Ленобласть встала на паузу. Петербургские застройщики готовятся к отложенному спросу на пригороды
16 августа 2019, 13:21
Покупательский интерес к городским локациям девелоперы считают временным. Они запасаются разрешениями на строительство и ждут, когда петербуржцы вернутся к покупкам в Ленобласти.
Строящееся жилье в Петербурге и пригородной зоне подорожало в прошлом году на 8–13% и еще на 4,3–5,1% – в первом полугодии 2019 года. Застройщики убеждены, что благодаря реформе в законодательстве о долевом строительстве стоимость квартир в черте города будет покупателям не по карману. И тогда вновь настанет время проектов за кольцевой.
«Крупные девелоперы всегда стараются диверсифицировать свой портфель, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Участки под застройку подбираются, исходя, в том числе, и из класса будущего проекта. Понятно, что большинство участников рынка сейчас обратили свое внимание на объекты в городе, в частности на проекты редевелопмента. Однако большинство из них – это как минимум комфорт-класс, чаще всего так называемый "комфорт плюс", а также сегмент "бизнес". Более дешевые варианты, в сегменте "масс-маркет", представленные, например, в пригородной зоне Ленобласти, будут из предложения постепенно вымываться. Поэтому дальновидные девелоперы запасаются участками, где можно будет построить жилье, в том числе, и в самом недорогом сегменте».
Дешевле на треть
Стоимость жилья в Петербурге и в пригородной зоне различается существенно. Так, по данным «Петербургской Недвижимости», средняя цена за квадрат масс-маркета в пригородной зоне – 73,6 тыс. руб., а в городе – 109 тыс. руб. С учетом мнения экспертов, что после перехода рынка на работу с эскроу-счетами цены продолжат свой рост, доступность городского жилья для покупателей с небольшим бюджетом будет под вопросом.
По мнению Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», проекты в пригородной зоне Ленобласти остаются востребованными в связи со сравнительно доступными ценами на жилье. Согласен с ним и Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
– Объекты в области найдут своего покупателя за счет более привлекательной цены, – уверен он. – Не все могут заплатить за квартиру на 500 тысяч рублей больше ради городской прописки. Для многих бюджет покупки является определяющим фактором, и подорожание даже на 100 тысяч рублей чувствительно и может привести к отказу от сделки. Таким образом, качественные, продуманные проекты в области продолжат пользоваться спросом. А вот неудачные жилые комплексы без внятной концепции и в сомнительных локациях рискуют остаться без покупателей.
По словам Ольги Трошевой, проекты в пригородной зоне по-прежнему могут быть перспективны для девелоперов, в том числе из-за стоимости земельных участков. Да, здесь изменились нормативы по высотности и плотности застройки. Новые региональные правила градостроительного проектирования ограничили плотность до 9 тыс. кв. м жилья на 1 га, а высотность – 9 этажами для сельских и 12 этажами для городских поселений. Рентабельность снизилась, но и в таких условиях при грамотном ценообразовании и удачном расположении участка проект может быть успешным.
Перспективный Всеволожский
– Основной объем предложения в пригородной зоне Ленобласти в ближайшее время продолжит формироваться за счет Всеволожского района, в локациях вблизи северных и восточных границ КАД, – рассказывает Дмитрий Ефремов. – Озвучены планы строительства метро в Кудрово, в связи с этим перспективной выглядит локация с внешней стороны кольцевой автодороги в районе развязки с Мурманским шоссе.
Остается потенциал для развития территории Янино – Колтуши, чему может способствовать реконструкция Колтушского шоссе. Планируется, что территория Бугров будет осваиваться вплоть до Западного Мурино, а на севере активное строительство предполагается в районе Порошкино.
Анжелика Альшаева, генеральный директор ООО «КВС.Агентство недвижимости», подтверждает, что в Янино в 2019–2020 годах запланированы новые очереди в проекте «Ясно.Янино»: – В Янино очень благоприятная для покупателя ситуация. Здесь освоение территории началось сравнительно недавно. У нас, как у застройщика, была возможность тщательно изучить опыт строительства КОТов ближайшего пригорода и сформировать собственную позицию в отношении жилой среды и продукта, который мы предлагаем. Мы сознательно отказались от плотной посадки многоэтажек. Нам важно дать людям альтернативу имеющемуся в Ленинградской области предложению, создать пространство для комфортной жизни. Например, в городе из-за размеров земельных участков не всегда есть возможность реализовать полноценные рекреационные зоны, областные проекты это позволяют.
Аналитики отмечают, что после Мурино, действительно, Бугры – следующий претендент на развитие. Пока здесь неясна судьба крупного участка в несколько сот гектаров, который связывают с Виктором Локтионовым, главой компании «ИПС» и бывшим вице-губернатором Петербурга. Ранее заявлялось, что в 2019 году должен быть принят генплан этого поселения, а также генплан соседнего города – Мурино. И власти, и разработчики проекта планировки территории говорили не только о многоэтажной жилой застройке, но и о появлении здесь зеленого благоустроенного парка. Но пока ясности не прибавилось.
Между тем, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Буграх бизнесу принадлежат участки, на которых можно построить как минимум еще 10 жилых комплексов. Ряд небольших пятен продается, более крупные наделы пока не в продаже. Разрешения на строительство по ним еще не получены.
По соседству, в Лавриках, у крупнейшего лендлорда Ленобласти «Евроинвеста» также имеются участки под жилую застройку. На один из них, где можно возвести порядка 50?тыс. кв. м, уже имеется разрешение на строительство. Вопрос, самостоятельно ли их будет застраивать девелоперская компания Euroinvest Development или найдет партнеров, пока также не решен.
Пока не взлетают
Есть и другие локации во Всеволожском районе, где намечено масштабное строительство. Так, крупная территория бывшего аэропорта Ржевка – 175 га у поселка Ковалево – принадлежит «Группе ЛСР». Начать строительство девелопер планировал еще в 2016–2017 годах, а завершить – к 2025 году. Предполагалось построить 1 млн кв. м жилья на 33 тысячи человек, 9 детсадов, 4 школы и другую инфраструктуру.
Однако пока продажи не стартовали. Впрочем, на днях появилась информация о готовности девелопера выйти на площадку. Точные сроки в компании не называют, но уточняют, что «есть необходимые согласования с вице-губернатором по строительству Ленобласти и главным архитектором». «Вопрос времени, когда мы начнем строить. Пока не можем точно сказать, когда будем реализовать. Ожидания, пока предварительно, что весной следующего года выйдем на объект», – прокомментировали в пресс-службе «Группы ЛСР»,
Участники рынка отмечают, что главное для развития этой территории – решить вопрос с транспортом. Сейчас на уровне городской и областной власти ведется обсуждение о продлении маршрута «Чижика» до Всеволожска: в таком случае скоростной трамвай обеспечит жителям будущего ЖК «Ржевка» возможность быстро добраться до города.
Наконец, в Кудрово свободной земли практически не осталось. Продолжает реализацию своего проекта «Геометрия» компания «Инвестторг», выходят на рынок новые очереди, аналогично с комплексом «КудроВО!» от компании «Патриот-Нева». В настоящее время здесь есть только три небольших участка под жилую застройку, разрешительная документация пока не получена.
– При условии своевременного развития дорожной сети жилищное строительство Ленинградской области будет «уходить» все дальше от города, – уверен Петр Буслов. – Сейчас наиболее активное развитие идет в 30-километровой зоне вокруг Петербурга. Через 10 лет застройщики перешагнут этот рубеж и устремятся дальше в область в случае сопутствующего развития транспортной и социальной инфраструктуры.
«Крупные девелоперы всегда стараются диверсифицировать свой портфель, – рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Участки под застройку подбираются, исходя, в том числе, и из класса будущего проекта. Понятно, что большинство участников рынка сейчас обратили свое внимание на объекты в городе, в частности на проекты редевелопмента. Однако большинство из них – это как минимум комфорт-класс, чаще всего так называемый "комфорт плюс", а также сегмент "бизнес". Более дешевые варианты, в сегменте "масс-маркет", представленные, например, в пригородной зоне Ленобласти, будут из предложения постепенно вымываться. Поэтому дальновидные девелоперы запасаются участками, где можно будет построить жилье, в том числе, и в самом недорогом сегменте».
Дешевле на треть
Стоимость жилья в Петербурге и в пригородной зоне различается существенно. Так, по данным «Петербургской Недвижимости», средняя цена за квадрат масс-маркета в пригородной зоне – 73,6 тыс. руб., а в городе – 109 тыс. руб. С учетом мнения экспертов, что после перехода рынка на работу с эскроу-счетами цены продолжат свой рост, доступность городского жилья для покупателей с небольшим бюджетом будет под вопросом.
По мнению Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», проекты в пригородной зоне Ленобласти остаются востребованными в связи со сравнительно доступными ценами на жилье. Согласен с ним и Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
– Объекты в области найдут своего покупателя за счет более привлекательной цены, – уверен он. – Не все могут заплатить за квартиру на 500 тысяч рублей больше ради городской прописки. Для многих бюджет покупки является определяющим фактором, и подорожание даже на 100 тысяч рублей чувствительно и может привести к отказу от сделки. Таким образом, качественные, продуманные проекты в области продолжат пользоваться спросом. А вот неудачные жилые комплексы без внятной концепции и в сомнительных локациях рискуют остаться без покупателей.
По словам Ольги Трошевой, проекты в пригородной зоне по-прежнему могут быть перспективны для девелоперов, в том числе из-за стоимости земельных участков. Да, здесь изменились нормативы по высотности и плотности застройки. Новые региональные правила градостроительного проектирования ограничили плотность до 9 тыс. кв. м жилья на 1 га, а высотность – 9 этажами для сельских и 12 этажами для городских поселений. Рентабельность снизилась, но и в таких условиях при грамотном ценообразовании и удачном расположении участка проект может быть успешным.
Перспективный Всеволожский
– Основной объем предложения в пригородной зоне Ленобласти в ближайшее время продолжит формироваться за счет Всеволожского района, в локациях вблизи северных и восточных границ КАД, – рассказывает Дмитрий Ефремов. – Озвучены планы строительства метро в Кудрово, в связи с этим перспективной выглядит локация с внешней стороны кольцевой автодороги в районе развязки с Мурманским шоссе.
Остается потенциал для развития территории Янино – Колтуши, чему может способствовать реконструкция Колтушского шоссе. Планируется, что территория Бугров будет осваиваться вплоть до Западного Мурино, а на севере активное строительство предполагается в районе Порошкино.
Анжелика Альшаева, генеральный директор ООО «КВС.Агентство недвижимости», подтверждает, что в Янино в 2019–2020 годах запланированы новые очереди в проекте «Ясно.Янино»: – В Янино очень благоприятная для покупателя ситуация. Здесь освоение территории началось сравнительно недавно. У нас, как у застройщика, была возможность тщательно изучить опыт строительства КОТов ближайшего пригорода и сформировать собственную позицию в отношении жилой среды и продукта, который мы предлагаем. Мы сознательно отказались от плотной посадки многоэтажек. Нам важно дать людям альтернативу имеющемуся в Ленинградской области предложению, создать пространство для комфортной жизни. Например, в городе из-за размеров земельных участков не всегда есть возможность реализовать полноценные рекреационные зоны, областные проекты это позволяют.
Аналитики отмечают, что после Мурино, действительно, Бугры – следующий претендент на развитие. Пока здесь неясна судьба крупного участка в несколько сот гектаров, который связывают с Виктором Локтионовым, главой компании «ИПС» и бывшим вице-губернатором Петербурга. Ранее заявлялось, что в 2019 году должен быть принят генплан этого поселения, а также генплан соседнего города – Мурино. И власти, и разработчики проекта планировки территории говорили не только о многоэтажной жилой застройке, но и о появлении здесь зеленого благоустроенного парка. Но пока ясности не прибавилось.
Между тем, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Буграх бизнесу принадлежат участки, на которых можно построить как минимум еще 10 жилых комплексов. Ряд небольших пятен продается, более крупные наделы пока не в продаже. Разрешения на строительство по ним еще не получены.
По соседству, в Лавриках, у крупнейшего лендлорда Ленобласти «Евроинвеста» также имеются участки под жилую застройку. На один из них, где можно возвести порядка 50?тыс. кв. м, уже имеется разрешение на строительство. Вопрос, самостоятельно ли их будет застраивать девелоперская компания Euroinvest Development или найдет партнеров, пока также не решен.
Пока не взлетают
Есть и другие локации во Всеволожском районе, где намечено масштабное строительство. Так, крупная территория бывшего аэропорта Ржевка – 175 га у поселка Ковалево – принадлежит «Группе ЛСР». Начать строительство девелопер планировал еще в 2016–2017 годах, а завершить – к 2025 году. Предполагалось построить 1 млн кв. м жилья на 33 тысячи человек, 9 детсадов, 4 школы и другую инфраструктуру.
Однако пока продажи не стартовали. Впрочем, на днях появилась информация о готовности девелопера выйти на площадку. Точные сроки в компании не называют, но уточняют, что «есть необходимые согласования с вице-губернатором по строительству Ленобласти и главным архитектором». «Вопрос времени, когда мы начнем строить. Пока не можем точно сказать, когда будем реализовать. Ожидания, пока предварительно, что весной следующего года выйдем на объект», – прокомментировали в пресс-службе «Группы ЛСР»,
Участники рынка отмечают, что главное для развития этой территории – решить вопрос с транспортом. Сейчас на уровне городской и областной власти ведется обсуждение о продлении маршрута «Чижика» до Всеволожска: в таком случае скоростной трамвай обеспечит жителям будущего ЖК «Ржевка» возможность быстро добраться до города.
Наконец, в Кудрово свободной земли практически не осталось. Продолжает реализацию своего проекта «Геометрия» компания «Инвестторг», выходят на рынок новые очереди, аналогично с комплексом «КудроВО!» от компании «Патриот-Нева». В настоящее время здесь есть только три небольших участка под жилую застройку, разрешительная документация пока не получена.
– При условии своевременного развития дорожной сети жилищное строительство Ленинградской области будет «уходить» все дальше от города, – уверен Петр Буслов. – Сейчас наиболее активное развитие идет в 30-километровой зоне вокруг Петербурга. Через 10 лет застройщики перешагнут этот рубеж и устремятся дальше в область в случае сопутствующего развития транспортной и социальной инфраструктуры.
Фонтанка.ру
Поделиться:
