Строительная отрасль начала понемногу оправляться от шока, вызванного изменениями, внесенными в федеральное законодательство летним 218‑ФЗ. 

Экспертное сообщество собрало и обобщило поправки, которые необходимо внести, чтобы застройщики имели возможность работать. Более того, из Госдумы и Совета Федерации стали поступать сигналы о том, что законодатели готовы прислушаться к мнению практиков. Но тут в Госдуму поступил новый законопроект, вводящий новые требования к застройщикам.

Поправки в поправки

Профессиональное сообщество сразу после появления летом «взрывного» 218‑ФЗ, вносящего изменения в многострадальный 214‑ФЗ и ряд других законов, обозначило свою позицию, заключающуюся в том, что, если законодатели не хотят обрушить строительную отрасль, документ нужно править (см. «Строители хотят поправить поправки в 214‑ФЗ», «Кто строит в Петербурге», № 28, 2017).

В течение нескольких месяцев всероссийские строительные объединения собирали экспертные оценки и предложения со всех регионов страны, чтобы представить законодателям консолидированную позицию отрасли по этому вопросу. Специализированная пресса пестрела статьями и комментариями специалистов о том, что необходимо изменить. В результате начали появляться признаки того, что в Федеральном Собрании строителей услышали (см. «Не будет покоя законодателям, пока жив 214‑ФЗ», «Кто строит в Петербурге», № 42–43, 2017).

«Вопрос о качественной корректировке 214‑ФЗ снова поднят. Сейчас мы создали рабочую группу, где рассматриваем необходимые изменения, которые нужно внести в закон. Законопроект появится в ближайшее время», – заявил первый замглавы Комитета Госдумы по транспорту и строительству Алексей Русских.

Наконец, Экспертный совет по строительству, промышленности стройматериалов и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы РФ по транспорту и строительству сформулировал обобщенные предложения специалистов отрасли по поправкам в 214‑ФЗ.

В частности, Минстрою РФ рекомендовано было поддержать предлагаемые экспертным сообществом изменения в закон в части уточнения принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство», обеспечив возможность строить жилые дома в рамках одного проекта планировки территории либо договора развития застроенной территории/договора комплексного освоения территории. Была выдвинута идея создания альтернативы наличию 10 % собственных средств на дату получения разрешения на привлечение денег дольщиков, которая может быть реализована в виде кредитной линии.

При оценке финансовой устойчивости застройщика предлагалось учитывать средства на приобретение участка, на изменение вида его разрешенного использования, на разработку градостроительной и проектной документации, на выполнение ТУ присоединения объекта к инженерным сетям. Отмечалась необходимость обеспечения возможности финансирования объектов инфраструктуры – инженерной, транспортной и социальной – в проектах комплексной застройки через льготное кредитование.

Кроме того, предлагалось снять с застройщика ограничения по свободному распоряжению средствами после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации первого права собственности; оптимизировать механизм сбора налогов путем повышения предельного объема недоимки по налогам и сборам с нуля до уровня, предусмотренного законодательством о банкротстве; увеличить сроки представления промежуточной финансовой отчетности с 5 до 30 дней.

Гром среди ясного неба

На этом фоне как гром среди ясного неба прозвучало известие о внесении в Госдуму нового законопроекта, который, хоть и учитывает ряд пожеланий игроков рынка, предлагает новое ужесточение требований к застройщикам.

К таковым, по оценке экспертов, следует отнести следующие нормы: оплата цены ДДУ будет определена только в безналичном порядке; увеличиваются с 3 до 5 лет сроки, в течение которых действует запрет на профессию для физлиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний; нормы о запрете на профессию распространяются в отношении лиц, прямо или косвенно владеющих долей от 5 % в корпоративном юрлице (сейчас 25 %); вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет; уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций (при этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ); перечень оснований для приостановления регистрации ДДУ расширяется на случай поступления уведомления Фонда защиты дольщиков или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче соинвестору объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности. Также регистрация ДДУ будет приостанавливаться Росреестром, если регистратор самостоятельно выявил наличие просрочки передачи квартир более чем на 3 месяца.

