Количество компаний-банкротов среди застройщиков растет быстрыми темпами и в Петербурге, и по всей стране. Нередки возбуждения уголовных дел за мошенничество. Результатами становятся распродажи земельных участков и проблемы дольщиков.

В последние годы в предбанкротном состоянии пребывали 17-19% компаний, работающих на строительном рынке. По итогам 2017 года 20% от общего количества предприятий-банкротов – это компании, работающие в строительстве.

Однако теперь процесс ускорился. Одна из причин – особые правила в параграфе 7 закона о банкротстве, по которым к застройщикам применяется ускоренная процедура, чтобы как можно быстрее привлечь другую компанию для достройки проблемного объекта.

Тест на выживание

Согласно аналитическому обзору «Застройщики-банкроты в Российской Федерации» Национального объединения застройщиков (НОЗА), рост числа банкротств девелоперских компаний в последние месяцы ускорился. В первом квартале прирост составлял 3-4% в месяц, в апреле – 5,4%, в мае – 8,1%, в июне – 8,8%.

Общее число застройщиков, записи о которых имеются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, в августе составило 342, а объем незавершенного ими строительства вырос до 9,2 млн кв. м.

Источник: Аналитический обзор «Застройщики-банкроты в Российской Федерации»

У всех на слуху история с СУ-155, но Urban Group, пожалуй, превзошла предшественницу. Совокупный объем строительства компании, по некоторым подсчетам, составляет 880 тыс. кв. м.

Большинство компаний-банкротов оставляли недостроенным куда меньший объем жилья. В Петербурге и Ленобласти также банкротятся компании разного маштаба, в том числе работающие на рынке далеко не первый год и сдавшие немало объектов - «ГлавСтройКомплекс», «Норманн», «Прайм Истейт», ООО «Романтика», «Константа» и другие.

Есть много дорог и много путей

Банкротства возникают по разным причинам. Безусловно, известно много случаев вывода средств из компании, что квалифицируется как хищение денег дольщиков. Это заканчивается уголовными делами, хотя нередко к моменту открытия уголовного дела мошенники уже успевают покинуть страну. Уголовные дела одновременно с процедурами банкротства заведены, например, против компании «Питер-Констракшен». причем это четвертая по счету компания, которая банкротится при строительстве старейшего петербургского долгостроя «Охта Модерн». После вмешательства депутата Госдумы Михаила Романова возбуждено уголовное дело против компании «Стройтреста №7» - застройщика жилого комплекса «Дом у озера» в поселке Металлострой и т.д.

«Я совершенно не хочу сказать об умысле. Нет, ни один застройщик, поверьте, не хочет банкротить работающее, действующее предприятие нарочно и оставлять людей без жилья. Сложная экономическая ситуация, дорогие кредитные средства, постепенно сокращение платежеспособного спроса в последние четыре-пять лет пошатнули положение даже сильных и крупных застройщиков», - отмечает Андрей Кузнецов, руководитель группы компаний СТОУН.

«К сожалению, банкротствами застройщиков сегодня никого не удивить. Увы, наиболее часто от крушений строительных компаний страдают простые дольщики, купившие квартиры на начальных этапах строительства. На мой взгляд, основными причинами таких событий являются ошибки при составлении бизнес-плана компании, грубые нарушения допущенные в ходе строительных работ,  форс-мажорные события, например, резкий рост стоимости строительных материалов, который может быть вызван колебания курсов валют, а также сознательные, злонамеренные действия руководителей организаций», - перечисляет Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Безусловно, на ситуации влияют макроэкономические причины и то и дело меняющееся законодательство. Кроме того, все время растет нагрузка на застройщиков в виде обязательство по строительству инфраструктуры, а вместе с ней снижается маржа.

В условиях, когда застройщики зажаты в финансовые тиски, нередки срывы сроков строительства. И тут же появляются юридические фирмы, которые организуют массовы иски дольщиков – за задержку сроков.

