Жилищных кооперативов 2.0 не будет. Почему стройка не вписалась в закон о краудфандинге
15 января 2020, 09:04
Застройщики видят в краудфандинге потенциальный инструмент для привлечения средств на проекты. Но вступивший в силу закон пока использовать инструмент в отрасли не позволяет.
Закон о привлечении инвестиций вступил в силу с 1 января. Еще весной прошлого года обсуждалось, что краудфандинг может стать альтернативным инструментом финансирования строительных пректов. Но в итоговой версии закона дольщикам закрыли возможность коллективно вкладываться, а для инвесторов, которым не нужна квартира взамен, не хватает поправок в закон о долевом строительстве. Застройщики, которых опросила «Фонтанка», не против в будущем пользоваться краудфандингом. А эксперты напоминают, что подобная практика широко распространена за границей, где люди могут вложить любую, даже самую скромную сумму.
Федеральный закон о привлечении инвестиций с использованием инвестплатформ Госдума приняла еще летом 2019 года. Согласно ему, краудфандинг может осуществляться через предоставление займов, приобретение ценных бумаг или утилитарных цифровых прав.
По итогам первого чтения обсуждалось возможное использование инструмента в качестве привлечения средств, в том числе, дольщиков – для строительных проектов. Ко второму чтению потенциальную лазейку прикрыли законодательно. В статье 8 закона прямо указано, что цифровыми правами не могут быть права требования имущества, право на которое подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению. То есть возможность вложиться и получить взамен жилье была исключена.
«В указанную категорию входят как договоры долевого участия в строительстве, так и любые договоры, которые предусматривают отчуждение или приобретение прав на недвижимое имущество», – поясняет старший юрист практики разрешения споров и юридического консалтинга ССП-Консалт Лейла Тагиева. Эксперт пояснила, что ограничение было сделано для невозможности обхода застройщиками 214-ФЗ, поправками в который в прошлом году был введен переход отрасли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу.
«Применение закона о краудфандинге позволило бы застройщику пользоваться денежными средствами дольщиков до фактического завершения строительства, а также существенным образом ограничивало бы их в правах, в том числе в части обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств», – добавила она.
Кроме того, для инвесторов-физлиц предусмотрена максимальная сумма, которую можно вложить за год — 600 тысяч рублей. Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев полагает, что коллективные инвестиции вряд ли смогут стать реальным инструментом на рынке недвижимости, если только в будущем лимиты не будут законодательно увеличены. Опыт в России показывает, что все возможные варианты использования ограничиваются несколькими миллионами рублей. Это стоимость одной квартиры, а надо построить целый дом, резюмировал глава объединения петербургских строителей Алексей Белоусов.
«Какое-то подобие краудфандинга мы наблюдали, когда у нас были жилищно-строительные кооперативы. И ЖСК действуют до сих пор по 214-ФЗ, точнее, действовали до 1 июля, сейчас начать новые проекты ЖСК уже невозможно», – говорит руководитель СРО.
С другой стороны, с помощью нового инструмента можно было бы привлекать инвесторов, которых интересует дополнительный доход, а не жилье. Белоусов назвал три момента, которые необходимы, чтобы отрасль могла пользоваться такой схемой финансирования. Первое — принятие закона, который определял бы порядок формирования собственно денежной массы, которую можно использовать для реализации проекта, собирая деньги с граждан. «Это совершенно отдельный закон, такого в России пока нет. И предполагается, что рано или поздно он появится, особенно учитывая желание руководства страны перейти на цифровую экономику», – говорит он.
Кроме того, необходимы поправки в федеральный закон «О долевом строительстве», которые бы позволили на эти деньги, собранные с граждан, строить. «Пока таких механизмов нет. Сейчас все финансирование должно идти через банки, либо на собственные средства застройщика. «Учитывая довольно жесткие требования 214-ФЗ, я не вижу возможности сейчас без изменения законодательства, как общего, так и частного, финансировать стройку через краудфандинг», – резюмирует эксперт. Наконец, глава объединения напомнил, что сначала предстоит в принципе повысить доверие к такого рода инвестированию. Многие еще не забыли МММ и прочие финансовые пирамиды и, наученные горьким опытом, не будут спешить вкладываться.
Вероятно, краудфандинговая платформа может быть полезна отрасли как альтернатива целевому кредиту, считает Тариева. Так, в рамках такой нее могут быть заключены договоры целевого займа на условиях возврата основного долга и процентов за его пользование по окончании строительства. Однако, отмечает юрист, стоимость проекта строительства одного многоквартирного дома составляет порядка 3 млрд рублей без учета стоимости земельного участка. Она предположила, что теоретически можно использовать краудфандинг для покрытия разового кассового разрыва, но это актуально только для застройщиков, которые строят на собственные средства, а не заемные. А таких в настоящее время очень мало.
Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова полагает, что сегодня пока невозможно предсказать, будет ли новый закон о краудфандинге – 259-ФЗ – являться эффективным инструментом для аккумулирования денег застройщиками. «Очевидно, что регламент привлечения средств для приобретения недвижимости должен быть создан в условиях правовой реальности обновленного 214-ФЗ», – подчеркивает она.
«Главный вопрос – на что будут привлекаться средства? На единичных проектах схема по сбору средств через краундфандинг, возможно, и сможет работать, как альтернатива проектному финансированию. В случае же, если речь идет о сборе средств с будущих дольщиков, то представить данную процедуру в сегодняшних реалиях рынка и законодательства довольно сложно», – считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов, в свою очередь, обращает внимание, что сейчас инструмент может быть интересен для достаточно узкого рынка профессиональных инвесторов и привлечения средств на строительство объектов коммерции: апарт-отелей, торговых комплексов. Профессиональный инвестор, как правило, тщательно изучает проект и взвешенно принимает решение, нащупывая баланс между уровнем риска и размером потенциального дохода.
Между тем, на Западе краудфандинг используется во многих сферах и снискал большую, чем в России, популярность, поскольку проработано законодательство, которое регулирует этот механизм привлечения частных инвестиций, говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
«Мы только начинаем двигаться в эту сторону, постепенно переходя от сбора средств для реализации единичных творческих проектов к работе с проектами крупных компаний, в том числе и инвестиционно-строительных. При условии, что наше законодательство позволит регулировать этот механизм, сделать его прозрачным и защитить частные инвестиции, краундфандинг может стать альтернативой банковским кредитам для застройщиков. На мой взгляд, сложности с использованием краудфандинга в масштабных проектах нет, но девелопер должен определить экономическую эффективность подобного шага и свои возможности для работы с большим количеством частных инвесторов», – полагает эксперт.
Алексей Бушуев согласен, что инструмент подходит для строительной отрасли, но не в России. «Рынок коллективных инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость весьма популярен за границей. Самые крупные краудфандинговые платформы в данной отрасли базируются в Великобритании, Германии, Испании и США. Они рассчитаны на инвесторов с любым бюджетом: от самых скромных сумм до нескольких десятков и сотен тысяч. Все компании предлагают фиксированный доход, долю или процент с аренды», – поясняет директор по продажам Seven Suns Development.
Представитель рынка обращает внимание на слабое место во вступившем недавно в силу законе. А именно регулирование процедуры взыскания просроченной задолженности. Сегодня инвестор никак не защищен от возможных финансовых проблем. В случае просрочки он должен самостоятельно обращаться в суд или привлекать коллекторов по взысканию.
Федеральный закон о привлечении инвестиций с использованием инвестплатформ Госдума приняла еще летом 2019 года. Согласно ему, краудфандинг может осуществляться через предоставление займов, приобретение ценных бумаг или утилитарных цифровых прав.
По итогам первого чтения обсуждалось возможное использование инструмента в качестве привлечения средств, в том числе, дольщиков – для строительных проектов. Ко второму чтению потенциальную лазейку прикрыли законодательно. В статье 8 закона прямо указано, что цифровыми правами не могут быть права требования имущества, право на которое подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению. То есть возможность вложиться и получить взамен жилье была исключена.
«В указанную категорию входят как договоры долевого участия в строительстве, так и любые договоры, которые предусматривают отчуждение или приобретение прав на недвижимое имущество», – поясняет старший юрист практики разрешения споров и юридического консалтинга ССП-Консалт Лейла Тагиева. Эксперт пояснила, что ограничение было сделано для невозможности обхода застройщиками 214-ФЗ, поправками в который в прошлом году был введен переход отрасли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу.
«Применение закона о краудфандинге позволило бы застройщику пользоваться денежными средствами дольщиков до фактического завершения строительства, а также существенным образом ограничивало бы их в правах, в том числе в части обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств», – добавила она.
Кроме того, для инвесторов-физлиц предусмотрена максимальная сумма, которую можно вложить за год — 600 тысяч рублей. Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев полагает, что коллективные инвестиции вряд ли смогут стать реальным инструментом на рынке недвижимости, если только в будущем лимиты не будут законодательно увеличены. Опыт в России показывает, что все возможные варианты использования ограничиваются несколькими миллионами рублей. Это стоимость одной квартиры, а надо построить целый дом, резюмировал глава объединения петербургских строителей Алексей Белоусов.
«Какое-то подобие краудфандинга мы наблюдали, когда у нас были жилищно-строительные кооперативы. И ЖСК действуют до сих пор по 214-ФЗ, точнее, действовали до 1 июля, сейчас начать новые проекты ЖСК уже невозможно», – говорит руководитель СРО.
