Смольный берет под контроль редевелопмент «серого пояса»
21 февраля 2019, 08:48
За минувшие 10 лет редевелопмент промышленных территорий превратился в уплотнительную застройку. Она создает проблемы городу и горожанам, и Смольный решил взять ситуацию под контроль.
Началом формирования «серого пояса» Петербурга можно считать рубеж XIX и XX столетий. Тогда в городе и стране активно развивались новые производства. Как правило, промышленные площадки и жилье для рабочих строились вдоль рек и каналов, окружая исторический центр города. Отсюда и название – «серый пояс». Сейчас промышленные земли как бы разделяют Петербург на две части. Первая – непосредственно историческая. Вторая, поодаль, – спальные районы.
Однако благодаря редевелопменту промышленных земель эта условная граница постепенно стирается. Застройка городских промзон, или, как говорят экономисты, вовлечение земель в хозяйственный оборот, идет с середины прошлого десятилетия. При этом строительный бум начался значительно позже и достиг своего пика в 2014 году. Высокий спрос на жилье способствует освоению некогда промышленных земель. Специалисты недвижимости не сомневаются, что этот процесс продолжится.
СКРЫТЫЕ МИНУСЫ
Оглянувшись, можно утверждать: для городской экономики редевелопмент обошелся дорого. Во-первых, за минувшее десятилетие до окраин на новые производственные площадки доехали не все, около 150 предприятий «потерялись». Некоторым собственникам оказалось проще обанкротить предприятие, чем создать новую производственную базу. Таким образом, город потерял часть своего промышленного потенциала. Без преувеличения можно сказать, что отказ от передислокации петербургских верфей в Кронштадт спас городскую судостроительную отрасль от исчезновения.
Вывод предприятий породил и другую проблему – маятниковую миграцию. Рабочим и служащим приходится по утрам выезжать на окраины, а вечерами возвращаться. Все вместе это формирует сложные транспортные потоки. Как следствие, возникает необходимость серьезно развивать транспортную инфраструктуру.
Еще одним минусом для городской экономики можно считать отказ руководителей предприятий от модернизации производств. Понимая, что их могут погнать с привычного места, предприятия перестали вкладывать деньги в свое развитие. Правда, в последние годы эта ситуация кардинально изменилась благодаря различным государственным и городским программам развития промышленности.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЗАБОТА
Сейчас в Петербурге насчитывается свыше двух десятков крупных промышленных территорий общей площадью свыше 6 тысяч гектаров. Здесь уже ведется или в перспективе начнется строительство. Однако для воплощения этого сценария потребуется рост экономики на уровне 1-2% в год. Вопрос развития «серого пояса» периодически поднимается на правительственном уровне города. Однако четкой программы так и не представлено. Хотя попытки начать решать проблему комплексно неоднократно предпринимались.
В 2016 году был проведен конкурс, на котором архитектурные бюро предлагали свои решения для различных промышленных площадок. Для пилотных проектов выбрали территорию площадью около 4 тысяч гектаров, от реки Екатерингофки на западе до Невы на востоке, от Обводного канала на севере до южных жилых кварталов.
В конце 2017 года был дан старт программе комплексного универсального развития территорий (КУРТ), которая должна была дополнить существующие программы реновации и комплексного освоения территории. Предполагается, что КУРТ создана для развития территорий, где много различных собственников, не способных договариваться между собой о развитии земельного участка.
Комплексное устойчивое развитие территорий – новый инструмент. Соответствующие поправки в Градостроительный кодекс вступили в силу 1 января 2017 года, и регионы должны были утвердить правила землепользования и застройки с зонами для развития. Участки в границах КУРТ могут находиться как в частной, так и в публичной собственности.
Характерный пример – завод «Красный треугольник» на Обводном канале, где на 34 гектарах соседствуют несколько сотен владельцев недвижимости. Всего в Петербурге были обозначены 14 зон, этот статус получили, в том числе территории промышленного пояса. Однако особых успехов в реализации программы пока не видно.
НЕДОПУСТИМЫЙ НОВОСТРОЙ
В конце прошлого года на одном из заседаний городского правительства тему промзон вновь вынесли на повестку дня. Действующий губернатор Александр Беглов поставил под сомнение целесообразность застройки промзон жильем. Он прямо указал на недопустимость массовой застройки промышленных земель. По его словам, это выгодно собственникам территорий, которые наживаются на продаже участков, но невыгодно Петербургу.
В 2018 году 75% всех построек на промземлях относились к жилищному строительству и еще почти 15% – к коммерческой недвижимости. По прогнозам экспертов, если все оставить как есть, объем жилья на месте промпредприятий в городе к 2030 году может увеличиться более чем в 3 раза и составит 16 миллионов квадратных метров. Сейчас на месте промзон уже возведено более 5 миллионов квадратных метров жилья. Однако проекты редевелопмента, когда наравне с жильем создаются общественные пространства, можно пересчитать по пальцам.
Бизнесмен Аркадий Павловский объясняет это просто: «Любой, кто умеет считать деньги – а девелоперы, безусловно, умеют это делать, – понимает, что ему выгоднее построить. Миллиард вложил – миллиард заработал. Общественные пространства невыгодны. Я считаю, что такими проектами должен заниматься город».
Однако координатор Центра прикладной урбанистики Борис Юшенков видит проблему несколько шире. По его словам, существует несколько причин, которые мешают гармоничному редевелопменту «серого пояса».
Во-первых, много собственников, которые предпочитают сдавать недвижимость в аренду, а не развивать территории. Во-вторых, необходимо комплексное решение, в котором будут учтены интересы всех сторон.
«Отгрызать куски от промышленных земель – это не выход», – уверен Борис Юшенков.
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Гиновкер не склонен винить бизнес. «Запрос на создание общественных пространств появился несколько лет назад. И нельзя сказать, что совсем ничего не строилось. Однако нам есть в чем догонять Москву, где такие пространства появляются чаще», – резюмирует он.
КРУПНЫЕ ПРОЕКТЫ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА
7,8 гектара занимает проект редевелопмента «Новая Голландия», считающийся одним из лучших в Петербурге и стране.
10 тысяч квадратных метров занимает креативное пространство «Ткачи», созданное в здании бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова на наб. Обводного канала, 60.
30 тысяч квадратных метров – площадь креативного пространства «Арсенал Сити» на месте оружейного завода «Арсенал».
Однако благодаря редевелопменту промышленных земель эта условная граница постепенно стирается. Застройка городских промзон, или, как говорят экономисты, вовлечение земель в хозяйственный оборот, идет с середины прошлого десятилетия. При этом строительный бум начался значительно позже и достиг своего пика в 2014 году. Высокий спрос на жилье способствует освоению некогда промышленных земель. Специалисты недвижимости не сомневаются, что этот процесс продолжится.
СКРЫТЫЕ МИНУСЫ
Оглянувшись, можно утверждать: для городской экономики редевелопмент обошелся дорого. Во-первых, за минувшее десятилетие до окраин на новые производственные площадки доехали не все, около 150 предприятий «потерялись». Некоторым собственникам оказалось проще обанкротить предприятие, чем создать новую производственную базу. Таким образом, город потерял часть своего промышленного потенциала. Без преувеличения можно сказать, что отказ от передислокации петербургских верфей в Кронштадт спас городскую судостроительную отрасль от исчезновения.
Вывод предприятий породил и другую проблему – маятниковую миграцию. Рабочим и служащим приходится по утрам выезжать на окраины, а вечерами возвращаться. Все вместе это формирует сложные транспортные потоки. Как следствие, возникает необходимость серьезно развивать транспортную инфраструктуру.
Еще одним минусом для городской экономики можно считать отказ руководителей предприятий от модернизации производств. Понимая, что их могут погнать с привычного места, предприятия перестали вкладывать деньги в свое развитие. Правда, в последние годы эта ситуация кардинально изменилась благодаря различным государственным и городским программам развития промышленности.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЗАБОТА
Сейчас в Петербурге насчитывается свыше двух десятков крупных промышленных территорий общей площадью свыше 6 тысяч гектаров. Здесь уже ведется или в перспективе начнется строительство. Однако для воплощения этого сценария потребуется рост экономики на уровне 1-2% в год. Вопрос развития «серого пояса» периодически поднимается на правительственном уровне города. Однако четкой программы так и не представлено. Хотя попытки начать решать проблему комплексно неоднократно предпринимались.
В 2016 году был проведен конкурс, на котором архитектурные бюро предлагали свои решения для различных промышленных площадок. Для пилотных проектов выбрали территорию площадью около 4 тысяч гектаров, от реки Екатерингофки на западе до Невы на востоке, от Обводного канала на севере до южных жилых кварталов.
В конце 2017 года был дан старт программе комплексного универсального развития территорий (КУРТ), которая должна была дополнить существующие программы реновации и комплексного освоения территории. Предполагается, что КУРТ создана для развития территорий, где много различных собственников, не способных договариваться между собой о развитии земельного участка.
Комплексное устойчивое развитие территорий – новый инструмент. Соответствующие поправки в Градостроительный кодекс вступили в силу 1 января 2017 года, и регионы должны были утвердить правила землепользования и застройки с зонами для развития. Участки в границах КУРТ могут находиться как в частной, так и в публичной собственности.
Характерный пример – завод «Красный треугольник» на Обводном канале, где на 34 гектарах соседствуют несколько сотен владельцев недвижимости. Всего в Петербурге были обозначены 14 зон, этот статус получили, в том числе территории промышленного пояса. Однако особых успехов в реализации программы пока не видно.
НЕДОПУСТИМЫЙ НОВОСТРОЙ
В конце прошлого года на одном из заседаний городского правительства тему промзон вновь вынесли на повестку дня. Действующий губернатор Александр Беглов поставил под сомнение целесообразность застройки промзон жильем. Он прямо указал на недопустимость массовой застройки промышленных земель. По его словам, это выгодно собственникам территорий, которые наживаются на продаже участков, но невыгодно Петербургу.
В 2018 году 75% всех построек на промземлях относились к жилищному строительству и еще почти 15% – к коммерческой недвижимости. По прогнозам экспертов, если все оставить как есть, объем жилья на месте промпредприятий в городе к 2030 году может увеличиться более чем в 3 раза и составит 16 миллионов квадратных метров. Сейчас на месте промзон уже возведено более 5 миллионов квадратных метров жилья. Однако проекты редевелопмента, когда наравне с жильем создаются общественные пространства, можно пересчитать по пальцам.
Бизнесмен Аркадий Павловский объясняет это просто: «Любой, кто умеет считать деньги – а девелоперы, безусловно, умеют это делать, – понимает, что ему выгоднее построить. Миллиард вложил – миллиард заработал. Общественные пространства невыгодны. Я считаю, что такими проектами должен заниматься город».
Однако координатор Центра прикладной урбанистики Борис Юшенков видит проблему несколько шире. По его словам, существует несколько причин, которые мешают гармоничному редевелопменту «серого пояса».
Во-первых, много собственников, которые предпочитают сдавать недвижимость в аренду, а не развивать территории. Во-вторых, необходимо комплексное решение, в котором будут учтены интересы всех сторон.
«Отгрызать куски от промышленных земель – это не выход», – уверен Борис Юшенков.
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Гиновкер не склонен винить бизнес. «Запрос на создание общественных пространств появился несколько лет назад. И нельзя сказать, что совсем ничего не строилось. Однако нам есть в чем догонять Москву, где такие пространства появляются чаще», – резюмирует он.
КРУПНЫЕ ПРОЕКТЫ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА
7,8 гектара занимает проект редевелопмента «Новая Голландия», считающийся одним из лучших в Петербурге и стране.
10 тысяч квадратных метров занимает креативное пространство «Ткачи», созданное в здании бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова на наб. Обводного канала, 60.
30 тысяч квадратных метров – площадь креативного пространства «Арсенал Сити» на месте оружейного завода «Арсенал».
Петербургский дневник
Поделиться:
