Большинство крупных девелоперов Петербурга бодро рапортуют об увеличении роста продаж новостроек по итогам III квартала 2017 года.

Все они единодушно признают, что главный драйвер рынка сегодня – это ипотека. Однако цены в целом не получили тенденции к росту, а значит, продолжающегося улучшения условий жилищного кредитования только-только хватает на то, чтобы спрос не падал.

Продажи – в гору

По итогам III квартала 2017 года можно констатировать, что продажи жилья на первичном рынке Петербурга и Ленобласти подросли, особенно на фоне не слишком высоких показателей II квартала (см. «Грядет перезастройка?», «Кто строит в Петербурге», № 27, 2017).

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в III квартале на рынке новостроек Петербургской агломерации было продано около 1,08 млн кв. м жилья. Это на 18,3 % больше, чем в III квартале (913 тыс. кв. м). По сравнению с III кварталом 2016 года продажи также выросли – на 8,3 %.

«Преобладающую долю в спросе составили уже строящиеся масштабные проекты на территориях спальных районов города и пригородной зоны Ленобласти. В III квартале застройщики планомерно выводили в продажу новые корпуса в этих проектах, реже появлялись на рынке «свежие» новостройки», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Общерыночные показатели подтверждают и данные крупнейших застройщиков. Так, по информации группы «Эталон», за III квартал продажи в натуральном выражении выросли на 7 % по сравнению с III кварталом 2016 года. Setl City увеличила объемы продаж жилья за квартал на 14 % по сравнению с показателем годичной давности. По итогам января-сентября 2017 года продажи квартир выросли на 11 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Группа ЛСР» сообщает, что в Петербурге за III квартал были заключены контракты по 110 тыс. кв. м жилья, что на 41 % больше, чем за тот же период 2016 года. Причем, если в элит- и бизнес- классах продажи несколько просели, то в сегменте масс-маркет выросли на 55 %. «Общая сумма продаж в III квартале увеличилась на 26 % по отношению ко II кварталу этого года. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, прирост составил 5 %», – сообщил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.

Впрочем, заметного роста продаж не заметили в Холдинге RBI, который работает в высоких сегментах рынка. 

«В III квартале темпы продаж жилья в наших комплексах находились на уровне чуть выше среднемесячных показателей, но усиление роста интереса к нашим домам мы ощутили в начале октября», – со своей стороны отметила директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.

Ипотека – в гору

Эксперты единодушно отмечают, что главный драйвер рынка сегодня – это ипотека, снижение процентных ставок по которой пережило в этом году уже три волны (см. «Падение ипотечных ставок: третий виток», «Кто строит в Петербурге», № 32, 2017).

В итоге и на общероссийском, и на городском уровне выдача жилищных кредитов растет. За январь-сентябрь 2017 года, по оценкам АИЖК, выдано порядка 700 тыс. кредитов почти на 1,3 трлн рублей. Уже четыре месяца подряд темпы роста ипотечного рынка в годичном исчислении составляют не менее 38 %.

О том же свидетельствуют данные крупнейших игроков. «За январь-сентябрь 2017 года Сбербанк в Петербурге увеличил выдачу ипотеки на 47 %», – говорит директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев. Выдано кредитов на 164,9 млрд рублей. За III квартал группа ВТБ выдала в Петербурге 3289 ипотечных кредитов на 8,8 млрд рублей. Это на 32 % больше, чем за тот же период прошлого года.

И об этом же говорят и девелоперы. «Наибольшее влияние на спрос оказала ипотека по привлекательным ставкам», – отмечает Ольга Трошева. «Главным фактором, способствующим стабильному развитию рынка новостроек в 2017 году, стало снижение процентов по ипотеке до исторического минимума. У «Главстроя-СПб» за девять месяцев текущего года доля продаж с привлечением ипотечных средств составила 55–60 %», – рассказывает Юлия Ружицкая.

По данным «Группы ЛСР», на сегодня в общем объеме продаж компании в комфорт-классе в Петербурге на ипотеку приходится около 49 % сделок. «По итогам трех кварталов доля ипотечных сделок в «Строительном тресте» составила 57 %, что на 8,5 п. п. превышает показатели 2016 года», – говорит Сергей Степанов.

А рынок стоит

Казалось бы, сложились все условия для активного роста рынка, выражающегося в фонтанирующем спросе и, как следствие, росте цен на жилье. Однако этого не происходит.

«В течение III квартала средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья масс-маркет практически не менялась. В настоящее время в обжитых районах Петербурга она составляет 107,7 тысячи рублей, а в пригородной зоне Ленобласти – 68,5 тысячи», – отмечает Ольга Трошева.

По ее мнению, сегодня на рынок выводится больше жилья, чем покупается. Эксперт оценивает годовые продажи в городе и пригородах сегодня в 3,8–4 млн кв. м, а ввод – ненамного превышает 5 млн кв. м. При этом на рынке сейчас всего выставлено жилья на 5,4 млн кв. м. Впрочем, Ольга Трошева считает, что избыток не носит критичного характера, однако роста цен не происходит.

«Сейчас за снижением ставок по ипотеке уже не следует бурный рост продаж: существует не так много покупателей, для кого эта разница критична и дает как таковую возможность приобрести жилье, если до этого он такой возможности не имел. В этом смысле снижение ставок может повлиять только на низший ценовой сегмент – рост спроса на комнаты в коммунальных квартирах, недорогое жилье в «заКАДье». В комфорт-классе и более дорогих сегментах снижение ставки не вызовет притока новых клиентов, а скорее скажется на том, что те же самые покупатели смогут позволить себе чуть более дорогое жилье, например, в более престижной локации», – убеждена директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина.

Генеральный директор СК «Красная стрела» Николай Урусов тоже отмечает, что улучшение условий ипотечного кредитования не приводит к росту спроса на жилье, а лишь удерживает его от падения. «Снижение ставки на 1–3 процентных пункта, безусловно, делает ипотеку доступнее, но не приводит к существенному увеличению продаж. Люди, которые могли и были готовы приобрести жилье, уже сделали это в текущем году или совершат сделку в ближайшие месяцы. Они просто ждут удобного момента – акционного предложения от застройщика или банка, продажи своей старой квартиры и т. д. Таким образом, смягчение ситуации с ипотечным кредитованием, скорее, поддерживает стабильный спрос на новостройки на фоне экономического спада, но не приводит к его росту», – говорит он.