Ушедший год отличался стабильностью положения на рынке новостроек, но взрывными инициативами законодателей. Их следствием, по мнению экспертов, станет серьезный рост цен, который, впрочем, большинство относит на следующий год.

На рынке все спокойно

Большинство экспертов оценивают ситуацию на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге и пригородах в прошлом году вполне позитивно. Достаточно высокий уровень спроса, поддерживаемого снижением процентных ставок по ипотечным кредитам, компенсировался широким предложением. Следствием этого баланса стали практически замершие цены на новостройки.

«Спрос в прошлом году сохранился на уровне 2016-го. Если где-то и есть снижение, то в эконом-классе заКАДья. Объем продаж в черте города за 2017 год составил 2,5 миллиона квадратных метров», - отмечает директор управления стратегического маркетинга Холдинга RBI Вера Сережина.

По данным Комитета по строительству Смольного в Петербурге за год было введено в эксплуатацию 3,54 млн. кв. м – на 14% больше, чем годом ранее. «Это закономерно, ведь сейчас вводятся, в основном, те проекты, которые стартовали три года назад. Между тем, именно 2014 год по объему новых стартов был рекордным за все последние годы», - добавляет она.

Цены подросли незначительно, в пределах инфляции. «На начало 2018 года средняя цена предложения при 100% оплате в сегменте масс-маркет в Петербурге была 99,5 тысячи рублей за квадрат. Годовой прирост составил всего около 2%», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Близкие данные дают и другие аналитики. По оценке Knight Frank St.Petersburg, по итогам 2017 года средние цены в строящихся домах составили: в премиальном сегменте 351,6 тыс. рублей за метр, в бизнес-классе – 159,5 тыс., в эконом-классе – 101 тыс.; в эконом-классе в пригородах – 62,9 тыс. «По итогам года в Петербурге и пригородах было реализовано 4,2 миллиона квадратных метров жилья (из которых 3% составляют апартаменты). Объем продаж ниже, чем в 2016 году всего на 6%», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко.

«В течение 2017 года средняя цена квадратного метра в большинстве сегментов рынка выросла только в пределах инфляции (до 5%). Комфорт-класс подорожал в среднем на 4%, бизнес-класс – на 2%. В декабре 2017 года средняя цена метра в черте Петербурга составляла 87 тыс. рублей – в эконом-классе, 112 тыс. – в комфорт-классе и 160 тыс. – в бизнес-классе», - приводит свои данные Вера Сережина.

С ней согласен коммерческий директор группы «Эталон» Андрей Останин. «Цены оставались стабильными и росли в пределах инфляции – на 4-5%. Год показал, что в Петербурге есть хороший спрос на качественные проекты. Снижение ипотечных ставок послужило для многих толчком к покупке своего собственного жилья. Увеличилось и число инвестиционных сделок с недвижимостью», - говорит он.

«Привлекательные ставки по ипотеке (упавшие к концу года ниже 10% годовых) стимулировали покупателей к приобретению жилья. В целом ситуация на рынке стабильная, без резких колебаний: стоимость квадрата практически не менялась, спрос по-прежнему находится на стабильном высоком уровне», - резюмирует Ольга Трошева.

Толчок вверх

Однако по этой практически идиллической картине петербургского первичного рынка серьезный удар нанесли российские законодатели. «Обольщаться и думать, что 2018 год покажет такую же динамику, как и 2017-ый, было бы опрометчиво. Поводов для расстройства 2017 год дал более чем достаточно. Ошеломляющие новации в законодательстве буквально сбили с ног. В первую очередь, это поправки в 214-ФЗ и связанный с ним 218-ФЗ, которые радикально ужесточают требования к застройщику. Если изменения в закон (а они уже выработаны строительным сообществом) не будут приняты, то это парализует рынок», - говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Причем беда, как говорится, не приходит одна. «Вторая новость настигла нас в конце октября – это заявление президента РФ Владимира Путина о том, что долевку необходимо сворачивать. Если это произойдет, то приведет к существенному удорожанию. Если средства дольщиков будет невозможно привлекать на этапе строительства нового жилья, а реализовывать жилье только по факту окончания, то это означает, что нужно будет строить на собственные и заимствованные средства, что выльется в серьёзный рост цен на квартиры. Вряд ли насыщенные рынки Москвы и Петербурга выдержат такую цену», - добавляет эксперт.

Светлана Денисова добавляет также, что доходы населения на протяжении последних нескольких лет не растут, и снижение ипотечных ставок всего лишь позволяет поддерживать спрос на текущем уровне. Соответственно, рост цен может обрушить спрос.

«В обозримом будущем небольшим и даже некоторым средним компаниям станет тяжело конкурировать с крупными игроками рынка в условиях нового законодательства, регулирующего отрасль. В результате они будут пытаться продать бизнес или уйдут с рынка, что приведет к консолидации отрасли, и, следовательно, сокращению предложения, что может повлечь за собой дополнительный рост цен», - отмечает еще одну причину роста цены Андрей Останин.

Некоторые эксперты прогнозируют рост цен уже в горизонте перспектив этого года. «По нашим прогнозам, в 2018 году цены на жилье в Петербурге вырастут не менее чем на 10%. В первую очередь это связано с последними изменениями в законодательстве», - отмечает Светлана Московченко.

С ней солидарен генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. «Изменения в законодательстве заставят стоимость квадрата расти. Однако покупательная способность населения невысока, это послужит сдерживающим фактором для увеличения цен. Я прогнозирую мягкий рост в пределах 10%», - заявил он. Аналогичного мнения придерживается президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. «Точных научных методов оценки не существует, однако рост цен – простая экономическая логика. Чтобы не росла цена, должен увеличиться объем предложения, а для этого нет ни одного фактора. Сокращение объемов строительства и предстоящая отмена долевого строительства будут работать ценам в плюс», - считает она.

Но не сразу

Впрочем, большая часть экспертов сдвигают значительное увеличение цен на более отдаленную перспективу. «До вступления в силу нововведений все девелоперы приложили много усилий для получения разрешений на строительство. Как результат на рынке жилья может появиться достаточное количество проектов. Часть из разрешений получены «про запас», не все проекты выйдут на рынок в этом году», - говорит руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева.

С ней согласен генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. «Изменения в законодательстве, безусловно, очень серьезно повлияют на рынок, но произойдет это не в этом году, даже если в законы не будут внесены корректировки, предлагаемые застройщиками», - убежден он.

Эксперт отмечает, что сразу после законодательной революции девелоперы активизировании работу по подготовке проектов и получению разрешительной документации. «По данным Службы госстройнадзора Петербурга, в городе за прошлый год выданы разрешения на строительство 13 миллионов квадратных метров жилья. Это задел на три года строительства. Так что во второй половине этого года ждать радикальных изменений на рыке не стоит. Они начнутся в 2019-2020 годах, когда отрасли придется переходить на новые правила», - считает Алексей Белоусов.

«Девелоперы в любом случае обладают достаточным товарным запасом, чтобы обеспечить плавный переход к новым правилам игры. «Запаса» разрешений на строительство, полученных в конце 2017 года, вполне хватит для того, чтобы в 2018-м не ощущался дефицит новых стартов», - подтверждает прогноз Вера Сережина. «Наибольший рост цен мы увидим несколько позднее – начиная с 2019 года, когда на рынок будут выходить проекты, экономическая модель которых уже будет учитывать проектное финансирование, вызванное отменой 214-ФЗ», - добавляет Андрей Останин.

Поэтому, большинство специалистов склонно ожидать довольно спокойного развития рыночной ситуации в этом году. Рост цен будет сдерживаться выходом на рынок новых проектов. «На рынок уже в 2017 году выведено очень много проектов, ожидается затоваривание рынка. Впрочем, проекты с продуманной концепцией будут на плаву. В 2018 году объемы спроса ожидаются на уровне 2016-2017 годов, это будет подкрепляться снижением ставок по ипотеке на строящуюся недвижимость», - отмечает Елизавета Яковлева.

«В нашем представлении 2018 год будет благоприятным для рынка, особенно, если ипотечные ставки продолжат снижаться. Мы прогнозируем увеличение количества сделок в этом году и рассчитываем увеличить продажи на 13% в денежном выражении. Цены в 2018 году будут расти, в том числе и за счет роста спроса на недвижимость», - считает Андрей Останин.

«2018 год, предполагаем, будет примерно таким же, как по объему продаж, так и по уровню ср. цен (прирост на уровне инфляции). Изменения в 214-ФЗ скажутся на рынке позже, не в 2019 году. В более отдаленной перспективе в связи со снижением объема выданных разрешений на строительство уменьшится объем предложения. Продолжится рост себестоимости. Соответственно, цены пойдут вверх», - резюмирует Ольга Трошева.