На ХIV съезде строителей Санкт-Петербурга, еще в декабре 2016 года, председатель совета директоров ГК «Норманн» Виктор Сеппенен призвал Смольный выступить с законодательной инициативой и либо установить предельный размер неустойки за просрочку, либо уменьшить штрафные проценты:  «Позиция судов по этому вопросу очень разная: кто-то устанавливает разумные пределы компенсации, а кто-то решает, что все полученные от дольщика деньги компания должна им вернуть. Я считаю, что у города есть все основания выступить с федеральной инициативой на этот счет, иначе усиленные меры по защите дольщиков могут обернуться против них самих. Если такая инициатива появится, то и суды изменят позицию, в том числе по уже заявленным искам».

В действительности к некоторым компаний подано по нескольку сотен исков от дольщиков, требующих уплаты неустойки. Это выливается в десятки миллионов рублей, которые вполне можно было направить на достройку объектов.

В свою очередь Бушуев не считает фактор растущей «правовой грамотности» граждан существенным для банкротства – при адекватном подходе к работе и взаимодействию с дольщиками самой строительной компании, он не будет иметь каких-то катастрофических последствий для организации.

Свою лепту вносят также банки – начиная от стоимости кредитных средств, заканчивая внезапными требованиями вернуть долги немедленно при малейшем подозрении на финансовую неустойчивость компании.

Кузнецов также обращает внимание на несовершенство законодательства. Идея сделать рынок прозрачным – хорошо, но государство двигается к цели методом тыка. Например, введение страхование ответственности застройщиков. «Это очень позитивная инициатива, но проверку практикой она не прошла – заемных средств, собранных страховщиками, едва хватало на покрытие расходов от банкротства одного-двух средних девелоперов, никто не был готов к многомиллиардным долгам крупных компаний. Да и сами страховые компании, увы, тоже оказались не очень надежными. Вспомните, сколько компаний потеряли лицензии, ушли с рынка, обанкротились, закрылись? И сам механизм страхования рисков на строительном рынке тоже оказался недоработан: с момента просрочки по сдачи объекта и датой судебных разбирательств о банкротстве проходит обычно пару лет. То есть два года от момента возникновения проблемы до момента страховых выплат. К этому моменту бывает поздно что-либо делать. Страховые деньги уже не нужны».

Наконец, существенный момент – управление внутри компании, в том числе финансовыми потоками, на что всегда указывают эксперты. «Если говорить про общие причины банкротства, то здесь чаще всего причина возникает в ошибках финансового планирования, неэффективного расходования средств», - полагает Кузнецов.

Нерадостная перспектива

Однако эксперты опасаются, что количество банкротств будет расти еще более стремительными темпами. По словам генерального директора Рейтингового агентство строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, ситуация на рынке развивается именно так, как прогнозировали эксперты РАСК: в 2016-м на рынке работали примерно 5,5 тыс. компаний, сегодня - чуть меньше 4 тыс. юрлиц (около 3 тыс. групп компаний), через пару лет на рынке останется примерно 1 тыс. компаний.

 «Сейчас мы действительно наблюдаем начало процесса «чистки» строительного рынка, о котором говорили многие представители власти, регулирующие отрасль, а также прогнозировали и сами игроки рынка. Только предполагалось, что первыми начнут уходить не крупные девелоперы, имеющие в своем арсенале сотни тысяч квадратных метров строящихся проектов и миллиарды средств дольщиков, а небольшие компании, с минимальным запасом прочности. Но выяснилось, что у небольших застройщиков процесс менеджмента, в большинстве случаев, выстроен более скрупулезно, небольшой масштаб позволяет быстрее обнаружить и решить проблему», - говорит Кузнецов.

Застройщики оценивают ситуацию как «чистку» рынка, которая, впрочем, отчасти напоминает «зачистку». Как ранее предположил Алексеенко, после волны банкротств на рынке останутся надежные застройщики: «При этом важно понимать, что уровень квалификаций и надежности значительно повысится – останутся только сильнейшие».