Доля панельного домостроения на петербургском рынке примерно в 20% сохраняется не первый год. Но происходящие кардинальные изменения строительного рынка заставляют обратить внимание на панельную технологию, как самую быструю и недорогую. В Москве ожидается рост доли панельного домостроения; большинство петербургских экспертов не видят повода для активной экспансии панели на рынке.

Ранее президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин в публикации Forbes Contributor пояснил: в связи с законодательными изменениями и целями, поставленными властью, на первый план выходят новые качества, которые раньше не были конкурентными преимуществами: скорость, стандарты жилья и рост объемов ввода. Поскольку панельная технология – самая быстрая, он полагает, что начнется развитие индустриального домостроения, отрасли.

Аналогичного мнения придерживаются аналитики столичного агентства «Бон Тон». Они полагают, что панельное домостроение начнет наращивать долю на московском рынке. Стоит заметить, что после ухода с рынка Елены Батуриной доля панельных новостроек постепенно сокращалась и сейчас, как и в Петербурге, оценивается в 18-20%, и даже продолжает сокращаться.

«Разговоры о том, что отмена долевого строительства и использование девелоперами проектного финансирования будут способствовать росту панельного домостроения как более экономичной технологии, на рынке есть», - отмечает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест». Однако она указывает на стабильную долю панельных новостроек в последние годы.

По данным экспертов, до 70% рынка новостроек занимают монолитно-кирпичные дома. Панель с долей примерно 20%, таким образом, находится на второй позиции. Значительную долю – в пользу монолитных технологий, за последние годы потерял кирпич.

Надия Широкова, генеральный директор АН «София» оценивает долю экспонируемых квартир в кирпично-монолитных домах примерно в 47%. Общее количество монолитных домов в продаже – более 140, панельных – более 200. Но квартир в монолитных домах в предложении 68 тыс., в панельных – 67 тыс.

Еще 10-12 лет назад кирпичное домостроение занимало вторую позицию, указывает Аналитический центр компании «Главстрой СПб», однако уже тогда была заметна тенденция к уменьшению потребления кирпича за счет изменения методов строительства. Сейчас доля кирпичного домостроения, по разным оценкам, составляет 5-15% рынка.

По оценке Александра Гиновкера, генерального директора РН «Невский Простор», вице-президента АРСПбиЛО, кирпичные дома занимают не более 10% рынка. «Количество компаний, которые возводят такие проекты, стремительно сокращается. Главная причина такого развития событий – дороговизна таких объектов, как для строительных компаний, так и для покупателей», - уточнил он.

Копейкина, кроме того, отмечает длительность цикла строительных работ при возведении кирпичных домов.

Весь спектр

Безусловно, каждая технология имеет свои минусы и плюсы: кирпич – самый «натуральный» материал, но кирпичные дома строятся сравнительно долго; монолитно-кирпичная технология позволяет строить быстро и в любую погоду, также железобетон – единственный строительный материал, который со временем набирает прочность; панельные дома можно возводить за три-четыре месяца, т.е. в шесть раз быстрее, чем монолитные при себестоимости на 10-20% дешевле монолитных.

Но сегодня важным фактором для покупателей становится не технология строительства, а в целом качество продукта: и качество строительства, и надежность компании, а также стоимость квадратного метра и локация объекта, полагают аналитики «Главстрой СПб».

Выбор конкретной технологии зависит от множества факторов, включая локацию, класс объекта, архитектурную концепцию, окружающую застройку и т.д., отмечают специалисты компании «Мегалит – Охта Групп». Например, для проекта «Приморский квартал» выбор технологии во многом зависел от архитектурной концепции: округлые формы продиктовали выбор в пользу кирпично-монолитной технологии.

«Но если упростить систему, можно предложить следующий алгоритм выбора: локация объекта влияет на его класс, класс зачастую определяет технологию строительства. В этом правиле, конечно, есть исключения. Например, в Петербурге можно найти объекты класса «комфорт» и выше, построенные из современной панели», - отмечают в компании «Мегалит – Охта Групп».

Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест», подчеркивает: «Как правило, технология возведения дома определяется на стадии разработки архитектурного проекта. У каждого девелопера существуют свои предпочтения: сборные конструкции, монолит, железобетон. В нашей компании в качестве основного стройматериала используется кирпич. Это натуральный и экологичный ресурс, качественные характеристики которого доказаны многовековой историей мирового зодчества. Одновременно, кирпич – это один из самых дорогих и трудоемких материалов».

Кроме масштабных проектов «NEWПИТЕР» и «Капитал», компания также строит из кирпича виллы и коттеджи в составе загородных поселков.

Как довольно иронично отмечают эксперты, панельную технологию чаще выбирают компании, владеющие домостроительными комбинатами.

«Панель по своим характеристикам больше подходит для типовых архитектурный и планировочных решений. Для создания разноплановой квартирографии, индивидуализации облика здания оптимальным становится выбор кирпично-монолитной технологии. Именно она позволяет воплотить планировочные решения любых форм», - указывают в компании «Мегалит – Охта Групп».

Аналитический центр «Главстрой СПб» также отмечает ряд параметров, в соответствии с которыми для Петербурга монолит – оптимальная технология: «В Петербурге слабый грунт, сложные, нестабильные геологические разломы. Поэтому для нашего грунта монолитные объекты оптимальны. Монолитные конструкции без швов, стыков и соединений наиболее устойчивы к землетрясениям и наводнениям».

В то же время специалисты указывают на экономику проекта, которая также влияет на выбор: стоимость каркаса здания, сроки возведения новостройки, выбранные решения по устройству инженерных сетей, требования к вариативности квартирографии, класс объекта, наличие собственных производственных линий по выпуску строительных материалов. «В такой многофакторной модели сложно определить однозначного лидера. Выбор материала зависимости от конкретного объекта, опыта и компетенций застройщика», - полагают в «Главстрой СПб».

«Классовая» технология

В соседней Финляндии компания YIT возводит по панельной технологии элитные объекты, однако в России такая практика пока не прижилась. «Технология строительства еще достаточно долго будет влиять на класс объекта. Сейчас монолитные дома чаще всего – объекты дорогих сегментов, а панель – более дешевых», - полагает Гиновкер.

Широкова объясняет взаимосвязь класса объекта и технологии строительства: «Возможно, самое главное – качество. Все-таки панельные дома проигрывают по качественным характеристикам кирпично-монолитным, монолитным и кирпичным домам». Хотя сейчас по качеству кирпично-монолитных домов у покупателей есть существенные вопросы, подчеркивает она. Брокеры полагают, что довольно затратная технология вынуждает застройщиков «экономить на некоторых элементах» - например, на системах вентиляции.

По словам Копейкиной, квартиры в монолитном доме не могут быть дешевле жилья в панельном доме, при условии, что жилые комплексы расположены в одной локации. «Возможно исключение, когда застройщик проводит какую-нибудь акцию. Правильнее оценивать разницу в стоимости в зависимости от класса недвижимости. Так, монолитное домостроение распространено в категориях «комфорт», «комфорт+» и «бизнес». Панельное жилье чаще встречается в сегменте жилья массового спроса. Кирпич – привилегия бизнес-класса и более высоких категорий недвижимости. Выбирая квартиру в новостройке того или иного класса, покупатель получает не только технологию строительства, но и определенное количество квартир на этаже, уровень отделки помещений мест общего пользования, благоустройства, инженерной оснащенности и другие обязательные и дополнительные элементы, которые обеспечивают комфорт проживания», - говорит она.

В то же время Берсиров уверен: «Выбор технологии строительства сегодня никак не зависит от класса жилья и локации. В Петербурге есть примеры качественных и продуманных комплексов бизнес-класса из сборных элементов – в том числе, в зонах исторической застройки. Все-таки бо́льшее влияние на выбор технологии оказывает экономика и архитектурный проект дома».

В обозримой перспективе зависимость технологии от класса объекта меняться не будет, уверены специалисты «Мегалит – Охта Групп».

На рынке все спокойно

Законодательные изменения, о влиянии которых на выбор технологий рассуждают столичные специалисты, также, по мнению петербургских участников рынка, также не приведет к изменениям.

«Видоизмененное законодательство вряд ли существенно изменит расстановку сил и долю рынка для каких-то конкретных материалов. В первую очередь это связано с тем, что сроки строительства напрямую не связаны с выбором застройщиком той или иной технологии строительства», - полагает Берсиров.

Специалисты «Мегалит – Охта Групп» предполагают косвенное влияние: «В первую очередь, это связано с ожидаемым ростом стоимости строительства. Наверняка, некоторые застройщики ради оптимизации затрат переориентируются на более экономичные технологические решения. Тем не менее, доля монолитного домостроения все равно останется довольно высокой».

Широкова указывает на будущее развитие бесшовных технологий, которые успешно применяются в Европе. Регулярная модернизация предприятий, производящих элементы панельного жилья, позволяет рассчитывать на этот путь.

По мнению Копейкиной, в ближайшее время технологии сохранят существующие доли рынка. В частности, основной спрос на панельную технологию будут обеспечивать застройщики, реализующие проекты комплексного освоения территорий в сегменте доступного жилья. А кирпичная технология полностью не может исчезнуть с рынка многоэтажного строительства, поскольку спрос на нее существует.

«Ни один из материалов целиком не уйдет с рынка. Кирпич будет прочно занимать свою долю, пока будут существовать новостройки классов «комфорт» и выше», - убежден Берсиров.