Спрос на рынке элитного жилья остается стабильным уже несколько лет. Однако ожидаемый в течение 2018 года объем предложения в первичном сегменте может привести к затовариванию рынка.

Элитный сегмент – наиболее стабильный на рынке жилья. Объем предложения и спроса пребывают в относительном равновесии, цены – как и везде, немного падают, что маскируется маркетинговыми акциями, формируются новые элитные локации.

По словам Ольги Семеновой-Тян-Шанской, директора по маркетингу бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, спрос на элитную недвижимость есть всегда: «По статистике, в Петербурге ежегодно продается около 700 квартир элитного класса – на первичном и вторичном рынке в совокупности, и эта цифра остается стабильной».

Тем не менее, застройщики стремятся нарушить стабильность. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, в 2018 году застройщики запланировали вывести на рынок 225 тыс. кв. м элитного жилья – в четыре раза больше, чем удалось реализовать в 2017 году (54 тыс. кв. м). При этом объем первичного элитного рынка на начало года оценивался в 166 тыс. кв. м.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отмечает некоторые признаки затоваривания: объектов в продаже много, при этом решение о покупке дорогой недвижимости клиенты принимают не быстро.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, также наблюдает превышение предложения. На момент ввода элитных объектов в эксплуатацию, по ее словам, непроданными остаются около 50% площадей, которые и пополняют экспозицию готового жилья.

По мнению Веры Сережиной, директора управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), однако, до затоваривания рынка далеко: с начала года на рынок вышли всего четыре новых проекта в дорогом сегменте.

 

Экзерсисы застройщиков

Гиновкер отмечает не так уже редко встречающееся неверное позиционирование объектов – квартиры и дома бизнес-класса подаются как элитные.

Это может происходить в том числе из-за того, что застройщики, работающие в сегменте масс-маркет, вдруг берутся за строительство жилья более высокой ценовой категории. Как объяснила Семенова-Тян-Шанская, большинство застройщиков ориентируется на определенный ценовой сегмент – исключительно в элитном работает сравнительно мало компаний. Но ситуацию может поменять случай. «Могут быть ситуации, когда девелоперам, работающим преимущественно в комфорт-классе, удается приобрести пятно под застройку, на котором будет перспективно строительство именно элитного жилого комплекса», - уточнила она.

Вера Сережина отмечает особый подход к элитным объектам, которые требуют «особых компетенций». В частности, даже начальный этап – подготовка и согласование, может быть сложным.

Есть и питерская специфика – строительство в окружении исторической застройки. «К таким проектам часто существует повышенное внимание общественности, прессы, градозащитников, властей, т. к. они, как правило, находятся в центре и непосредственно влияют на облик города. Реализовывать их приходится в сложной геотехнической ситуации, когда по соседству много исторических зданий, зачастую с ветхими конструкциями», - перечисляет Сережина.

По мнению Гиновкера, далеко не все застройщики смогут успешно реализовать элитные проекты – необходимо иметь принципиально иной подход, нежели в массовом сегменте, другой опыт, другие навыки, другую управленческую команду.

«Примеры того, что застройщик, специализирующийся на жилье масс-маркет, реализует элитный проект, существуют. Но нельзя сказать, что в новой деятельности девелопер, имеющий большие компетенции в другом сегменте, чувствует себя абсолютно уверенно. Все-таки нужно отдать должное специфике каждого сегмента и для обеспечения успеха новому проекту уделить много внимания формированию продукта, маркетинговой концепции, организации продаж. На фоне высокой конкуренции ошибка может очень дорого стоить», - указывает Немченко.

Карта элитных локаций Петербурга

Элитный редевелопмент

По данным RBI, элитные проекты сосредоточены в основном в Петроградском и Центральном (70%), а также Адмиралтейском и Василеостровском (30%) районах, хотя в последние годы девелоперы – с переменным успехом, осваивают и другие локации. «Но это не массовое явление», - подчеркивает Сережина.

Раньше элитным считался только центр Петербурга, потом застройщикам пришлось осваивать Петроградку, Московский район. Сейчас активно осваивается Петровский остров, где, в отличие от уже застроенного Крестовского, достаточно места для новых объектов. Но и строительные объемы там существенные. «Петровский остров находится еще в начале пути и престижность этой локации в будущем зависит от реализации проектов, которые еще только строятся», - полагает Немченко.

Гиновкер называет Петровский остров перспективной локацией для реализации элитных проектов, однако указывает на проблему неоднородного окружения.

Семенова-Тян-Шанская, однако сомневается, что Петровский остров станет полноценной элитной локацией – по ее мнению, скорее, вывод на рынок нескольких элитных проектов на Петровском острове просто совпал по времени. «При этом возникают вопросы - насколько будет соответствовать элитному статусу застройка Петровского острова, который исторически был наполнен промышленными предприятиями, какова будет здесь экологическая обстановка и т.д.», - добавила она.

Между тем, отмечает Семенова-Тян-Шанская, в центральной части Петербурга остается настолько мало пятен под застройку, что сложно говорить о появлении новых элитных локаций.

Гиновкер, однако, выделяет Васильевский остров, который, по его мнению, получил шанс после решения транспортных проблем, из-за которых долго не был востребован.

Формирование следующих элитных локаций застройщики связывают именно с редевелопментом промышленных территорий. По словам Немченко, прогнозировать появление конкретных локаций сложно, поскольку на процесс влияет множество факторов. Однако отсутствие свободных участков под застройку в центре заставляет задуматься о редевелопменте.

«Дальнейшие перспективы элитной застройки связаны с редевелопментом. Это естественный процесс, который происходит по всему миру: жилая застройка постепенно вытесняет промышленные предприятия из центров крупных городов. Но это процесс длительный – на годы и десятилетия», - заключила Сережина.

Некоторые элитные проекты со сроком ввода в 2018-м и позже

Район застройки	Девелопер	Название объекта	Адрес	Срок ввода	Кол-во квартир	Общая площадь квартир, тыс. кв. м
Центральный	RBI	ArtStudio	2-я Советская, 4а	I кв. 2019	259	14
Центральный	RBI	Дом у Невского	Полтавская ул., 7	III кв. 2019	206	14,7
Центральный	Балтийская коммерция	Щедрин	Кирочная, 62	IV кв. 2018	70	6,7
Центральный	Еврострой	Приоритет	Воскресенская наб., 32	2019	40
Центральный	Ховард (Парадный особняк)			8-я Советская, 20-22	66	6
Центральный	Стимул СКТ	Монополист	Новгородская, 19	III кв. 2018	144	12,5
Петроградский	RBI	Петровская ривьера	Петровский пр., 20	II кв. 2018	249	16,2
Петроградский	LEGENDA (Телеком-5)		Чапыгина, 5а	2020	20	5
Петроградский	ЛСР	Neva Haus	Петровский пр., 9-11	2022	896	120
Петроградский	Еврострой	Esper Club	Эсперова, 16/23	2020	68	10,9
Петроградский	Setl City	Петровский Квартал на воде (Петровский парк)	Петровский пр., 26	IV кв. 2019	632	49,2
Петроградский	GHP Group Real Estate	One Trinity Place	Адмирала Лазарева наб., 24		167
Петроградский	Строй-Импульс	Петроградец	Льва Толстого, 8	II кв. 2018	43	7,5
Петроградский	БестЪ	Avenue-apart-2	Академика Павлова, 5	IV кв. 2018	19	2,8
Петроградский	Кортрос	Royal Park	Петровский пр., уч. 1.2	II кв. 2018	298	26
Адмиралтейский	Охта групп	Art View House	Мойки наб., 102	III кв. 2018	24	3,8
Пушкинский	МНР-1	Софийский бульвар	Софийский б-р, 32а	II кв. 2018	18	2,7
Василеостровский	AAG	Маленькая Франция	20-я линия В.О.,5-7	IV кв. 2019	145	13
Василеостровский	AAG		12-я линия В.О., 41			13
Василеостровский	Винтеко		13-я линия В.О., 50			5,9
Приморский	Дибуновская и Новый город	Rich`Art Club	Дибуновская, 34	I кв. 2018	32