С ликвидацией долевого строительства застройщикам придется искать альтернативные источники финансирования своих проектов. Прочие финансовые инструменты не востребованы, и эксперты опасаются, что в результате рынок перейдет под полный контроль банков.

Сейчас, по оценкам застройщиков, доля собственных средств, вложенных в проект, составляет от 15% до 50%. Многое зависит от темпов продаж. Однако в сегменте масс-маркет до 80% квартир продается до сдачи дома в эксплуатацию.

Минимум 15% собственных средств требуют и программы проектного финансирования банков, воспользоваться которыми придется застройщикам. «Однако в ситуации, когда маржинальность строительного бизнеса снижается, а стоимость ликвидных земельных участков растет, этот показатель сокращается до 4-10%, что и показывает рынок», - уточняет Сергей Семененко, руководитель направления по привлечению инвестиций холдинга AAG.

Невостребованные инструменты

Существует масса иных инструментов финансирования строительства – и жилого, и коммерческого, однако они мало востребованы на рынке строительства жилья. Так, по мнению Семененко, самый распространенный инструмент (после привлечения средств дольщиков) – кредиты под 9-13% годовых. При этом процент зависит от масштаба проекта и возможных рисков. По его оценке, средства дольщиков, привлеченные на ранних стадиях проекта, обходятся компании дороже.

Самыми дешевыми долговыми инструментами считаются облигационные займы и IPO. Но эти инструменты, активно используемые застройщиками за рубежом, в России не снискали популярности. Они не используются в качестве основного инструмента финансирования – только в качестве дополнительного. Эти способы вынуждают привести структуру компании в соответствие с требованиями рынка публичных капиталов и придерживаться в своей работе определенных правил. Зато публичные компании, благодаря узнаваемости бренда, могут назначать более высокие цены продаж. А публичная история позволяет привлекать более дешевые средства.

«Ряд крупных девелоперов используют облигации и IPO. Однако на фоне возрастающих рисков и снижения интереса инвесторов к российскому рынку, ожидать роста популярности этих инструментов не стоит», - отмечает Семененко.

Казалось, что несколько лет назад начался бум на корпоративные облигации – краткосрочный инструмент, но с офертой. По мнению застройщиков, он пригоден в качестве дополнительного финансового инструмента уже реализуемого проекта.

«Ни один из инструментов не сможет обеспечить достойную альтернативу кредитным средствам. Самый рабочий из них – это облигации. Однако слишком оптимистично предполагать, что наш фондовый рынок придут инвесторы, готовые поддерживать стройку. С точки зрения финансовых инвесторов, на рынке есть куда более понятные и привлекательные отрасли: компании, работающие в нефтедобыче на базе государственных банков, компании, имеющие государственную поддержку. Даже при условии, что фондовый рынок пойдет вверх, инвесторы в первую очередь будут обращать внимание на эти «голубые фишки». У меня мало надежд на то, что инвесторы будут вкладываться в облигации застройщиков, у которых слишком долгий цикл возврата средств для рынка ценных бумаг», - поясняет Арсений Васильев, генеральный директор «УНИСТО Петросталь».

Еще более редки схемы целевого фондирования и привлечение средств через закрытые паевые инвестиционные фонды. «Сопровождение пайщика при организации ЗПИФН довольно затратно, поэтому его использование целесообразно в сегментах бизнес- и премиум-. В проектах массового спроса, где число пайщиков измеряется тысячами, схема теряет смысл, поскольку застройщик вынужден закладывать затраты на приобретение паев в стоимость квадратного метра, тем самым отсекая потенциальных клиентов», - рассуждает Семененко.

Васильев также настроен по отношению к ЗПИФН скептически. По его мнению, в России они вряд ли смогут получить широкое распространение в ближайшее время. «В стране просто нет ни достаточного количества инвесторов, которые хотели бы инвестировать деньги в недвижимость, ни достаточного количества денег у инвесторов. Кроме того, не сформирована профессиональная инфраструктура – нет достаточного числа российских управляющих компаний, которые организовывали бы процесс и помогали инвесторам вкладывать деньги в паевые фонды. То есть, нет ни инвесторов, ни денег, ни организации процесса. Как же ПИФН могут стать альтернативой кредитным средствам в строительстве?», - иронизирует он.

Одна из причин, по которой застройщики не работают с большинством долговых инструментов, – необходимость раскрывать информацию о компании. К этому большинство застройщиков не готовы. В крайнем случае, они создают дополнительную структуру, которая и становится «лицом» компании на финансовом рынке.

Банки в доле

Для участников строительного рынка очевидно: переход на проектное финансирование, аккумулирование средств на эскроу-счетах и активизация ипотечных процессов делает банки основными участниками строительного рынка. Тем не менее, застройщики не считают, что банки готовы к быстрому и массовому переходу на новые правила работы. «Сами банкиры пока не до конца понимают схему организации финансирования в условиях меняющегося законодательства. Одни банки приостановили рассмотрение проектов до получения измененных нормативных документов, другие пытаются формировать собственные правила, но без особых успехов», - полагает Семененко.

«Банки, совершенно не готовы к такой форме работы. И не факт, что подготовятся за ближайший год», - убежден Васильев. Проектное финансирование подразумевает, что банк выступает в роли инвестора, выдавая строительной компании до 80% средств на реализацию проекта. Для этого им потребуется дополнительный капитал для финансирования отрасли. Это сотни миллиардов рублей в год, которые, очевидно, будут выделены из федерального бюджета, пояснил он.

К декабрю 2018 года – даты отмены долевого строительства в России и переходу на схему проектного финансирования, взамен выпавших средств дольщиков банка необходимо аккумулировать 6 трлн рублей. Об этом на конференции Urban Space заявил глава Национальной ассоциации застройщиков Леонид Казинец. (Когда велись подсчеты, про 120 млн кв. м в год еще никто не объявлял). При этом из уже вложенных в жилое строительство 4,7 трлн рублей на долю банков приходится 0,7 трлн.

Проблема в том, что сейчас банки поддерживают финансирование стройки в пределах 1% от общего объема привлеченных средств дольщиков, а им предстоит еще и администрировать эти самые сотни миллиардов рублей, говорит Васильев. Для этого, уточнил он, потребуется целая армия специалистов, много дополнительных подразделений и процедур. Банковская отрасль просто не в состоянии сделать такой скачок за столь короткое время.

«Что в таком случае будет делать рынок, если неоткуда брать финансирование?

Рынок не сможет работать без денег. Застройщики начнут рушиться, и в итоге перейдут под контроль банков. Это означает, что банкам придется создавать новые строительные подразделения и достраивать за обанкротившимися партнерами. При этом у банков нет ни желания, ни ресурсов, ни компетенций, чтобы зарабатывать на непрофильном для себя бизнесе», - рассуждает Васильев.

Ранее на встрече представителей Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) с руководством ЦБ РФ Казинец также заявил: «Поскольку у нас не просто банки, а уполномоченные банки, мы получим, что застройщики станут структурами банков с госучастием».