Несмотря на активное развитие коммерческой недвижимости, рынок внешнего управления по-прежнему в аутсайдерах. Впрочем, эксперты полагают, что в городе есть девелоперы, которые готовы сотрудничать со сторонними операторами.

Сегмент несбывшихся надежд

Как рассказал Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ» (ГК «БестЪ»), активизация рынка внешнего управления в Санкт-Петербурге пришлась на «тучные» нулевые, однако уже после 2008 года началась стагнация. Относительно неплохо дела обстоят с управлением офисами: к концу 2017 года около 45% объектов управляются независимыми менеджерами, и, по прогнозам компании, к 2020 году доля дорастет до 50%.

При этом 90% торговых центров управляются компаниями, созданными владельцами объектов. На стремительно растущем рынке апартаментов этот показатель приближается к 100%, впрочем, в «МТЛ» полагают, что в этом сегменте ситуация вскоре изменится. «К 2022 году доля апартов с внешней УК составит около 20%. Дело в том, что рынок сервисных апарт-отелей прошел становление. Владельцы понимают, что для управления такими многофункциональными объектами нужен оператор, которые сможет решать целый комплекс задач», – считают аналитики.

Спрос на независимые УК формируют и новички. «Апартаментами заинтересовались девелоперы, работающие на жилищном рынке. У них нет опыта управления подобными объектами, и нет желания формировать собственное подразделение, так как это сложно и дорого. В связи с этим большинство из них заинтересованы в сотрудничестве с опытными независимыми менеджерами», – считают в «МТЛ».

Однако партнер «АйБиГрупп» Сергей Игонин считает, что многого ждать не стоит: «Рынок внешнего управления – это сегмент несбывшихся надежд. Многим уже несколько лет подряд кажется, что вот сейчас этот рынок окрепнет и пойдет в рост, однако этого не происходит. Менеджмент, т.е. чисто управление, к сожалению, не пользуется у нас спросом. Большие компании как «Сенатор» или «Адамант» просто создали свои управляющие компании и все у них прекрасно».

Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин пояснил, что работать со своими управленцами банально дешевле. «У нас 32 здания, для управления ими экономически выгодно иметь свою структуру. С нами работают, как профессиональные менеджеры, пришедшие со стороны, так и специалисты, которые в течение 15 лет росли в нашей компании. Планов по сотрудничеству со сторонними УК у нас нет», - говорит он.

Менеджеры работают на доходность

Девелоперы, как правило, не видят ничего трагичного в сложившейся на рынке управления недвижимостью ситуации, однако независимые менеджеры уверены, что способны увеличить доходность любого объекта. Они предлагают не какой-то алгоритм работы, а систему, автоматизирующую все процессы жизнедеятельности объекта.

«Мы живем в экономике отношений. Клиенты хотят, чтобы их пожелания исполнялись быстро, чтобы о них заботились. Соответственно, можно сказать, что профессиональные менеджеры управляют не только каким-то объектом, а отношениями с клиентами», – рассказывает генеральный директор Smart Space Янина Лисовская.

В частности, она отмечает, что УК должна сделать схему работы персонала прозрачной: «Одна из компаний, с которой мы сотрудничаем, сообщила, что за 2017 год сократила издержки на 9%. По большей части, за счет заработной платы сотрудникам, так как наша система позволила объективно оценить вклад каждого работника».

Помимо этого управленцы должны построить работу объекта так, чтобы все просьбы арендаторов исполнялись мгновенно. «Сокращение времени реагирования на потребности арендатора во многом влияют на его лояльность. Клиент понимает, что о нем заботятся», – говорит Николай Антонов.

Генеральный директор «Эко Хоум» Юсуп Магомедов отметил, что доходность объектов недвижимости во многом определяет его содержимое, особенно если речь идет об апарт-отелях. «Комплектация объекта: меблировка, техника, предметы быта, – очень важны. Все это должно быть качественным и износостойким, чтобы апартаменты без проблем сдавались в аренду. Здание снаружи можно хоть золотом покрыть, но впечатления у человека складываются именно от внутреннего убранства», - уверен он.

«В отзывах арендаторов мы видим оценку именно «внутренностей» здания, поэтому надо серьезно подходить к выбору оборудования. Грамотный управленец должен знать, на чем можно сэкономить, а на чем нельзя», – соглашается с ним Николай Антонов.

Однако Дмитрий Золин призывает не переоценивать возможности внешних УК: «Бывает, что недостатки объекта выражаются в общей политике компании, ее целях, тогда внешние управленцы не помогут. Однако есть случаи, когда владельцы не делают даже элементарного. Бывает, заходишь на объект и сразу понимаешь, что надо переделать, чтобы затраты сократились, а заполняемость выросла».

Николай Антонов добавляет, что внешние УК весьма эффективно работают с объектами, у которых несколько собственников, т.к. полностью снимаются вопросы разделения полномочий.

Генеральный директор Центра управления недвижимостью Андрей Левшин подчеркивает, что управление недвижимостью через независимые компании – это западный путь, который далеко не всегда эффективен в российских реалиях. Дмитрий Золин добавляет, что серьезные изменения в процессах инвестирования, строительства и управления в нашей стране начнутся не раньше, чем сменится поколение бизнесменов. Пока же подавляющая часть девелоперов намерена справляться своими силами.

В материале использована информация с делового завтрака «BestBreakfast. Управление коммерческой недвижимостью».