Долгострои: плюсы и минусы для нового застройщика
Во многом это обусловлено нежеланием девелоперов связываться с такими проектами. Газета «Кто строит в Петербурге» выяснила у строителей, на каких условиях они готовы взяться достроить чужой объект.
На одной из встреч с дольщиками генеральный директор компании «Стоун» Андрей Кузнецов заявил, что завершать долгострои стало проще. Стоит отметить, что эта компания уже сдала два проблемных дома «Титана» в пос. Ленсоветовский, а еще два планирует достроить к августу 2018 года. Кроме того, она не против взяться за долгострой «Ареала».
«Сегодня достраивать проблемные проекты стало легче, так как власти помогают. Решают вопросы с сетевыми монополистами, комитетами городской администрации, что значительно ускоряет процесс согласования», – сказал Андрей Кузнецов. При этом в компании не скрывают, что завершение домов «Титана» прибыли не принесло.
Однако далеко не все игроки рынка считают усилия города достаточными. Как показал опрос, застройщики не спешат брать чужие проекты по двум основным причинам.
Нужна прибыль
Самой сложной стороной вопроса является прибыль. «Финансовая нагрузка девелоперов на проблемных проектах велика: помимо стандартных строительных трат требуются средства и ресурсы на проведение экспертизы. Любую стройку, замороженную более чем на шесть месяцев, необходимо обследовать, чтобы изучить геологию, фундаменты, конструкции, получить независимое заключение специалистов о текущем состоянии здания», – сообщил Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», которая завершила 13 проблемных домов в Подмосковье.
Генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Александр Лелин также считает, что перед принятием решения о «дострое» необходимо проведение аудита: проверки технического состояния дома и наличия проектной документации, возможности финансового оздоровления проекта. Но даже при положительных результатах такой проверки решиться на достройку проблемного объекта готов будет не каждый девелопер. Также экономику проекта может улучшить изменение характеристик объекта, считает эксперт.
Плюс в карму
Однако ряд экспертов полагают, что значительно повысить финансовую привлекательность долгостроев просто невозможно. «В текущих условиях рынка, когда даже работу «в нормальном режиме» над собственными проектами девелопер ведет с минимальной маржой в 5–10 %, трудно представить такой механизм, который сделал бы достройку чужих объектов экономически привлекательной», – считает президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
Впрочем, как отметил Александр Лелин, городские власти могут заинтересовать бизнес определенными преференциями. «Согласование градостроительной документации, отклонений от параметров застройки и просто «хорошее отношение», – перечислил он варианты.
Кроме того, эксперт добавил, что завершать проблемные объекты имеет смысл ради рекламы и PR. Однако заниматься этим могут только состоятельные компании, у которых будет хватать средств на реализацию своих проектов, возведение долгостроя, а также рекламу своих практически благотворительных действий.
Человеческий фактор
Вторая причина того, что предприниматели не спешат брать ответственность за чужие проекты, – обманутые дольщики. Застройщик сталкивается с людьми, которые несколько лет устраивали массовые акции и писали письма во всевозможные инстанции ради получения своих квартир. Обманутые дольщики настороженно встречают новых застройщиков и готовы бить тревогу по любому поводу – иногда и без всяких серьезных на то оснований.
«Чувства обманутых дольщиков понятны, да и контролировать работу застройщиков необходимо, однако нездоровая активность завершению проекта не способствует», – отметил генеральный директор группы компаний «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Многие опрошенные игроки рынка уверены, что завершение долгостроев будет активнее, если чиновники полностью возьмут на себя работу с дольщиками.
«Стоун» не единственная компания, заявившая о намерении достраивать проблемные объекты. Так, «Монолит» сообщил о готовности завершить один из старейших жилых долгостроев – ЖК «На Охте» (ранее – ЖК «Охта Модерн»). Компания направила в Комитет по строительству несколько вариантов завершения проблемного проекта, однако чиновники пока молчат.
Несмотря на сложности в своих проектах, «Лидер Групп» будет участвовать в завершении долгостроев в пос. Ленсоветовский. «ЛенСпецСМУ» уже начал работы по достройке проблемного ЖК «Морская звезда», начатого ГК «Город».
С начала 2017 года список долгостроев покинуло 30 жилых домов общей площадью 431,77 тыс. кв. м на 8530 квартир. Однако в списке проблемных остается 42 многоквартирных дома общей жилой площадью 675,18 тыс. кв. м на 14 618 квартир.