Созданная властями правовая неопределенность на рынке первичного жилья, ожидаемые в этой связи банкротства застройщиков заставили покупателей присматриваться к вторичному рынку.

По прогнозам столичных экспертов, к концу 2018 года до 20% клиентов, стремившихся приобрести квартиры на рынке строящегося жилья, переместятся на вторичный рынок.

В Петербурге пока ситуация выглядит по-иному – продажи на первичном рынке оживились, а девелоперы отрицают пагубное влияние законодательных новелл на поведение покупателей. Но, как известно, события на московском рынке примерно на четыре месяца опережают ситуацию на рынке Петербурга.

По итогам первого полугодия 2018 года, в Петербурге было зарегистрировано почти в полтора раза больше ДДУ, чем за аналогичный период прошлого года (38,4 и 25,6 тыс. соответственно), отмечает Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению «СПб Реновация». Однако и вторичный рынок продемонстрировал рост – относительно первой половины прошлой года на 30-40%.

«Как мы видим, первичный и вторичный рынки жилья в Петербурге демонстрируют одинаково положительную динамику спроса. По нашему опыту, активизация вторичного рынка крайне редко происходит в ущерб первичному, т.к. это взаимосвязанные и взаимодополняющие сегменты: от трети до половины покупателей квартир в строящихся домах одновременно продают имеющееся жилье, поэтому чем активнее первичный рынок, тем успешнее будет их покупка в новостройке», - подчеркивает Захарова.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга ГК ЦДС, отмечает необычайный рост продаж в первом полугодии. По его мнению, спрос растет именно на фоне новостей об отмене долевого строительства, а также рекордно дешевой ипотеки.

«Вторичный рынок переживает локальные всплески, связанные, например, с приездом в город студентов и покупкой для них своего жилья. Но даже в такой ситуации большинство покупателей выбирают квартиры в строящихся домах за счет их более привлекательной цены и фактора «нового жилья»», - уверен он.

По словам Надежды Калашниковой, директора по развитию компании Л1, на вторичный рынок готовы уйти 5-7% клиентов – покупатели, выбравшие первичный рынок, скорее, приобретут квартиру по договору цессии.

Есть повод

Для роста вторичного рынка, полагает Калашникова, есть две причины, они же – крайности: избыток и дефицит. «Вообще грань между «первичкой» и «вторичкой» стирается – непроданные в уже построенных домах квартиры, оформленные на застройщика, – это та же «вторичка», - говорит она.

На вторичном рынке приобретают либо уже готовые квартиры, оформленные на застройщика после завершения строительства, либо «суперходовые» варианты, распроданные на самом старте продаж – их приходится перекупать, когда они уже получили статус вторичного жилья, рассуждает Калашникова. Иными словами, покупатели предпочитают в том или ином виде квартиры в новых домах.

По мнению Екатерины Романенко, президента ГК «Экотон», выбирая квартиру на первичном или вторичном рынке, надо сравнивать массу факторов, «не только планировку и стоимость квадратного метра, но и условия жизни: инфраструктуру, доступность транспортную, стоимость коммунальных услуг. Нельзя сравнить, например, зеленый двор на Новоизмайловском проспекте с новостройками в Шушарах». Поэтому покупатели нередко экономят на метраже в пользу хорошего района, выбирая даже квартиры в хрущевках.

В то же время, подчеркивает Романенко, за много лет риэлторы с участием застройщиков и журналистов сформировали негативное мнение о старых домах вторичного рынка: «Дескать, и дома разваливаются, и срок службы у них истек, и сантехника с коммуникациями в ужасающем состоянии, и реновация скоро придет и всех выгонят. Такая пропаганда была уместна, когда в городе строились единичные здания и стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства была намного ниже стоимости «квадрата» на «вторичке». Во многом такие мнения были даже искренними, но ситуация поменялась. Оказалось можно строить 25-этажные кварталы с минимумом зелени, непропорционально маленькими дворовыми территориями, узкими пробочными выездами, не всюду благоустроенными территориями и, практически, отсутствием городского  транспорта. И спрос снова развернулся, ничего удивительного в этом нет».

Ценовое сближение

Согласно инициативному исследованию  ЦЭМИ РАН «Анализ экономических последствий введения поправок в закон «Об участии в долевом строительстве», проведенного в конце прошлого – начале текущего года, при покупке квартиры на начальном этапе строительства дисконт к вторичному рынку составляет около 20% годовых, но за два года (период строительства) цены вырастают еще на 40% - по 20% в год.

Однако ситуация меняется. Одновременно с оживлением на рынке жилья начался рост цен во вторичном сегменте – с февраля текущего года. По мнению экспертов, этот рост вызван снижением ипотечных ставок на вторичном рынке, с также сокращение разницы в ставках на первичном и вторичном рынках.

Кроме того, цены на первичном и вторичном рынках постепенно сближаются. По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», по итогам полугодия цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента составила 103 тыс. рублей за кв. м, на вторичном – 109,1 тыс. рублей.

Тем не менее, Буслов отмечает: «Сравниться по цене с петербургскими новостройками могут только квартиры в домах советского периода, многие из которых уже морально устарели и теряют привлекательность в глазах покупателей. В свою очередь квартиры в готовых домах, введенных в эксплуатацию несколько лет назад, стоят в 1,5-2 раза дороже, что существенно ограничивает целевую аудиторию этого продукта».

По словам Захаровой, цены на «новую вторичку» всегда выше – минимум на 10%, а «средняя цена по рынку» - очень размытое понятие. «На самом деле динамика цен на любом рынке обусловлена активностью спроса. Всегда будут востребованы проекты, предлагающие покупателю комфортную жилую среду, начиная от планировочных решений и заканчивая окружающей инфраструктурой». – добавила она.

Победит сильнейший

Взгляды на перспективу процесса у застройщиков разные. Например, по мнению Захаровой, законодательные нововведения должны привлечь больше покупателей на первичный рынок, поскольку действительно направлены на защиту дольщиков. В тоже время она отмечает необходимость «непрерывно совершенствовать продукт», чтобы успешно конкурировать с вторичным рынком.

Буслов уверен, что даже с подорожанием новостроек покупатели будут выбирать первичный рынок.

Однако утверждения застройщиков достаточно спорны. Например, большинство экспертов полагает, что новые механизмы долевого строительства не защищают дольщиков, зато удорожают проект и затрудняют работу девелоперов. Не случает всплеск продаж накануне принятия законодательных поправок – граждане торопились приобрести квартиры «по старым правилам».

Калашникова отмечает бесспорное оживление спроса на первичном рынке, но трактует его по-иному: «Похоже, покупатели действительно осознали, что долевека заканчивается со всеми вытекающими – ростом цен и необходимостью показывать свои доходы, оформляя их в виде банковских эскроу-счетов. «Игра по старым правилам» растянется на ближайшие два-три года, крупные застройщики успели запастись разрешениями на строительство, но и этот ресурс закончится. А что будет через два-три года, сказать пока не может никто».