Социальные объекты, вероятно, одно из самых неприятных для девелоперов словосочетаний, ибо чиновники стараются переложить их строительство именно на бизнес.

Для многих это оказывается тяжелой ношей, в результате власти недовольны, а горожане живут без школ и детсадов. Видимо, это и порождает новые идеи, как быть застройщикам, которые не смогли построить социалку.

На днях произошла рядовая, в общем-то, история. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин раскритиковал компанию «Дальпитерстрой» за несоблюдение сроков строительства соцобъектов в пос. Ленсоветовский. По соглашению с городом компания должна к сентябрю 2018 года возвести школу на 1125 мест, однако работы еще не начаты. Соответственно, объект не будет сдан в срок. Не начато и строительство детсада на 190 мест, хотя компания обязывалась ввести объект в сентябре этого года.

Генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров сообщил газете «Кто строит в Петербурге», что соцобъекты будут сданы, но с опозданием примерно на год.

Игорь Албин призвал чиновников принимать самые жесткие меры против застройщиков, не выполняющих обязательства по социалке перед городом, и даже предложил новый метод. Было бы справедливым, считает вице-губернатор, чтобы застройщик, сорвавший строительство соцобъектов, отдавал в собственность города не только землю под них, но и часть жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. «Увлекаясь возведением жилья, выжимая максимум с земли и получая сверхдоходы, застройщик должен разделять ответственность за перекосы в освоении территории. Неисполненные социальные обязательства будут трансформированы в передачу городу жилья», – предупредил он.

Приглашение к диалогу

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отметил, что с юридической точки зрения Смольный не имеет права претендовать на жилые и коммерческие площади в объектах компаний, не построивших социалку. «Действующее законодательство не позволяет осуществлять схему, озвученную Игорем Албиным. Причем для того чтобы она стала возможной, придется значительно изменить законодательство», – сообщил юрист.

Генеральный директор ГК «ЮРИНФО-Недвижимость» Павел Штепан отметил, что если застройщик не выполняет условия госконтракта, то неустойка должна все-таки рассчитываться в деньгах, а не в квадратных метрах. Однако добиться консенсуса можно и другим способом. «В данном случае может быть два толкования слов вице-губернатора: либо ставится вопрос о качестве договорной документации, которую город заключил с застройщиком, либо вице-губернатор озвучивает публично предложение по мировому соглашению», – предполагает он.

В рамках мирового соглашения, продолжает адвокат, компания может передать городу свое недвижимое имущество: квартиры, нежилые помещения, землю. «Игорь Албин озвучивает мнение о том, что надо действовать по справедливости. Но «по справедливости» – это очень неконкретное понятие. Нужно помнить, что есть закон и есть договор. Если договорная документация качественная и заключена в соответствии с законом, то обязательства застройщика и неустойка в договоре должны быть жестко закреплены», – считает Павел Штепан.

Может, так лучше?

Если же отойти конкретно от ситуации с «Дальпитерстроем», ряд опрошенных экспертов считают, что в ряде случаев застройщикам может быть выгоднее рассчитываться с городом квартирами или коммерческими площадями, нежели социальными объектами.

«Существующие нормативы по строительству школ и детских садов для многих застройщиков – сложная задача, особенно сейчас, когда девелоперы балансируют на грани себестоимости, в условиях уменьшения активности спроса, роста конкуренции и так далее», – отмечает директор по маркетингу УК «Новоселье» Алексей Муравьев.

По его оценке, строительство школы на 1600 мест в среднем обходится в сумму более 1 млрд рублей. Комитет по строительству приводит примерно такие же расценки: возведение одного детсада в среднем обходится в 230 млн рублей, а школы – в 1,5 млрд.

«Построить и ввести в эксплуатацию парковку или жилой дом гораздо проще, чем построить детский сад или поликлинику, где количество требований несоразмерно больше. Таким образом, в пересчете на деньги девелоперу дешевле и быстрее передать городу часть квартир, на которые не будет выходить отдельная комиссия, которые не нужно оборудовать, использовать определенные материалы и соблюдать специальные СНиПы», – сообщила руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.

Это мнение разделяет и директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. «Вполне возможно, что отдельные застройщики могут назвать эту схему предпочтительной. Это зависит от масштаба и особенностей конкретных проектов, а также бизнес-модели компании», – считает он.

А вот Алексей Муравьев полагает, что передача городу площадей в ЖК далеко не всегда выгоднее строительства социнфраструктуры: «Если компания попала в сложную экономическую ситуацию, то передача квартир городу только усугубит ее положение». При этом он добавляет, что схема, при которой город сам строит соцобъекты, а застройщик затем передает квартиры эквивалентной стоимости, была бы справедливой.

Отдельно эксперт предлагает рассматривать случаи, когда изначально в договоре застройщика и города не было никаких обязательств по строительству социалки, а затем власти осознали, что району не хватает школ, детских садов и больниц. «Если до и во время строительства никто про соцобъекты не говорил, а потом оказалось, что их надо было строить, то подобное предложение власти можно трактовать как «отнять и поделить», – говорит он.

Соцобъекты как залог популярности

Впрочем, если застройщики массово откажутся от создания социалки, то возникнет вопрос: кто, собственно, будет ее строить? «Предложение Игоря Альбина, считаю, не снимет напряженности и не улучшит ситуацию с объектами социальной инфраструктуры», – полагает Алексей Муравьев.

Кроме того, у игроков рынка нет уверенности и в том, что при реализации схемы, предложенной Игорем Албиным, город будет возводить соц-

объекты быстрее застройщиков, а это уже влияет на востребованность и популярность жилья. «Для комфортной жизни новоселов темпы строительства школ, детсадов и дорог не должны отставать от прироста нового жилья. Наличие собственной инфраструктуры повышает привлекательность проекта и является конкурентным преимуществом. Особенно если речь идет о ЖК в молодых микрорайонах», – подчеркнул Алексей Бушуев.

Генеральный директор «Ламбери» Алексей Потапов считает, что в возведении социнфраструктуры должны быть заинтересованы сами застройщики. «Мы привыкли смотреть на необходимость строить соцобъекты, как на обязаловку. Но если взглянуть с другой стороны, то их наличие позволяет увеличить цену недвижимости и положительно сказывается на продажах. Государство действительно устранилось от решения проблемы с детсадами и школами, нужно принять это как данность. Однако за рубежом девелоперы давно строят образовательные учреждения за свой счет», – отмечает он.

Кроме того, как добавляет Елизавета Яковлева, передача части квартир городу может негативно сказаться на спросе: «Не секрет, что многие покупатели квартир в новостройках выбирают жилье из соображений социальной однородности проживающих. А если часть квартир передавать городу, то Смольный этим жилым фондом будет решать свои вопросы – отдавать жилье социально незащищенным гражданам». Эксперт отметила, что это может снизить интерес к некоторым проектам, особенно в более высоких ценовых сегментах.