой стратегией, ведь защищать их нужно будет уже не внутри компании, а перед финансовым парт-

нером. Кроме того, банки смогут вести контроль за расходованием средств на строительство. И тогда окажется не нужен фонд защиты прав дольщиков, так как самих дольщиков уже не будет.

Впрочем, тут же напрашиваются контрдоводы. «Представление о том, что государственные банки способны обеспечить прозрачную финансовую деятельность на всех стройках, несколько ошибочно, – считает Арсений Васильев. – Иначе строители с удовольствием предложили бы полностью передать в госбанки всю бухгалтерскую, налоговую и прочую отчетности, чтобы оставить за собой только профессиональные компетенции».

Между тем в президентском поручении обращает на себя внимание такой нюанс, как отсутствие назначенных сроков исполнения, что, в общем-то, позволяет дать делу «задний ход». Таким образом, возможен следующий поворот событий. Центробанк доложит главе государства, что не готов в требуемых масштабах фондировать банки. И переход на проектное финансирование станет отдаленной целью, к которой отрасль будет готовиться постепенно в течение многих лет.