У застройщиков не останется возможности свободно распоряжаться деньгами дольщиков, поясняет депутат Госдумы Александр Сидякин. «Банк будет четко следить за тем, чтобы деньги дольщиков расходовались исключительно на строительные работы. Условно говоря, это будут «крашеные» деньги, которые никуда больше направить нельзя, – говорит он.

Кроме того, создается Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), на сайте которой (а не на сайте Минстроя РФ) будет заполняться проектная декларация в электронной форме. Единый реестр застройщиков также становится частью ЕИСЖС. Вводятся механизмы электронного взаимодействия застройщиков, контролирующих органов, Фонда через ЕИСЖС.

Учитывая то, что законопроект позиционируется как документ, направленный на выполнение поручений президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года, и внесен в Госдуму спикером, лидерами всех парламентских фракций и главами ключевых профильных комитетов, вероятность внесения в него каких-либо заметных поправок, мягко говоря, маловероятна. По словам председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, к рассмотрению документа планируется приступить уже в январе 2018 года.

Новый виток «гаек»

По оценке профессионалов рынка, если предложения экспертного сообщества были направлены на то, чтобы адаптировать законодательство к реалиям жизни, то новая инициатива, напротив, лишь усугубляет отрыв теории от практики. При этом создается множество серьезных проблем, которые могут иметь самые негативные долгосрочные последствия для отрасли.

«Поправки, которые сформулировало профессиональное сообщество, выглядят не просто разумными, это исправление тех ошибок и явных несоответствий общему гражданскому законодательству, которые содержались в изначальном тексте закона. Без этих поправок рынок в существующем виде функционировать не сможет», – убеждена начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Однако, по единодушному мнению экспертов, новый законопроект почти полностью игнорирует предложения специалистов отрасли. «Законопроект не учитывает мнение профессионального сообщества и лишь добавляет процедуры контроля, которые кто-то должен полноценно и эффективно, а также в равной степени ко всем применять», – констатирует генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.

«Позиция отраслевого сообщества учтена только в малой мере, в части исправления наиболее явных ляпов и нежизнеспособных норм», – соглашается Светлана Денисова. Партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова уточняет: «В целом картина не меняется. Уполномоченные банки имеют жесткий контроль в отношении застройщиков и привлекаемых для строительства денежных средств. Росреестр также будет иметь достаточно большое влияние и контроль над застройщиками (с точки зрения вопросов регистрации договоров и, соответственно, привлечения денежных средств по ним). Застройщики все так же жестко ограничены в своих действиях и расходовании средств».

Специалисты затрудняются даже просто перечислить все негативные последствия для отрасли и рынка, которые последуют за принятием нового законопроекта. «Для меня, как и для многих участников рынка, основной открытый вопрос: а в принципе, данные требования закона выполнимы практически или же в результате попыток их выполнения застройщики придут к банкротству либо просто примут решение уйти с рынка? Кто сможет их выполнить, выжить и получать прибыль от своей предпринимательской деятельности в качестве застройщика? Ответ неочевиден», – говорит Майя Петрова.

Директор по маркетингу УК «Новоселье» Алексей Муравьев перечисляет печальные перспективы: «Фактически рынок закрывается для новых игроков, а для существующих применяется банковское финансирование, условия которого подойдут не всем компаниям. Цены на жилье неизбежно вырастут. Банкам придется разработать прозрачную и единую систему оценки застройщиков и проектов, а для этого потребуется привлечение целых отделов в свой штат – от технадзора и оценщиков до маркетологов, имеющих опыт работы именно в строительстве, что повлечет за собой увеличение стоимости кредитных денег. При этом банки заработают дважды: первый раз на процентах с застройщика, второй раз на процентах с ипотечника. С рынка сразу уйдут маленькие застройщики, в среднесрочной перспективе – средние, останутся только крупные, которые будут как-то договариваться с государством. Чтобы избежать дефицита предложения и чтобы сбалансировать рынок и цены, власти вынуждены будут создать крупного застройщика-монополиста, который будет строить дешевое типовое жилье. Если не будет конкуренции – не будет и развития отрасли в части развития продукта».

«Думаю, что было бы интересно посмотреть, проводилась ли экспертиза законопроекта на предмет коррупционности его норм. Очень уж много отдается на откуп сотрудникам уполномоченных банков и служащих Росреестра, иных уполномоченных органов и лиц. Застройщик же по сути имеет большую зарегулированность, чем самые зарегулированные отрасли – банки и страховые компании», – говорит Майя Петрова. «Сейчас государство рискует создать в отрасли столько надзорных ведомств, которые за чем-то следят, что может получиться как в поговорке: у семи нянек дитя без глазу», – добавляет генеральный директор СК «Красная стрела» Николай Урусов.

Ложка меда

При этом эксперты, хоть и с оговорками, признают, что некоторые явные ошибки законопроект все-таки выправляет. «Летний закон настолько изобиловал противоречиями, запретительными позициями и абсолютно нежизнеспособными нормами, что без принятия этих поправок в существующем виде он – нерабочий инструмент», – подчеркивает Светлана Денисова.

По ее словам, «палочкой-выручалочкой для рынка может стать возможность работы через эскроу-счета». «Обеспечить фондирование в полном объеме Центробанк РФ не способен, поэтому актуализировалась схема привлечения средств граждан, но через банки. Конечно, эта схема сопряжена с огромным количеством трудностей на пути застройщика, с гиперконтролем над его деятельностью, с массой рисков по приостановке деятельности по надуманным мелким или несуществующим поводам. Но, по крайней мере, она удлиняет срок реализации квартир на рынке, а значит, укорачивает срок возврата привлеченных средств и не ведет к двойной кредитной нагрузке по срокам, хотя по объемам кредитования вопросы не снимаются», – говорит эксперт.

«К относительному смягчению правил можно отнести, например, то, что собственные средства в размере 10 % от стоимости проекта заменили на кредитную линию банка. Однако при этом законодатели не учли, что сейчас у нас отсутствуют банки, которые готовы кредитовать застройщиков без собственного участия в проекте. Так что эти поправки не то чтобы показуха, но реальной пользы от них может быть немного», – считает Николай Урусов. «Положительные моменты на первый взгляд должны быть для дольщиков. Но эффект от поправок будет, если хоть кто-нибудь из застройщиков сможет выполнить все требования закона и остаться работать на рынке и строить дома», – добавляет Майя Петрова.

Услышать отрасль!

Главная проблема российского законотворчества, по общей оценке экспертов, в том, что законодатели не слышат или не желают учитывать мнение профессионалов – практиков отрасли. «Добросовестные застройщики хотят и могут предложить эффективные и работающие инструменты контроля. Важно услышать нас. Я в целом больше верю в совместные усилия, чем в единоличные инициативы», – подчеркивает Мария Черная.

«Застройщики всегда готовы предоставить свою экспертную оценку, как и протестировать новые финансовые и прочие требования и показать на своей бизнес-модели, выполнимы ли они или нет», – отмечает Майя Петрова. По ее мнению, реакция профессионального сообщества на новации могла бы быть не такой бурной, если бы бизнес был привлечен к участию в разработке самих требований и их тестированию до внесения законопроекта.

С ней согласен Алексей Муравьев. «Чтобы законы не менялись несколько раз в год, их должны писать люди, которые понимают проблемы отрасли. Позитивного результата можно добиться только в процессе диалога, а не диктата новых и новых правил. Необходимо, чтобы законы писались с учетом мнения экспертов и представителей строительной отрасли из разных регионов и разных сегментов жилья. Причем не постфактум, как сейчас происходит, а именно в процессе разработки закона должны принимать участие специалисты», – подчеркивает он.

«Согласовывать идеи законодателей с профессиональным сообществом возможно и нужно. В противном случае это может привести к принятию закона, который будет невыполнимым, что может отрицательно сказаться на строительной отрасли и в конечном итоге оказать влияние на потребителей. Для того чтобы законы не менялись по нескольку раз в год, нужна политическая воля. Любая государственная инициатива должна рассматриваться с точки зрения долгосрочного планирования, а не быть поиском сиюминутного решения проблемы, по которой нужно отчитаться», – заключает Мария Черная.