В прошлом году в Петербурге достроили всего один элитный жилой комплекс. И хотя спрос сохраняется на прежнем уровне, новые проекты высокого класса появляются на рынке все реже.

Говорить о дефиците элитного жилья в Петербурге, конечно, преждевременно. Но 144,2 тыс. кв. м, которые находятся в продаже на начало 2020 года – это на 9% меньше, чем годом ранее и минимум для сегмента самой дорогой недвижимости за последние пять лет, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg.  

В Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» пока не видят такого явного снижения, говоря, что последние пару лет предложение находится на уровне 180-200 тыс. кв. м, а появление новых площадей в продаже примерно соответствует объему купленного жилья.

Рынок элитного жилья всегда более стабилен и устойчив. Оно и понятно, дорогое жилье — а сегодня средняя цена в сегменте составляет 342,1 тыс. рублей за квадрат — может позволить себе ограниченная категория людей. Тем не менее, сейчас и в этом сегменте наступило затишье. В 2019 году был сдан в эксплуатацию всего один жилой комплекс, а в продажу выведено лишь два новых объекта (на 138 квартир), и оба в Петроградском районе.

Почти половина предложения (44%) сегодня — это уже сданные ранее дома. При этом новое элитное жилье по-прежнему сконцентрировано на Петровском острове — его доля выросла на 14 процентных пунктов, при том, что по другим районам элитки продается все меньше. «Выбор земельных участков под элитные объекты невелик, поэтому в ближайшей перспективе рынок сегмента будет пополняться новыми очередями уже реализуемых проектов, точечными проектами в Петроградском районе», – комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

При этом жилье на Петровском острове остается наиболее доступным, если так можно вообще сказать про самый дорогой сегмент, на том же уровне цены в Адмиралтейском районе, а вот самые дорогие квартиры в городе по-прежнему на Каменном острове и в «Золотом треугольнике» – в жилых комплексах «Резиденция на Каменном» и «Особняк Кушелева-Безбородко».

Уменьшение числа новых проектов связывают чаще всего с переходом на новую схему строительства жилья, просто в элитном сегменте их в принципе меньше, чем в массовом.

Компактный вариант

В структуре предложения основная доля пришлась на квартиры с двумя и тремя спальнями. Это соотносится со спросом. По словам начальника отдела продаж элитной недвижимости «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Светланы Ленчик, сегодня на рынке наиболее популярны многокомнатные квартиры, за исключением эксклюзивного формата и большого метража с пятью комнатами и выше.

При этом эксперты Knight Frank отмечают сокращение средних площадей в каждом типе — за десять лет элитная квартира уменьшилась со 145,3 до 127 кв. м. Это связывают с вымыванием  ассортимента и преобладанием компактных квартир в новых объектах. По словам Ольги Трошевой, наибольшее снижение показателя было зафиксировано в 2014 и 2017 годах — именно тогда на рынок вышло больше всего новых масштабных элитных комплексов.

При этом покупателями жилья в этом сегменте двигают, в первую очередь, именно мотивы расширения жилплощади — таких почти половина. Переезд в престижный район и инвестиции — на втором и третьем местах. Причем доля инвестиционных покупок выросла на 5 процентных пунктов. По словам генерального директора Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова, высокий темп продаж был характерен для элитных ЖК на начальной стадии строительства, ведь цены на этом этапе ниже среднерыночных.

Бюджет покупки в 2019 году варьировался в пределах 20–34 млн рублей, при этом немного приросла доля «дешевой» элиты — квартир стоимостью меньше 20 млн рублей. Средняя цена проданной элитной квартиры в 2019 году опустилась на 5% до 38,9 млн рублей.

Светлана Ленчик отметила снижение ажиотажного спроса, возникшего в предвкушении  законодательных изменений не только в сегменте масс-маркет, но и в элитном. Именно он привел к вымыванию предложения. К тому же Крестовский себя исчерпал, в центре остались лишь точечные варианты. «В последние годы на этот рынок вышло достаточно много новых проектов, конкурирующих лишь ценой, что особенно заметно на  Петровском острове», – подчеркнула она.

Создать впечатление

Дифференциация предложения на рынке вызывает немало споров о том, какое жилье в принципе можно считать элитным. Ведь на рынке есть и совсем «люкс», где цена может достигать 1 млн за кв. м, и жилье попроще
— Первое — это внешний вид статусного дорогого объекта, — рассказала директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. — Чаще всего такой эффект достигается применением натуральных материалов, неповторимой архитектурой, которая либо должна «рвать» сознание, быть инновационной, либо создавать образ дома, созвучный петербургской стилистике.

  Кроме того, в элитном объекте высота потолков должна быть не меньше трех метров, в видовых квартирах на верхних этажах — 3,3м. Этот показатель важен, так как при большой площади квартиры высокий потолок придает дополнительное ощущение простора большим комнатам. Еще необходимо  как минимум одно машиноместо на квартиру в подземном паркинге, просторная входная группа, соизмеримая по масштабу и статусу с внешним образом проекта.

В целом получается, что главный показатель элитности – это не табличка с критериями, а скорее, некоторый образ, который клиент должен воспринять.

Из города за город

Как и в городе, интерес покупателей к объектам рынка загородной недвижимости не угасал, говорит Николай Пашков. Сокращение спроса всего на 4% можно считать незначительным.

— У нас запросы на загородную недвижимость увеличились на 15%, основной интерес вызывали коттеджи в Выборгском и Всеволожском районах области, в Курортном районе Петербурга. При этом средняя стоимость запросов составила около 70 млн рублей в объектах постоянного проживания и около 40 млн рублей — в дачных объектах. — отмечает он. — Мы предполагаем, что в следующем году спрос будет и на готовые объекты, и на участки под застройку в премиальных локациях.

Если говорить о загородных коттеджных поселках, то, по данным Knight Frank, в элитном сегменте их стало больше на 7% за счёт выхода в продажу одного премиального объекта и повышения класса у другого. А в бизнес-классе обратная тенденция — сокращение предложения на 28% за счёт завершения продаж в нескольких проектах.

По итогам 2019 года. на загородном рынке высокого класса снизился средний бюджет покупки. Элитный коттедж теперь обойдется в среднем в 41 млн рублей, что на 13% меньше, а бизнес-классе — в 18 млн рублей (- 6%).  Как поясняют аналитики, покупательская способность изменилась и в элитном классе, так что потенциальные покупатели даже с небольшими деньгами готовы рассматривать более дорогие предложения и просить скидок.  

Будущее — за локацией

— Глобальных изменений мы не ждем, в том числе ценовых потрясений, — отметила Светлана Ленчик. — Однако в перспективе 2-3 лет новые проекты, которые будут строить и продавать по новым правилам, могут быть дороже. При этом надо помнить, что цена складывается из ряда факторов, а самые дорогие квартиры дольше всего находятся в экспозиции. Их клиент предпочитает увидеть вживую, а не на чертежах и рендерах.

Эксперты отмечают: в ситуации, когда спрос все сильнее смещается в сторону бюджетных сегментов, дорогая недвижимость, как в городе, так и за городом будет развиваться в локациях с уже сложившимся премиальным имиджем. При этом стоимость элитного загородного жилья продолжит снижаться, за счет дифференциации предложения.

В городе также ждут появления на рынке новых проектов в традиционных локациях. Поскольку сейчас выбор не такой большой, а цены стабилизировались — новые качественные проекты будут  востребованы. Так, в 2020 году ожидается старт продаж нескольких элитных домов общей площадью около 27 тыс. кв. м.