Ипотека в течение нескольких лет остается главным драйвером рынка недвижимости – в первую очередь благодаря снижению ключевой ставки Центробанка.

Однако если прогнозы по увеличению ключевой ставки к концу текущего года сбудутся, застройщикам придется обратить больше внимания на другие возможности для роста рынка.

Традиционно драйверами рынка считались инвестиционные сделки, однако их доля значительно сократилась с началом кризиса и сегодня, по разным оценкам, составляет не более 20% в общем объеме рынка – и первичного, и вторичного.

Определенным драйвером эксперты считают довольно высокую конкуренцию новых проектов, а также их количество – в преддверии «дня икс», 1 июля, застройщики торопились вывести на рынок большой объем нового предложения. Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по  ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» отмечает: по некоторым оценкам, этот объем вдвое превышает существующий спрос.

Ожидание 1 июля создало на рынке некую неопределенность, которая тоже стала – по крайней мере, на время, драйвером.

Помогают росту рынка и скидки, акции, разнообразные схемы оплаты.

Эксперты отмечают еще один драйвер – редевелопмент промышленных территорий. Это характерно для Москвы, Петербурга и еще нескольких городов.

Один из сегодняшних драйверов – иногородние покупатели. По данным АН «Недвижимость в Петербурге», у некоторых застройщиков доля региональных покупателей доходит до 50%.

Драйвер №1

Но главный драйвер – ипотечное кредитование. «Несомненно, важным критерием остается цена на строящееся жилье, но процентные ставки по ипотеки, как показывает опыт, тоже могут оказывать влияние на рост спроса», - отмечает Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк).

По разным данным, доля ипотечных сделок в новостройках Петербурга и Ленобласти составляет 30-80%. Как подчеркивает Лебедев, она зависит, как правило, от класса жилья – в эконом-сегменте спрос на кредиты выше.

Эксперты «Дом.РФ» оценивают долю сделок на первичном рынке в целом по России в 70-80%.

«В настоящий момент на рынке сохраняются выгодные условия для покупки квартиры: стоимость объектов фактически не растет, а ставки по ипотеке достигли исторически минимальных значений. Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту на покупку квартиры в строящемся доме уже составляет – 9,26 %, и, скорее всего, что с учетом последних корректировок снизится до 9%. При этом по отдельным объектам уже сейчас вполне можно оформить ипотечный кредит по ставке в 8,7% годовых», - рассказала Хоботова.

В начале года Петр Буслов, руководитель группы маркетинга ГК ЦДС, в одном из интервью утверждал: «В настоящий момент ипотечное кредитование является единственным драйвером для рынка недвижимости. В ближайшее время можно ожидать как минимум сохранения текущей, стабильно высокой доли ипотечных сделок. Так будет продолжаться до тех пор, пока мы не увидим роста реальных доходов населения».

Однако сейчас ситуация может измениться, даже без роста реальных доходов. Центробанк выпустил очередной отчет, из которого следует: регулятор не исключает увеличения ключевой ставки до конца текущего года на 0,25% - до 7,5% годовых.

Причин для подъема ключевой ставки достаточно: рост инфляционных рисков, ослабление рубля и ожидаемое влияние очередного пакета санкций против России.

По данным ЦБ, в июле средневзвешенная ставка составила 9,48% годовых.

Между тем, на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным в середине июля глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла: потенциал для дальнейшего снижения ставок есть. А год назад председатель правительства РФ Дмитрий Медведев в качестве целевого показателя называл ставку в 6-7% годовых. Правда, очередной нацпроект по жилью в нацелился на ставку 8% годовых.

В этой ситуации некоторые банки уже раздумывают о повышении ставок. А Райффайзенбанк повысил ставку на 1 п.п., до 10,25-10,49% годовых.

«В качестве самого негативного ориентира можно взять прогноз аналитиков Сiti по росту доходности 10-летних ОФЗ почти до 12% к концу 2019 г. Если добавить сюда премию за долгосрочность, премию за риск ипотеки, то мы легко получаем ставку где-то в районе 13%. А дальше возможны варианты. Основных два: публичное признание провала плана по снижению ипотечных ставок до 6-7% или же активное субсидирование ипотечных ставок со стороны государства. Так как в собственных ошибках и провалах у нас признаваться никто не любит (особенно финансовые власти), то нас ждет весьма энергичное проталкивание идеи дополнительных преференций ряду избранных игроков для этого самого пресловутого субсидирования», - пояснил генеральный директор ООО «Ваш Финансовый Партнер» Игорь Пономарев в одном из интервью.

Ближайшие перспективы

По мнению Хоботовой, поскольку объем ипотечного кредитования продолжает расти, в среднесрочной перспективе ипотека по-прежнему будет очень востребована. «Очевидно, что приобрести недвижимость без ипотеки могут лишь немногие клиенты», - уточнила она.

Лебедев также полагает, что ипотека сохранит роль драйвера в ближайшей перспективе, поскольку это «удобный для населения инструмент решения, в первую очередь,  жилищного вопроса. И предложения банков становятся доступней».

Однако аналитики ЦИАН полагают, что сегодня все драйверы исчерпаны и дальнейшее развитие рынка зависит от макроэкономической ситуации и внутрирыночных факторов: сокращать размеры и цены квартир больше невозможно, а условия кредитования вряд ли будут улучшаться. «Фактором нового этапа роста рынка может стать лишь увеличение реальных доходов населения», – констатируют эксперты.