В Петербурге наметились новые перспективные локации для жилья и районы с большим потенциалом развития. Кроме бывших промышленных территорий и намыва на Васильевском острове в лидерах оказались ближайшие дворцовые пригороды, Приморский и Красносельский районы.

Свободных участков под строительство в городе практически не осталось, потенциал ближайших пригородных локаций – Мурино, Кудрово – почти исчерпан. Поэтому эксперты видят два наиболее перспективных сценария для девелоперов. Как пояснила Ирина Соловьева, директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ», первый – строить небольшие точечные объекты в развитых районах с уже сформированной социальной и развлекательной и транспортной инфраструктурой. 

- Второй сценарий – заниматься редевелопментом бывших промышленных территорий, осваивать серый пояс, – говорит Соловьева. – Здесь уже можно реализовать проекты большего масштаба, при этом они также будут отличаться близостью к центру, транспортным магистралям, станциям метро. Как правило, на таких территориях строят жилье комфорт-класса. Наглядный пример – бурное строительство у станции  метро «Лесная». Здесь работают сразу несколько девелоперов, в том числе «Эталон ЛенСпецСМУ» строит уже второй проект за 3 года.

Что касается серого пояса, то чаще всего это территории, близкие к историческому центру. Отсюда недалеко до главных достопримечательностей, удобно выезжать за город, есть разветвленная сеть общественного транспорта. Как отметили в Glorax Development, на начальном этапе освоения промышленных земель квартиры нередко продаются с хорошими скидками от застройщика. Например, в проекте Ligovsky City на Лиговском проспекте, концепция которого предполагает застройку 100 га, сейчас в первых двух строящихся кварталах можно приобрести жилье бизнес-класса по цене от 3,8 млн рублей. Через несколько лет, когда инфраструктура полностью оформится, цены на жилье здесь значительно вырастут. Застройщик подчеркивает, что редевелопмент подразумевает создание комфортной среды. Первый конкурс на создание сквера и благоустройства «Первого квартала» состоялся в декабре при поддержке КГА.

– Освоение бывших промзон – трудоемкий процесс, который требует значительных временных затрат. При переводе земли под жилую застройку необходимо предусмотреть социальную и коммерческую инфраструктуру, органично вписать новые здания в исторический ландшафт. Редевелопмент – это еще и социальная миссия, нужно изменить представление горожан о локации и сформировать новый современный облик квартала, – считает  директор департамента управления проектами Glorax Development Андрей Лопатин.

Только на месте неработающих предприятий в черте города возможна реализация крупных проектов, а не отдельно стоящих домов. 

 - Очевидно, что эти территории, активное преобразование которых началось в 2010-х годах, продолжат свое развитие и в дальнейшем. Перспективность той или иной локации зависит от потребностей, конкретного покупателя. Если человек много лет проживал в историческом центре города и обладает возможностями приобрести новое жилье в Центральном районе, то он вряд ли захочет переезжать, например, в ближайшие районы Ленинградской области, – отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Правда, у приобретения жилья в центре свои особенности — найти инвестиционно привлекательное жилье на первичном рынке здесь крайне сложно. Бюджет такой покупки обычно довольно высок, к тому же старый фонд составляет серьезную конкуренцию для тех, кто собирается недвижимость сдавать. Но при этом, как отметили аналитики Glorax Development, Центральный район никогда не упадет в цене, а квартира в респектабельном доме, от которого менее километра до Невского проспекта, ежегодно будет только дорожать. В качестве примера можно привести клубный дом Grand House на Тележной улице. 

– Центр является востребованной локацией, однако новая точечная застройка будет соседствовать с часто специфической застройкой вокруг: домами другого класса, дворами и проходами, коммерческими и общественными объектами разного типа, не всегда в хорошем состоянии, – говорит Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management.

– Серый пояс сегодня – это основной источник пополнения застройщиками земельного банка, так как они расположены в хороших перспективных локациях, – говорит директор по рекламе и маркетингу "Полис Групп" Ольга Ульянова. – С одной стороны, это развивает город с точки зрения однородности, так как на месте бывших заводов появляются здания в едином архитектурном стиле с ближайшим окружением. С другой – это дополнительный объем предложения, который открывает новые перспективы для развития рынка недвижимости.

Еще несколько лет назад массовое строительство разворачивалось на северной и восточной границе города и области, в так называемом прикадье (Парнас, Кудрово, Бугры, Мурино, Девяткино, Янино и пр.), – говорит начальник отдела продаж «Отделстроя» Николай Гражданкин. – Сейчас вектор интереса и покупателей, и застройщиков сместился обратно в город.

По его словам, проекты редевелопмента часто возводятся на набережных или недалеко от них, что обеспечивает хороший вид из окон, а из-за расположения этажность в таких проектах обычно ограничена 10 – 12 этажами. Но надо понимать, что жилье в таких локациях не может быть дешевым в силу тех же факторов.

У воды

Панорамные виды на воду серьезно увеличивают стоимость недвижимости – на островах, первых линиях набережных. Одной из самых привлекательных территорий в этом плане является намыв Васильевского острова, который эксперты считают недооцененным. Этот район близок к центру, инфраструктура достаточно развита, его украшают круизные лайнеры, приходящие в пассажирский порт. А в планы девелоперов помимо строительства жилья также входит создание парковых зон и благоустройство набережных. Как сообщают в Glorax Development, стоимость жилья, например, в комплексе бизнес-класса Golden City на нынешней стадии строительства начинается от 100 тысяч рублей, но панорама Финского залива после ввода жилого комплекса в эксплуатацию должна прибавить к цене порядка 20 – 30%. 

Екатерина Тейдер считает, что намыв может стать действительно комфортным кластером только при условии хорошей транспортной доступности и достаточного количества парковочных мест. Также в здешних проектах желательно применять высококачественные материалы и следить за состоянием фасадов – этого требуют климатические условия и близость к воде. 

Долгое время был недооцененным с точки зрения вида на воду южный берег Финского залива. Но за последние годы Красносельский район, имеющий прямой выход к заливу, вошел в число лидеров по объему ввода жилья. Начало его развитию положила застройка «Балтийской жемчужины», которая продолжается и сейчас, сейчас здесь на разных стадиях строятся такие масштабные проекты, как «Солнечный город» от Setl City, «Английская миля» от Glorax Development, «Огни залива» от «БФА-Девелопмент», «Legenda Героев» от Legenda Intelligent Development. Работающие здесь девелоперы намекают, что после завершения всех заявленных проектов район сможет конкурировать с дорогим и престижным Московским районом. 

– Красносельский район считается одним из самых зеленых в Петербурге: площадь зеленых насаждений здесь более 600 гектаров, – говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – Даже с учетом перспектив нового строительства их хватит на всех. 

По словам эксперта, появление метро изменит имидж и популярность территории. Первой ожидают станцию в районе улицы Маршала Казакова – к 2022 году. С дорожной ситуацией тоже все постепенно становится лучше – из района легко выехать на КАД и ЗСД, открытие моста через Дудергофский канал обеспечило сквозное движение по проспекту Героев и перераспределило транспортный поток с Петергофского шоссе на Ленинский проспект.

Ближе к природе, дальше от шума

Зеленые насаждения и близость к ним очень актуальны сейчас, и, по мнению Екатерины Тейдер, тренд будет нарастать. Экологический аспект при выборе жилья важен для людей с определенным достатком и запросом к ЗОЖ-трендам. Но по сравнению с Москвой, где много проектов рядом с парковыми зонам или с существенным озеленением дворов, в Петербурге выбор таких локаций невелик. Как пример – в жилом комплексе «Английская миля» от Glorax Development рядом с парками "Новознаменка", "Сосновая поляна", в получасе езды от дворцов Петергофа средняя стоимость квадрата начинается от 75 тысяч рублей.

Ольга Ульянова рассказала, что к перспективным территориям также можно отнести новые микрорайоны, формирующиеся на границе Петербурга и Ленинградской области. 

 - Мы знаем, что свободные участки в развитых кварталах практически отсутствуют, кроме этого, они сложны для застройки, прокладки инженерных сетей, согласования архитектурной концепции. Перспективны также ближайшие пригороды – Пушкин, Павловск, Кронштадт, Курортный район. Однако здесь пока существует серьезная транспортная проблема.

Есть перспективы дальнейшего развития и у районов, которые активно застраиваются уже сейчас . Например, Приморский район стал лидером по вводу жилья в прошлом году, здесь было сдано 620 тыс. кв. м, но в силу обширности своей территории он будет интересен и тем, кто хочет быть поближе к природе. 

– Некоторые покупатели задумываются о переезде за город, но для этого не обязательно расставаться с городской пропиской. Можно найти подходящие предложения и внутри КАД, например возле Юнтоловского природного заказника и Финского залива, – считает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург».

Генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева отметила как перспективный также Петродворцовый район, а именно локацию Стрельны, которая в 2019 – 2020 годах будет осваиваться активно. По ее оценке, сегодня это интересное направление, развивать которое планируют сразу несколько застройщиков, в том числе и ГК «КВС», которая выкупила участок площадью 84 га.