ТЕНДЕНЦИИ

Рассрочка держится из последних сил

   11 июля 2018, 16:00
Снижение ипотечных ставок увеличивает долю покупателей, использующих банковские кредиты, но серьезно не меняет количество желающих воспользоваться рассрочкой от застройщика. Как скажется на рассрочках введение схемы эскроу-счетов, для участников рынка пока не ясно.
Фото: ipotekami.ru

По расчетам застройщиков, в рассрочку на несколько лет можно продать 10-15% квартир – такой объем продаж не сделает проект убыточным. Большинство застройщиков держит планку 10-12%. Так, Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corp., отмечает: доля продаж в рассрочку в ЖК «Триумф Парк» остается на уровне 12% уже несколько лет и условия не меняются.

Максимальная доля квартир, которые застройщик может реализовать в рассрочку, - 20%, полагает Ольга Козимянец, директор по продажам ГК «Доверие». По ее расчетам, сейчас в Петербурге эта доля как раз составляет 20%.

Однако рассрочки бывают разные, отмечает Сергей Топорников, коммерческий директор ООО «Первое Ипотечное Агентство». Доля длительных рассрочек, по его мнению, составляет примерно 10% в общем объеме продаж. Однако есть и кратковременные рассрочки. Например, при использовании схемы «квартира в зачет» рассрочка предоставляет клиенту на два-четыре месяца. Таких клиентов, по словам Топорникова, - 2-5%.

Есть и другие кратковременные рассрочки – от двух недель до двух месяцев, в течение которых клиент вносит сумму частями. Такие схемы, по подсчетам Топорникова, у некоторых застройщиков увеличивают долю сделок с рассрочкой до 20%.

Ольга Морозова, начальник отдела долевого строительства корпорации «Адвекс», также указывает на особые условия рассрочки: «Исключение составляют «интересные» рассрочки по стоимости 100-процентной оплаты – тогда покупателей, выбирающих рассрочку, становится гораздо больше».

Ипотечное вмешательство

Предложение рассрочки зависит от возможностей и финансовой стабильности застройщика и встречается в объектах разного класса, отмечает Валуева.

Топорников указывает на взаимосвязь класса жилья с ипотечным кредитованием и схемами рассрочки: «Чем выше класс объекта, тем меньше там ипотеки, больше 100-процентной оплаты и рассрочки». Наиболее состоятельные граждане, по его словам, зачастую не настроены брать ипотечный заем, чтобы не афишировать свои доходы. Зато в эконом-сегменте доля сделок с использование ипотечных займов достигает 80%, а доля рассрочки меньше.

Рассрочки зачастую рассматриваются в качестве альтернативе ипотеке. По некоторым параметрам выигрывает рассрочка, по другим – ипотечный заем.

«На фоне роста популярности и доступности ипотеки, которая составляет порядка 60% в общем объеме продаж, доля сделок в рассрочку снижается, - утверждает Козимянец. - Программы рассрочки просто не могут конкурировать с более доступной ипотекой – практически ежеквартально мы наблюдаем, как банки «рапортуют» об очередном снижении ипотечных ставок».

По мнению Морозовой, если у покупателя есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом, то выбор будет сделан в его пользу: в основном люди ориентируются на размер платежей, а по ипотечным займам он гораздо ниже.

«Даже при самых низких ипотечных ставках все равно остаются покупатели, которые по тем или иным причинам не могут взять кредит. Поэтому программы рассрочки всегда востребованы», - резюмирует Валуева.

Стандартные инструменты

Многие рассматривают рассрочку не как инструмент продаж – в первую очередь, как инструмент привлечения клиентов. «Мы всегда предлагали и предлагаем рассрочку, чтобы не терять определенные категории покупателей, быть в рынке», – говорит Валуева.

Пожалуй, основная функция рассрочки – стимулирование продаж. Так, по словам Козимянец, рассрочка часто предлагается на начальных стадиях продаж, пока объект аккредитовали мало банков, и выбор ипотечных программ невелик.

Участники рынка, впрочем, дружно отрицают применения рассрочки при замедлении темпов продаж. «Рассрочки предлагают все строительные компании независимо от темпов продаж, это уже стандарт – три вида оплаты: 100-процентная оплата, рассрочка, ипотека», - поясняет Морозова.

«Все просто! Если у застройщиков большой запас квартир (объектов) и высокий уровень спроса, то можно продавать квартиры хоть за 50% от их стоимости – высокие объемы продаж закроют бюджетные дыры. В случае с умеренным финансированием и ограниченным объемом предложений застройщики вынуждены уходить от длительных рассрочек или переплачивать за проектное финансирование», - говорит Топорников.

Смена механизмов

На механизм рассрочки может повлиять переход на эскроу-счета, полагает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» (Москва). По ее мнению, инструмент рассрочки может сохраниться только для покупки уже готовой недвижимости, то есть при заключении договора купли-продажи. И этот механизм становится невыгоден для застройщика, которому необходимо как можно скорее погасить банковский кредит. В результате рассрочка может совсем уйти с рынка.

Ольга Козимянец возражает: «Каким образом поступают деньги дольщика на эскроу-счет – сразу или в рассрочку, значения не имеет».

Сергей Топорников отмечает полную неясность: пока никто не понимает, как будет работать механизм эскороу-счетов. Однако, по его мнению, если наличие большого количества эскроу-счетов будет положительно влиять на застройщика (например, сниженные ставки по проектному финансированию), то рынок будет искать любые способы привлечения клиентов. А это любые известные на рынке схемы, в том числе рассрочка.

Дьявол, как обычно, кроется в деталях, в этом самом «если» - условия, которые банки предложат застройщикам, пока не прописаны.

Елена Зубова
Поделиться:
ипотека
кредитование

{{articles.header}}

{{results}}

Все новости