Из-за падения реальных доходов населения застройщики стали проектировать более компактное жилье: за десять лет средняя площадь квартир в новостройках Петербурга сократилась почти на 20 %.

Маленькие рекорды

За 10 лет средний размер квартир в Петербурге сократился почти на 20 %: с 63,7 кв. м в 2007 году до 51,4 кв. м в 2016 году. Эта динамика отражена в ежегодных отчетах Петростата. В 2007 году в городе были построены дома, рассчитанные на 38,1 тыс. квартир, а в 2016‑м – на 57,4 тыс. квартир, т. е. примерно в 1,5 раза. При этом совокупная площадь введенного в строй жилья за тот же период изменилась с 2,6 млн кв. м до 3,1 млн кв. м, т. е. менее чем на 20 %.

В 2017 году тренд сохранился. Данных Петростата пока нет, но, по информации Росреестра, в январе-сентябре в Петербурге и ближайших пригородах Ленобласти было заключено 68,77 тыс. договоров по продаже квартир по ДДУ, в то время как за тот же период 2016‑го таких договоров было 65,82 тыс. То есть по числу объектов этот год оказался успешнее на 4,5 %.

А вот если считать по площади проданного жилья, то ситуация обратная. Площадь всех реализованных с начала года квартир составила менее 1,6 млн кв. м, а годом ранее – почти 2 млн, то есть на 19,5 % больше. Иными словами, в 2017 году на один заключенный договор приходится 23,3 кв. м, а в 2016‑м этот показатель составлял 30,4 кв. м – средняя площадь сократилась на 23,4 %.

По данным аналитического агентства INFOLine, аналогичная картина складывается и в масштабах всей России: средний размер построенных в стране квартир с 2005 по 2017 год сократился на 34 %, с 65,9 кв. м до 49,2 кв. м. Причем в СЗФО строятся квартиры с самой маленькой жилой площадью.

Денег стало меньше

Главная причина этих изменений – снижение покупательной способности населения. «Строительные компании стараются снизить стоимость квартир для ускорения продаж. Таким образом, закладываются новые жилые объекты на территориях комплексной застройки с квартирами небольшой площади», – поясняют в INFOLine.

Дело в том, что рост реальных доходов россиян, наблюдавшийся в 2000‑х и начале 2010‑х, сменился снижением: аналитики рейтингового агентства Fitch Ratings подсчитали, что за 4 года реальные доходы сократились на 11 %. Самое большое падение было в 2016 году – оно составило 5,9 %.

Чем меньше денег у людей, тем меньше средств они могут выделить на товары, не относящиеся к предметам первой необходимости, в частности на приобретение недвижимости. «Сегодня девелоперы все более внимательно относятся к планировочным решениям и функциональности помещений, так как им необходимо находить баланс между сохранением разумного бюджета общей стоимости квартиры и экономической целесообразностью строительства конкретного объекта», – поясняет Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город» (входит в Холдинг RBI).

Данные этой компании несколько отличаются от статистики Петростата: девелопер конкретизирует, что наиболее драматично изменилась средняя площадь квартир в сегменте масс-маркет. Она сократилась с 60 кв. м до 47 кв. м. Это происходит и за счет роста доли в квартирографии студий и за счет оптимизации планировок остальных типов квартир, уточняет Тамара Попова.

«Лишние» метры

Впрочем, сокращение покупательной способности – не единственная причина уменьшения площадей, уверяют эксперты. Для объектов, расположенных в городской черте, важен и другой фактор: люди сегодня больше времени хотят проводить в общественных, культурно-досуговых местах, а не дома, перед телевизором. Отсюда повышение внимания девелоперов к оформлению общественных зон, благоустройству, развитию торгово‑бытовой инфраструктуры – это европейская тенденция. «И текущий тренд на оптимизацию площадей квартир с ней связан: если семья проводит много времени вне дома, ей уже не обязательно иметь большую квартиру и большие комнаты. Думаю, в ближайшие годы этот тренд сохранится», – говорит Тамара Попова.

На ту же тему рассуждает и директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев: «Интерес к большим площадям у покупателя все меньше. Это связано как со стремлением клиента сократить затраты на сделку, так и с более рациональным и взвешенным подходом к планировкам, которые в последние годы стали важным фактором конкурентной борьбы. Так, например, сегодня достаточно компактные лоты современных планировок по функциональности могут превосходить квартиры значительной больших площадей, появившиеся 5–10 лет назад».

В частности, ушли в прошлое длинные коридоры и не пригодные для использования в быту ниши и углы. Проектировщики стараются увеличить функциональность квадратных метров, отмечает эксперт.

Навстречу клиенту

Застройщики стали внимательнее изучать мнения клиентов и учитывать их пожелания при проектировании. Например, в ЖК «Legenda Героев» от Legenda Intelligent Development предусмотрены не только ставшие традиционными для девелопера компактные smart-планировки, но и такие новинки, как увеличенные комнаты для близнецов или детей, близких по возрасту. Как сообщили в компании, эту идею подсказали сами покупатели.

Получили широкое распространение так называемые свободные планировки, когда границы комнат в квартирах только обозначены, либо квартиры с «подвижной» организацией пространства, в которых несущими являются только внешние стены квартиры, а внутренние можно снести, распланировав пространство по-своему. По такому пути пошли «ЮИТ», RBI и другие компании.

Некоторые девелоперы предлагают покупателям возможность объединения соседних квартир – эта возможность заранее предусматривается при проектировании. Такие варианты, в частности, предлагаются в ЖК BauHaus. В нем спланированы в основном одно- и двухкомнатные квартиры, причем несколько меньшей площади, чем в среднем на рынке. Зато есть возможность объединить несколько квартир в одну, а также расширить квартиру за счет присоединения лоджии, получив панорамное остекление.

Предпочтения покупателей очень изменились по сравнению с ситуацией начала 2000‑х, говорят застройщики. Люди стали больше бывать за рубежом, они видят, как устроено жилье в других странах, отмечают интересные и полезные новации и хотят получить аналогичный продукт в России. «Если раньше покупатели нередко хотели приобрести квартиру с большой комнатой, то сегодня многие предпочитают лоты евроформата, просторную кухню-гостиную при меньшей комнате-спальне», – отмечает Алесей Бушуев.

Хотя в сегменте масс-маркет для большинства покупателей определяющим критерием остается цена, резюмирует он: «Нередко этот фактор может быть для них важнее не только планировочных решений и площади лота, но и локации».

ДИНАМИКА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ПЕТЕРБУРГА

	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
Введено в действие квартир, тыс. единиц	38,1	48,1	39	42,8	44,7	41,8	42,5	54,7	52,2	57,4
Введено в действие общей площади, тыс. кв. м	2636,9	3211,6	2603,2	2656,5	2705,7	2576,5	2583,5	3261,8	3030,7	3116,3
Введено в действие жилья в расчете на 1000 человек населения, кв. м	577	702	567	548	549	516	509	632	582	593
Средняя площадь построенной квартиры, кв. м	66,7	66,8	66,9	62,1	60,5	61,7	60,7	59,6	58,1	54,3
Средняя площадь построенной квартиры в многоквартирных домах, кв. м	63,7	63,7	62,4	59,9	58,9	59,7	57,7	55,3	54,9	51,9