Генеральный директор ООО «Город-спутник «Южный» Сергей Хромов рассказал порталу КтоСтроит.ру о первом этапе проекта города-спутника, математической модели в его основе, а также о том, почему проект начинается не с возведения жилья.

- Скажите, пожалуйста, в какой стадии реализации сейчас находится проект города-спутника Южный?

- Сейчас много сил сконцентрировано на реализации первого этапа проекта города-спутника Южный – инновационного центра «ИТМО Хайпарк». Инноград - совместный проект федерального и городского правительства, компании «СТАРТ Девелопмент и Университета ИТМО - станет важнейшей вехой на пути к городу-спутнику. Мы всегда говорили о том, что первым делом в проекте должны появиться рабочие места. Так оно и происходит: мы создаем платформу устойчивого развития не только для окружающих территорий, но и для всего Петербурга, сделавшего ставку на экономику знаний.

Напомню, летом 2018 года Совет директоров АО «ИТМО Хайпарк» утвердил стратегию развития инновационного центра, осенью того же года конкурс на разработку мастер-плана выиграло московское бюро RTDA, которое привлекло к разработке архитектурной концепции – британских архитекторов из Allies and Morrison. Москвичи сформировали транспортно-пешеходный каркас и рекреационные зоны, а также интегрировали проект в планируемую застройку прилегающих территорий. Британское бюро разработало зонирование территории и создало систему транспортного сообщения для ИТМО Хайпарк. К слову, в мае архитектурно-градостроительная концепция будущего кампуса стала лауреатом крупнейшего в мире ежегодного международного конкурса в области дизайна «A Design Award & Competition» в номинации «Spatial Design» (лучший дизайн территорий). У проектировщиков есть шанс на победу в еще одном архитектурном конкурсе мирового значения - Всемирного фестиваля архитектуры (WAF 2019). RTDA уже вышло в финал, итоги подведут в начале декабря.

В середине июля определился и проектировщик ключевых объектов кампуса, им стала «Студия 44» Никиты Явейна. Компания разработает структуру внешних и внутренних общественных пространств инновационного центра, спроектирует инженерные сети, создаст проект улично-дорожной сети, проект главного учебного корпуса, студенческого клуба и двух общежитий кампуса.

Площадь кампуса, и иновационных кластеров составит почти 352 тыс. кв. м. К 2024 году здесь будут обучаться более 3,6 тыс. человек. Общий объем инвестиции в создание «ИТМО Хайпарк» составит 41 млрд рублей. Отмечу, что в структуре финансирования есть как городские, так и федеральные средства. На состоявшемся в июле заседании Совета директоров временно исполняющий обязанности Губернатора Петербурга Александр Беглов заявил, что город выполняет все свои обязательства по финансированию проекта. У Южного есть все шансы стать одним из немногих городских проектов, где на самом начальном этапе просчитываются все потребности будущих жителей и создается разумная инфраструктура. Городские власти прорабатывают различные варианты транспортного сообщения с центром Санкт-Петербурга и прилегающими пригородами и точками притяжения. Их в окружении города-спутника очень много. Это - обширные рекреационно-туристические ансамбли Пушкина, Павловска и Гатчины, аэропорт Пулково и деловые районы вокруг него, и, конечно, Экспоцентр.

Ряд важнейших соглашений мы подписали в ходе ПМЭФ-2019 в начале июня. В частности, были достигнуты договоренности, а позднее и подписана дорожная карта по подключению города-спутника Южный к энергосетям «Ленэнерго». Ожидается, что территория будет подключена к сетям не позднее декабря 2021 года. Готовятся также договоры на техническое присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения.

- На сколько лет рассчитана реализация проекта, могут ли меняться его параметры в процессе? От чего это будет зависеть?  

- Реализация проекта «ИТМО Хайпарк» рассчитана на срок до 2027 года, сам же город-спутник Южный будет в основном построен к 2035 году.

