АНАЛИТИКА

Рынок жилья начал расти

   30 июля 2018, 10:13
Участники рынка вполне довольны итогами первой половины 2018 года на рынке строящегося жилья – рынок пребывает в равновесии, объемы ввода растут, девелоперская активность находится на максимуме. Во втором полугодии ожидается дальнейший рост.

В комитет по строительству Петербурга ситуацию характеризуют как стабильную. Темпы ввода жилья не снижаются. На конец июня в городе введено 0,961 млн кв. м жилья из запланированных 3,2 млн кв. м – 679 домов на 18,5 тыс. квартир.

В Ленобласти за пять месяцев текущего года введено намного больше, 1,52 млн кв. м жилья. По словам Михаила Москвина, заместителя председателя правительства Ленинградской области, показатель превышает объемы ввода прошлого года и всех предыдущих. «Мы все еще видим результаты так называемого докризисного времени – сейчас вводятся проекты, которые начинались три-четыре года назад. Возможно, это будет последний рекордный год, максимум в следующем году мы еще будем наблюдать такую динамику, а потом начнется снижение», - размышляет он.

По данным Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие на рынок выведено 2,1 млн кв. м жилья, около 50 тыс. квартир. При этом доля Петербурга составляет 76%, остальное – жилье в пригородной зоне и ближних районах Ленобласти. 

Как отмечает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), новых проектов в дорогом сегменте на рынок выведено всего три: два в бизнес-классе и один класса «элит». «Суммарно это 52 тыс. кв. метров – меньше, чем можно было бы ожидать», - указывает она.

Количество проектов, вышедших на рынок в первом полугодии 2018 года (предварительные данные, опрос компаний)

Локация Кол-во выведенных объектов, шт. Площадь объектов, тыс. кв. м
Петербург без пригородов 56 1 600 (36,1 тыс. квартир)
Пригороды СПб, ближние районы ЛО 24 500 (13,7 тыс. квартир)
Всеволожский район 2 411,8
Приморский район 2 335,7
Выборгский район 299,5
Московский район 3
Всего по региону 80 2 100 (около 50 тыс. квартир)

Источник: «БФА-Девелопмент» по данным Росстата

В то же время Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой», отмечает увеличение числа объектов на территории Петербурга и снижение – в области. «Но по объему предложения область пока тоже не отстает», - добавляет он.

По словам Гражданкина, в Петербурге в оборот активно идут промышленные территории для редевелопмента – например, в Выборгском и Невском районах.

Большинство новых проектов появляются в городских локациях, подтверждает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб», - в Приморском, Выборгском, Красносельском, Невском районах, а также на территории «серого пояса».

Подстройка под спрос

Девелоперская активность в первом полугодии 2018 года была на максимуме – на рынок выведено много новых объектов и новых очередей в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий, полагает Ружицкая. По ее подсчетам, объем предложения в сегменте масс-маркет по сравнению с первой половиной прошлого года вырос на 21%. «Уже сегодня можно говорить об определенном переизбытке предложения на рынке. Растущий ипотечный спрос не настолько силен, чтобы реализовать такой объем предложения быстрыми темпами. По нашей оценке, существующий уровень цен и усиливающаяся конкуренция не позволят новым проектам иметь высокую динамику продаж», - говорит она.

По словам Трошевой за полугодие продано 2,2-2,3 млн кв. м. «Бывают периоды, когда эти показатели несколько отличаются, но значительных перекосов не возникает. В связи с этим не происходит и значительного изменения показателя объема предложения. По прогнозам, на рынок может быть выведено несколько больше жилья, чем продано, но это отклонение будет незначительным – при объеме реализации 4,6-4,7 млн кв. м может появиться до 5 млн кв. м.

Трошева полагает, что одна из причин оживления на рынке – ситуация с изменением законодательной базы в долевом строительстве: «Новости по данной теме активизировали и ускорили принятие решения о покупке определенной доли покупателей».

Москвин говорит, что к маю застройщики получили разрешений на строительство свыше 1,7 млн кв. м жилья, это в разы больше, чем в предыдущий год. Статистику, по его словам, «сделала» Группа ЛСР, получившая разрешений более чем на 1,2 млн кв. м жилья в своем проекте на Ржевке. «Область дает разрешения застройщикам без придирок и бюрократических сложностей: соответствует проект нормативам - строй. Гораздо сложнее получить разрешение на привлечение средств дольщиков, которые стали необходимы для старта продаж квартир. Вот тут Госстройнадзор проверяет документы под лупой», - уточнил чиновник.

Усиление конкуренции заставляет девелоперов менять структуру предложения. Например, Ружицкая отмечает растущий интерес к семейному жилью с отделкой (компактные двух- и трехкомнатные квартиры рациональной планировки), хотя малогабаритное жилье по-прежнему остается в фаворе. Доля семейных квартир достигает 40% в отдельных проектах.

Кроме того, постепенно растет доля квартир с отделкой, хотя, с другой стороны, полностью оборудованные и меблированные квартиры пока занимают не более 2% в предложении.

«Растет и доля квартир с евро-планировками. По нашим оценкам, до 20% в квартирографии новостроек отводится под жилье евро-формата. В ближайшее время данная тенденция сохранится», - отмечает Ружицкая.

Наконец, усиливается ценовая конкуренция, что заставляет застройщиков повышать класс проекта, более тщательно прорабатывать концепцию, больше внимания уделять архитектуре объектов, благоустройству придомовых территорий и т.д.

Продажи растут

По предварительным оценкам КЦ «Петербургская недвижимость», результаты продаж за первое полугодие 2018 года превысят результаты сопоставимого периода прошлого года на 25%, совокупный спрос составит около 2,2-2,3  млн кв. м  против 1,8 млн в первой половине 2017-го.

По словам Сережиной, в элитном сегменте продано 114 тыс. кв. м – около половины нормального годового показателя.

По данным Росреестра, за пять месяцев 2018 года в Петербурге и Ленобласти заключены 43 980 ДДУ, тогда как в 2017-м за тот же период было заключено на 22,1% меньше договоров - 36 008.

По оценке экспертов, спрос на рынке довольно стабилен. В структуре спроса замечены небольшие изменения. Так, по словам Трошевой, в пригородной зоне снижается доля студий (до 29%) в структуре спроса (-4 п.п. к 2017 году и -8 п.п. - к 2016 -му) и перераспределение спроса на одно- и двухкомнатные квартиры.

Москвин отмечает: сейчас важнее оценивать не показатели ввода, но показатели спроса. Застройщики, по его словам, «наконец-то стали понимать, что если не будут вкладываться в территорию, то никто не купит у них жилье. В этой точке наши задачи сходятся: они хотят продать, мы хотим видеть комфортную среду для людей – одно без другого не работает». 

Ружицкая полагает, что в дальнейшем возможно снижение темпов продаж – как сезонный фактор.

«Спрос в текущем году, как и в конце 2017-го, стимулируют снижающаяся ипотечная ставка, стагнирующие цены и ажиотаж вокруг отмены ДДУ», - уточнила Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».

«В связи со снижением ставок по ипотеке, многие люди стали предпочитать вместо небольших однокомнатных квартир – «двушки» и «трешки». При этом  доля ипотечных сделок по готовым домам в отдельных проектах достигает 100%, а по строящимся домам - 60%», - рассказывает Гражданкин.

В элитном сегменте, подчеркивает Сережина, доля ипотечных сделок традиционно ниже – сейчас оценивается примерно в 25%. «Снижение ставок не слишком влияет на эту цифру», - поясняет она.

«Не исключено, что ближе к осени темпы выдачи ипотечных кредитов замедлятся, поскольку ЦБ пока оставил без изменений ключевую ставку. Однако еще как минимум два-три месяца средняя ставка по ипотеке будет снижаться по инерции, в том числе, благодаря государственной программе с льготной ставкой в 6% и специальных акций от застройщиков», - рассуждает Ружицкая.

Стабильность рынка подтверждают цены. По данным «Главстрой СПб», основной рост пришелся на первый квартал, когда цены выросли на 5%. Аналитики  «БФА-Девелопмент» отмечают рост цен за полугодие на 7,4%, до 113 636 рублей за кв. м.

По данным Группы RBI, с начала года в элитном сегменте квадратный метр подорожал на 3%, до среднего значения 165 тыс. рублей.

Трошева отмечает: рост цен по итогам полугодия превысил уровень текущей инфляции. «Положительная динамика во многом обосновывается достаточно длительным стабильным периодом в уровне цен на фоне ряда изменений для застройщика (законодательные, градостроительные и т.д.) и возникновения дополнительных затрат при удержании достигнутого уровня качества. Также в изменение средних цен вносит свой вклад и увеличение строительной готовности», - пояснила она.

цены на жилье 1 полугодие 2018.jpg

Источник: БН.ру

Ожидается рост по всем показателям

По мнению чиновников во втором полугодии кардинальных перемен на рынке не предвидится – во всяком случае, снижения строительных объемов и цен не ожидается.

Участники рынка также не предвидят серьезных колебаний рынка. Однако все без исключения ожидают удорожания жилья.

По словам Гражданкина, в связи с поправками в законодательство многие застройщики уже объявляют о повышении цен. «Начиная с осени, примерно с сентября-октября, когда рынок недвижимости активизируется, жилье начнет дорожать в силу изменений в 214ФЗ, так как ужесточаются требования к застройщикам, которые касаются и уставного капитала и наличия собственных денежных средств. Также стоимость строительных материалов растет. Это приведет к тому, что квартиры будут дорожать, хотя предложений будет много. Но у застройщиков другого выхода нет, кроме как поднимать цены», – объяснил он.

По мнению Сережиной,  ожидается выход на рынок целого ряда новых проектов в дорогом сегменте. «Как следствие, не исключаю, что рост цен замедлится. Даже самого наличия на рынке большого числа проектов, которые находятся на начальной стадии, достаточно для того, чтобы снизить среднюю цену», - уточнила она.

Семакина, напротив, не исключает сокращения числа проектов, выводимых на рынок. Однако резкого роста цен не ожидает.

Ружицкая также полагает, что до конца года резкого изменения цен не произойдет  – рост составит 5-10% исключительно благодаря растущей себестоимости строительства, вызванной законодательными поправками. «На фоне отмены долевого строительства возможен незначительный рост спроса. Однако в целом в течение второго полугодия 2018 года спрос будет оставаться стабильным, с небольшими колебаниями», - добавила она.

«Кардинальные изменения в такой крупной отрасли как недвижимость моментально не происходят, как минимум уйдет еще несколько лет до полного перестроения», - резюмировала Семакина.

 


Елена Зубова
Поделиться:
ввод жилья
проекты

{{articles.header}}

{{results}}