Смольный одобрил идею нагрузить городских строителей дополнительным обязательством в виде личного газона для покупателя жилья. Застройщики ощетинились и грозят переложить траты на клиента.

В кварталах будущих новостроек девелоперам предстоит резервировать по шесть квадратных метров «зелени» на человека. Игроки рынка гадают, за чей счет будет банкет: чтобы озеленить по данному нормативу введенное только в 2018 году жилье, потребовалось бы примерно 4,3 млрд рублей. Это почти весь годовой бюджет Петербурга на благоустройство. Скидки на озеленение предусмотрены только для девелоперов, которые готовы отдать часть участка под парк и успеют согласовать проект планировки до того, как получат разрешение на строительство.

Как стало известно «Фонтанке», комиссия по землепользованию и застройке 19 апреля одобрила поправки, согласно которым при планировке территории под жилую многоквартирную застройку и апартаменты (в которых не менее 10% номеров имеют зоны для приготовления пищи) под зеленые насаждения будут «забивать» место, исходя из расчета 6 квадратных метров на человека. При этом застройщики могут получить поблажку: площадь озеленения может быть сокращена не более чем на 30%, если при подготовке ППТ в границах квартала предусмотрено размещение парка или сквера, которого нет в перечне зеленых насаждений общего пользования.

Нагрузка по «зелени» у застройщиков есть и сейчас. Шесть «квадратов» на человека будут суммироваться с уже существующим нормативом — 23 квадратных метра благоустроенной территории на каждые 100 кв. м жилья.

Кроме того, в связке с благоустройством идет и другое изменение, также одобренное комиссией. Ключевой момент – будет ли иметь застройщик согласованный проект планировки территории на момент получения разрешения на строительство. Если документ на руках – коэффициент использования территории (отношение максимальной площади квартир к площади участка) составит 2,0, если нет – снижается до 1,7.  По выражению одного из авторов поправки, главы центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, для многоэтажной жилой застройки это «механизм кнута и пряника».

Игроки рынка и эксперты гадают, кому предстоит оплачивать предстоящее нововведение. «В данный момент нет ясности в вопросе, кто будет благоустраивать территорию, отведенную под дополнительные зеленые насаждения. Будет ли этот участок оставаться в зоне ответственности девелопера или же передан городу в ожидании, когда власти найдут средства на его благоустройство», – говорит генеральный директор проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект» Екатерина Кутева.

Если расходы на благоустройство выстроятся в очередь за средствами городской казны, то, как предполагают эксперты, жители новостроек рискуют получить рядом с домами неустроенные пустыри.

По итогам прошлого года в городе ввели почти 4 миллиона квадратных метров жилья. Показатель жилищной обеспеченности, по которому рассчитывают требования по социальной инфраструктуре и зеленым зонам, составляет 28 «квадратов». То есть в новые дома вселились или вселятся приблизительно 142,8 тысячи человек. Соответственно, кварталы должны были бы прирасти 856,8 кв. м зелени. Если исходить из средней стоимости благоустройства, что называется, без излишеств, в размере 5 тысяч рублей, то потребовалось бы 4,3 млрд рублей.

При этом в 2019 году в бюджете Петербурга на эти цели заложено всего 4 млрд рублей, из которых 2,5 млрд рублей врио губернатора увеличил поправкой собственного авторства.

«Принимая такие решения, город должен понимать, что понесет дополнительные бюджетные расходы на то, чтобы привести земельный участок в состояние, которое позволит называть его не заброшенным пустырем, как я боюсь, это может быть, а именно парком. Местом, которое должно повысить качество городской среды», – говорит глава СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

Спикер пояснил, что ему неизвестно о проведении каких-либо экономических расчетов и обоснований к данной поправке. «Эти деньги должны быть заложены в бюджет в следующих годах. Они говорят: «А давайте сделаем! А деньги? Ну, найдем». А если не найдем? И все эти участки будут стоять, захламляться, использоваться непонятно как. Почему-то хочется спросить чиновников: прежде чем вносить  такие поправки, может, стоит подумать, посчитать, заложить это в бюджет, получить согласование профильного вице-губернатора», – добавляет эксперт.

Директор по развитию холдинга «Аквилон-Инвест» Виталий Коробов согласился — ЗНОПов в городе не хватает, но считает, что дополнительная «зеленка» существенно увеличит стоимость статьи расходов на благоустройство. «Нам как девелоперам понятно, что сейчас все дополнительные обременения лягут на плечи застройщиков и будут уплачены конечными потребителями», – уверен спикер. Он подчеркнул, что сегодня дополнительных денежных средств на эту инициативу в бюджете не предусмотрено, однако в случае, если законодатели поддержат нововведение внесением поправок в бюджет, застройщики, по его мнению, поддержат поправку в ПЗЗ.

Эксперты сошлись во мнении, что изменения в конечном итоге увеличат нагрузку на кошелек покупателей жилья. Подобные поправки ухудшают инвестиционный климат, так как уменьшается маржа проектов, говорит Белоусов, подчеркивая, что в свете перехода на проектное финансирование для получения банковских кредитов девелоперы будут вынуждены продавать жилье по цене, которая бы обеспечивала рентабельность проекта. «Банк не одобряет, если, условно говоря, нет определенной рентабельности в проекте. А где ее взять? Поднять цену, а это значит, что нужно, чтобы кто-то ее заплатил. И, соответственно, сделать это может кто? Покупатель квартир. В итоге за все платит конечный потребитель», – напоминает глава «Объединения строителей Петербурга».

Увеличение нормы зеленых насаждений напрямую отразится на площади застройки и ее плотности. Безусловно, это приведет к определенному снижению рентабельности строительного проекта, соглашается Екатерина Кутева. Поправки существенно улучшат качество жизни горожан, однако у данной инициативы есть и отрицательная сторона – снижение объема возводимого жилья приведет к росту его стоимости.

«Коэффициент (КИТ), который одобрила комиссия, существенно не отличается от того, который был, поскольку последние ПЗЗ уже сократили его использование. Он был для многоэтажной застройки 2,0. Мы уже живем в этих реалиях и проектируем, исходя из него», – констатирует Виталий Коробов.

По оценке управляющего партнёра Glorax Development Дмитрия Коновалова, в целом инициированные поправки могут привести к снижению плотности застройки примерно на 25%. В условиях нестабильного рынка это затруднит реализацию новых проектов, поскольку рентабельность застройщиков существенно ниже 25%. «Единственным выходом для девелопера могло бы стать повышение стоимости квадратного метра жилья на 25-30%, но это невозможно. Цена определяется платежеспособным спросом, и в настоящее время такого потенциала на рынке нет. Спрос сокращается, люди менее охотно прибегают к ипотечным кредитам после повышения ставок», – резюмирует бизнесмен.

По мнению игроков рынка, учитывая комплекс происходящих изменений в отрасли, в том числе переход на эскроу-счета и проектное финансирование, количество новых проектов снизится на порядок. У небольших компаний могут возникнуть проблемы с поиском средств на реализацию проектов, поскольку в нерентабельную стройку банк не будет вкладывать деньги.

Гендиректор компании «MASTER Девелопмент» Вячеслав Семененко полагает, что локальными изменениями накопившиеся в градостроении Петербурга проблемы не решить. Бизнесмен привел в пример Финляндию, которую отличает невысокая, но достаточно плотная жилая застройка, при этом обеспечена шаговая доступность всей необходимой инфраструктуры, максимально естественный природный ландшафт, где акцент сделан на северную, вечнозеленую флору. «Это целая философия, которая предполагает создание комфортной городской среды на много лет вперед. Они идут от общей идеологии к локальным решениям», – считает предприниматель.

«Те подходы к регулированию застройки, которые применялись как дополнения, уточнения, в целом уже и к качеству, на мой взгляд, не ведут, и при этом сбивают инвестиционный процесс, – говорит предприниматель. – Положение застройщиков ухудшается, потому что на него начинают накладывать дополнительные расходы: социальные, транспортные, создание крупных инженерных схем».

Поправка к ПЗЗ — пример того, как локальными изменениями Петербург пытается решить глобальные проблемы. «Я не считаю, что отдельно взятые эпизоды в целом дадут картину мира, которую мы видим в соседних странах. Градостроительная система не позволяет создавать современный комфортный город европейского типа, ее необходимо модернизировать», – констатирует эксперт.

Учитывая грядущий переход на банковское финансирование и рост себестоимости проектов, любые дополнительные нагрузки на девелоперский бизнес, конечно, не добавляют позитива, комментирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Она предположила, что новые требования по озеленению территории прямо пропорционально снизят объемы строительства жилья на конкретном земельном участке и соответственно повлияют на рентабельность проекта.

При утверждении предлагаемых поправок будет существенно ограничена застройка земельных участков, расположенных на застроенных территориях, так как в квартале могут просто отсутствовать свободные земельные участки под выделение ЗНОП и соответственно для выполнения указанных норм необходимо будет все предельные параметры размещать в границах участка проектирования, обращает внимание на возможные трудности заместитель гендиректора по развитию ГК «Полис Групп» Мария Баланкова.