Вопрос об изменении параметров – весьма уместный, потому что мы говорим о масштабном проекте. Некий статичный план развития территории неминуемо привел бы к дисбалансу – рыночная конъюнктура все время меняется.

Устойчивое развитие проектов комплексного освоения территорий невозможно без применения современных цифровых технологий планирования. Мы совместно с Национальным центром урбанистики (НЦУ) и Университетом ИТМО разработали динамическую цифровую модель развития города-спутника Южный, которая позволяет собирать все городские и локальные данные о местности в единую систему. Исходные данные обрабатываются и на основе полученной информации формируется мастерплан Южного. Это позволяет нам прогнозировать основные процессы городского хозяйства на десятилетия вперед и вносить коррективы в соответствии с развивающимися экономическими и техническими параметрами. У нас на руках будет полная картина расположения объектов на территории и логистика передвижения жителей.

Не менее важным вопросом является изначально запланированная «карта» инвестиций и капитальных вложений на территории, для этого нашими партнерами в НЦУ был также разработан специальный инвестиционный инструмент. Он позволяет инвестору до принятия решения о вложении средств получить информацию об экономической целесообразности осуществления инвестиций в проект. На руках у него будут данные по потенциальной доходности бизнеса, стоимости земли и ее капитализации, стоимости улучшений. Модель в режиме реального времени осуществляет перерасчет показателей эффективности.

Полезным инструмент окажется и для местных властей в ходе бюджетного планирования, принятия управленческих решений, а также для конечных пользователей, приобретателей квартир на территории города-спутника. Клиент сможет через критерии поиска выбрать соответствующие его требованиям дом и квартиру. При этом можно будет заранее рассмотреть 3Д-модель его квартиры, посмотреть вид из окна, уровень инсоляции, получить информацию о доступности социальной и транспортной инфраструктуры, а также иную информацию, актуальную для принятия решения о покупке.

- Насколько я понимаю, в 2019 году планировалось начать строительство жилья. Скажите, выбран ли уже застройщик проекта, слышал, что переговоры велись  с Интеко, УНИСТО Петросталь, ГК ПИК, с кем вы планируете сотрудничать по проекту? Возможно ли привлечение широкого спектра компаний?

- К строительству жилья мы были готовы еще в 2017 году. Еще два года назад правительство города утвердило планировки территории площадью 48 га, на которой было предусмотрено строительство семи жилых домов максимальной высотой до 33 м, двух детсадов на 230 мест и двух школ. Ведется разработка ППТ еще одного участка в 230 га.

И, поверьте, если бы нашей целью была ковровая застройка жильем, застройщики бы уже получали разрешение на ввод первых многоэтажек.

Мы же, как я уже говорил, понимая важность сбалансированного градостроительного развития первого полноценного города-спутника Петербурга, начинаем не с жилья, а именно со строительства инновационного центра, создания внутреннего «драйвера» территории и рабочих мест - кампус позволит разместить для начала не менее 3 тыс. студентов и создать не менее 3 тыс. высококвалифицированных рабочих мест в образовании, науке и инновациях.

Что касается сотрудничества, то мы открыты для переговоров со всеми застройщиками, создающими качественные и комфортные городские проекты.

- Какое соотношение жилой недвижимости, коммерческих объектов, научных и культурных объектов, социальной инфраструктуры будет в городе-спутнике? Сможет ли новый город быть самодостаточным, без привлечения инфраструктуры Пушкина и СПб? Сколько рабочих мест планируется создать в Южном?

- Площадь территории города-спутника Южного составит более 2 тыс. га, всего здесь будет построено ориентировочно 8,8 млн кв. м. недвижимости, из них жилая составит свыше - 4 млн кв. м.

Расчетная численность населения города-спутника Южный, после окончания реализации проекта составит более 130 тыс. человек. Для нужд жителей будущего города будет построено более 600 тыс. кв. м. коммерческой недвижимости, в том числе торговые центры, магазины, кафе, развлекательный парк и многое другое.
Южный будет полностью самодостаточен в вопросе социальной инфраструктуры – здесь появится 37 детских садов, 16 школ, 21 спортивный комплекс, 8 поликлиник, полноценная больница, а также 25 объектов культуры и искусства. Кроме того, в Южном для всех жителей будут доступны образовательные центры, общественные пространства и парки, их площадь в проекте составит более 350 гектар.

Помимо инновационного центра, на территории Южного расположится большая научно-производственная зона. Всего в Южном будет создано не менее 50 тыс. рабочих мест.

- С какими проблемами приходится сталкиваться в ходе подготовки проекта (например, изменение законодательной базы, переход рынка на проектное финансирование, изменение спроса, противодействие общественных организаций и т.д.).

- Если вы спросите любого девелопера – российского или иностранного - был ли прост процесс реализации крупного проекта освоения территории с нуля, вряд ли кто-то поделится от начала до конца оптимистичной историей. Это крайне трудоемкий и энергозатратный путь. Но я бы не сказал, что в ходе реализации Южного у нас есть проблемы. Есть рабочий процесс и сложные задачи, на решение которых приходится тратить много времени и усилий. Вы абсолютно правы относительно множества переменных, которые требуют постоянного мониторинга и внесения корректировок – это и изменения в законах, и динамика спроса во всех сегментах недвижимости, и изменения в руководстве города, с которым мы находимся не просто в диалоге – в партнерстве, не забывайте, что проект является частью стратегических планов Петербурга. Диалог с местными активистами складывался не всегда просто, но вряд ли это можно назвать противодействием или борьбой. Мы прекрасно понимаем, что строительство нового города неподалеку от домов вызывает обеспокоенность местных жителей. Но новый город – это не только ограничения, но еще и возможности и жизненно необходимые услуги: поликлиники, больницы, аптеки, магазины, развитая инфраструктура. За привычными горожанам сервисами жители поселка «Лесное», который является частью города-спутника, вынуждены ездить в Пушкин. За годы реализации и обсуждения проекта нам удалось выстроить с местными жителями диалог и снять ряд спорных вопросов.

- Какое жилье будет предлагаться в Южном (высота домов, технологии, квартирография, класс и уровень цен), когда планируется открыть продажи?

- На территории города-спутника планируется строительство более 4 млн кв. м. жилья.

Более половины жилых площадей (800 тыс. кв. м.) составит малоэтажная застройка до 5 этажей, 3,35 млн – это в основном среднеэтажная и некоторое количество многоэтажной застройки (до 10 этажей). Причем десятиэтажки будут некими локальными доминантами, акцентирующими отдельные кварталы.

- С какой моделью развития городов в мире вы бы могли справить проект города-спутника Южный, на какие модели развития вы опираетесь, что вас вдохновляет?

- Вдохновляет европейский опыт агломерационного развития XX века. Примером для нас служит экономическая модель группы разноплановых городов-спутников вокруг Лондона. Мегаполис начал обрастать городами-спутниками (new towns) сразу после Второй мировой войны, эта децентрализация в виде пояса пригородных экономических центров решала несколько задач – разгружала центр города, брала на себя дополнительные функции (промышленную, культурную). Сейчас вокруг Лондона успешно развиваются более двух десятков таких городов.

По такому же пути пошел и Большой Париж. Все началось с релокации промышленных предприятий в 60-х годах, а в 1965 г. Власти приняли решение о строительстве на расстоянии 25 км от центра пяти новых городов - Сержи-Понтуаз, Мант-ла-Валле, Сен-Кантен-ан-Ивелин, Эври, Мален-Синар. Все это города-спутники нового типа с городской средой нового типа – малоэтажная застройка, доступная инфраструктура, близость рабочих мест. Так французы сняли сверхзагрузку с инфраструктуры Парижа и маятниковую миграцию.

Позитивные примеры есть и у наших ближайших соседей – Финляндии. Около 170 тыс. человек живет в городе-спутнике Хельсинки Вантаа. Агломерационное новообразование соединило сразу несколько населенных пунктов, будучи крупным транспортным логистическим узлом и, одновременно, коммерческим центром.