Противоречащие друг другу законодательные инициативы и слабый контроль со стороны государства позволяют частным лицам и даже компаниям возводить самовольные постройки.

Согласно действующему законодательству, самовольной постройкой признается «здание, сооружение или другое строение, возведенное на участке, не предоставленном в установленном порядке. Или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Либо постройка сделана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Законодателей больше волнуют сиюминутные, а не системные проблемы. Видимо поэтому к теме самовольной застройки законодатели обращаются нечасто и бессистемно. Например, были приняты поправки в Гражданский кодекс РФ, которые разрешили снос самостроя в досудебном порядке. Причем в суд должны обращаться муниципальные власти уже после сноса, чтобы взыскать с владельцев самостроя расходы по сносу.

Затем появился законопроект, регламентирующий признание построек самовольными, – часть самостроя сразу перешла в разряд разрешенных построек. Собственник не виноват, если не знал о сервитутах в отношении земельного участка. Но разрешение на строительство он, тем не менее, обязан получить.

Причины и поводы

В длинном списке самовольных построек Петербурга на сайте Госстройнадзора – более 80 объектов, не менее половины – многоквартирные дома. Самый очевидный и распространенный случай – строительство многоквартирного дома на участке, предназначенном под индивидуальное строительство. Соответственно, многие нарушители – частные лица. Однако встречаются и застройщики. Впрочем, все реже.

«Сегодня самострои все еще встречаются среди небольших объектов торговли или обслуживания. Яркий тому пример - рестораны в курортной зоне, которые разрешено было строить как временные сооружения, но в итоге построенные как капитальные», - говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

По словам заместителя генерального директора по правовым вопросам ГК «КВС» Дмитрия Сотникова, чаще происходит так, что девелопер берет в собственность или в аренду участок земли, собирает всю необходимую разрешительную документацию, начинает строить, а разрешение потом отзывают. Либо застройщик начал строить с уверенность получить в процессе всю разрешительную документацию, но что-то пошло не так, и этого не произошло. «И в первом, и во втором случаях то, что он успел возвести, считается самостроем», - указывает он.

Эксперты уверены: одна из первейших причин появления самостроев – несовершенство законодательства. Сотников перечисляет: процесс получения разрешительных документов сложен и длителен; на рынке постоянно меняются правила игры.

Поиски виноватых

Борьба с самостроями началась в 2012 году, когда Госстройнадзор Петербурга начал подавать иски к владельцам построек, признанных самовольными. Она идет с переменным успехом. В одной стороны, периодически появляются решения судов, принуждающие собственников снести самовольные постройки. С другой – объекты продолжают стоять.

Трудно сказать, сократилось ли количество нарушителей, самовольно застраивающих участки, но такие постройки стоят годами – даже если есть судебное решение. То ли средств на снос не хватает в бюджете и у собственника, то ли снос чреват последующими митингами жильцов самостроев.

Очередным поводом кампаний проверок стала кемеровская трагедия – торговый центр «Зимняя вишня» оказался самостроем. «Здание на 20 тыс. кв. м - это же не палатка в пустыне. И если оно вдруг, как утверждает сейчас следствие, оказывается «самостроем», это просто вопиющее обстоятельство, которой показывает, прежде всего, насколько коррумпирована местная власть», - прокомментировал ситуацию проживающий ныне в США бизнесмен Шалва Чигиринский в интервью The New Times.

Как такое могло случиться? Так же, как это происходит в других регионах. Любой многоквартирный дом строится не в три дня, но пока он строится, никакие органы власти, включая муниципальные, на землях которых идет строительство, не обращают на процесс внимания.

Кто и как контролирует строительство в Петербурге, непонятно. Органы власти кивают друг на друга. С недавнего времени обнаруживать самострои – компетенция комитета по контролю за имуществом, который не слишком давно появился в городе и, по некоторым данным, вскоре может прекратить существование. Таким образом, незаконное строительство на раннем этапе пресекать некому.

И только когда застройщик пытается сдать объекте в эксплуатацию (если вообще пытается), на пути последним заслоном встает Служба госстройнадзора. Именно она идет в суды.

Легализовать

Судебная практика доказывает: возможно мировое соглашение между властями и «автором» самовольной постройки. «Если можно устранить появившиеся недочеты, которые послужили для отзыва разрешения, тогда данный самострой можно будет легализовать. А если нет – объект будет снесен», - поясняет Сотников.

«Из судебной практики Службы госстройнадзора только в случае признания права собственности на объект самовольного строительства в ходе судебного процесса, а также если застройщик докажет, что при возведении «самостроя» он допустил только одно нарушение  – не получил разрешение на строительство, при этом судебная экспертиза подтвердила, что самовольный объект не представляет угрозы жизни и здоровью людей и при его возведении не нарушены градрегламенты», - уточнили условия признания объекта легитимным в ведомстве.

Еще два года назад советник начальника Службы Арсений Волков в ходе одного из круглых столов отметил, что Служба в судебных спорах, связанных с объектами самовольного строительства, не ставит целью снести самострой – лучше, если объект будет соответствовать требованиям закона.

В ходе мирового соглашения стороны могут найти компромисс, однако ведомство не может стать инициатором – это прерогатива застройщика.

Волков также подчеркнул: мировое соглашение – это не легализация объекта, не прощение нарушителю, не амнистия, это «публичный договор» о добровольном исполнении требований закона в отношении самовольной постройки.

Пресечь

На сайте Госстройнадзора некоторое время назад появился раздел «Осторожно, самострой!» - чиновники вынуждены были организовать его, чтобы предостерегать покупателей квартир в самовольно строящихся домах. Памятка для покупателей жилья в таких домах гласит:

- Регистрация права собственности на «самострой» или квартиру в нем не исключает его сноса

- «Самострой» может представлять реальную угрозу для жизни и здоровья граждан;

Жители «самостроя» лишены ряда социальных гарантий

- Обязанность по сносу «самостроя» может быть возложена на его жильцов и собственников.  

Следует добавить, что покупатели квартир в самовольных постройках не попадут в ряды обманутых дольщиков – напротив, рискуют стать жертвами судебного преследования, если суд решит, что надо снести объект за счет жильцов. При этом компенсаций законом не предусмотрено.

Пока, судя по всему, это единственная мера, которая носит, в первую очередь, просветительский характер.

«Безусловно, радикальный способ пресечь нарушения существует. В первую очередь, необходимо заниматься совершенствованием законодательства, нормативно-правовых актов, конкретизирующих параметры объектов строительства. Во-вторых, следует осуществлять систематический контроль строящихся объектов – как со стороны Госстройнадзора, так и со стороны районных администраций», - убежден Белоусов.

В Госдуме услышали пожелания – в середине недели в первом чтении принят законопроект о самовольных постройках и штрафах за их эксплуатацию после признания их незаконными.

Документ предусматривает административные штрафы за эксплуатацию – 2-5 тыс. рублей для частных лиц, 20-50 тыс. рублей – для должностных. Для предпринимателей без образования юридического лица штраф составит 20-50 тыс. рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Для юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн рублей или также административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.