С другой стороны, с помощью нового инструмента можно было бы привлекать инвесторов, которых интересует дополнительный доход, а не жилье. Белоусов назвал три момента, которые необходимы, чтобы отрасль могла пользоваться такой схемой финансирования. Первое — принятие закона, который определял бы порядок формирования собственно денежной массы, которую можно использовать для реализации проекта, собирая деньги с граждан. «Это совершенно отдельный закон, такого в России пока нет. И предполагается, что рано или поздно он появится, особенно учитывая желание руководства страны перейти на цифровую экономику», – говорит он.
Кроме того, необходимы поправки в федеральный закон «О долевом строительстве», которые бы позволили на эти деньги, собранные с граждан, строить. «Пока таких механизмов нет. Сейчас все финансирование должно идти через банки, либо на собственные средства застройщика. «Учитывая довольно жесткие требования 214-ФЗ, я не вижу возможности сейчас без изменения законодательства, как общего, так и частного, финансировать стройку через краудфандинг», – резюмирует эксперт. Наконец, глава объединения напомнил, что сначала предстоит в принципе повысить доверие к такого рода инвестированию. Многие еще не забыли МММ и прочие финансовые пирамиды и, наученные горьким опытом, не будут спешить вкладываться.
Вероятно, краудфандинговая платформа может быть полезна отрасли как альтернатива целевому кредиту, считает Тариева. Так, в рамках такой нее могут быть заключены договоры целевого займа на условиях возврата основного долга и процентов за его пользование по окончании строительства. Однако, отмечает юрист, стоимость проекта строительства одного многоквартирного дома составляет порядка 3 млрд рублей без учета стоимости земельного участка. Она предположила, что теоретически можно использовать краудфандинг для покрытия разового кассового разрыва, но это актуально только для застройщиков, которые строят на собственные средства, а не заемные. А таких в настоящее время очень мало.
Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова полагает, что сегодня пока невозможно предсказать, будет ли новый закон о краудфандинге – 259-ФЗ – являться эффективным инструментом для аккумулирования денег застройщиками. «Очевидно, что регламент привлечения средств для приобретения недвижимости должен быть создан в условиях правовой реальности обновленного 214-ФЗ», – подчеркивает она.
«Главный вопрос – на что будут привлекаться средства? На единичных проектах схема по сбору средств через краундфандинг, возможно, и сможет работать, как альтернатива проектному финансированию. В случае же, если речь идет о сборе средств с будущих дольщиков, то представить данную процедуру в сегодняшних реалиях рынка и законодательства довольно сложно», – считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов, в свою очередь, обращает внимание, что сейчас инструмент может быть интересен для достаточно узкого рынка профессиональных инвесторов и привлечения средств на строительство объектов коммерции: апарт-отелей, торговых комплексов. Профессиональный инвестор, как правило, тщательно изучает проект и взвешенно принимает решение, нащупывая баланс между уровнем риска и размером потенциального дохода.
Между тем, на Западе краудфандинг используется во многих сферах и снискал большую, чем в России, популярность, поскольку проработано законодательство, которое регулирует этот механизм привлечения частных инвестиций, говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.
«Мы только начинаем двигаться в эту сторону, постепенно переходя от сбора средств для реализации единичных творческих проектов к работе с проектами крупных компаний, в том числе и инвестиционно-строительных. При условии, что наше законодательство позволит регулировать этот механизм, сделать его прозрачным и защитить частные инвестиции, краундфандинг может стать альтернативой банковским кредитам для застройщиков. На мой взгляд, сложности с использованием краудфандинга в масштабных проектах нет, но девелопер должен определить экономическую эффективность подобного шага и свои возможности для работы с большим количеством частных инвесторов», – полагает эксперт.
Алексей Бушуев согласен, что инструмент подходит для строительной отрасли, но не в России. «Рынок коллективных инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость весьма популярен за границей. Самые крупные краудфандинговые платформы в данной отрасли базируются в Великобритании, Германии, Испании и США. Они рассчитаны на инвесторов с любым бюджетом: от самых скромных сумм до нескольких десятков и сотен тысяч. Все компании предлагают фиксированный доход, долю или процент с аренды», – поясняет директор по продажам Seven Suns Development.
Представитель рынка обращает внимание на слабое место во вступившем недавно в силу законе. А именно регулирование процедуры взыскания просроченной задолженности. Сегодня инвестор никак не защищен от возможных финансовых проблем. В случае просрочки он должен самостоятельно обращаться в суд или привлекать коллекторов по взысканию.
Фонтанка.ру
Поделиться:
