Смольный изменил свои планы на промзону в Горской. Инвестора на 50 миллиардов рублей не нашлось, и теперь чиновники сделали проект более дорогим — с Древней Русью и монорельсом.

О новом облике площадки «Горская» «Фонтанке» стало известно из презентации, которую сейчас изучают в банковском сообществе Петербурга. Власти предлагают вложить 80 миллиардов рублей в развитие 130 га в историческом районе под Сестрорецком. Ранее развивать предлагалось на 50 га больше. Новый проект предполагает строительство 1,3 млн м2 недвижимости. В феврале этого года комиссия по внесению поправок в генплан одобрила перевод бывшей стройплощадки комплекса защитных сооружений «Горская» в зону деловой застройки.

Прежняя версия инвестпроекта была презентована на Петербургском международном экономическом форуме в 2018 году. Сегодня город уже не предлагает строить экологический кластер и часть спортивных комплексов. Нет теперь в нем и места медицинскому кластеру в рамках развития медицинского туризма, отмечает экс-глава комитета по туризму Петербурга Андрей Мушкарев, который участвовал в разработке первой концепции. Взамен резко увеличился проект яхтенной марины, появился исторический тематический парк, а объем запланированных гостиничных номеров удивляет экспертов — сразу 10 тысяч, что составляет почти четверть от сегодняшнего номерного фонда всего Петербурга.

Редевелопмент «Горской» подразумевает под собой довольное большое разнообразие функций. Тут нашлось место как развлекательно-спортивным комплексам, так и офисам, включая специальный IT-кластер. И даже крытому горнолыжному склону. Одна из ключевых и дорогих частей — яхтенная марина и морской вокзал.

В проекте просчитана финансовая модель — капитальные вложения и предполагаемые сроки окупаемости. Воплощать мечты Смольного в жизнь предлагают в три этапа.

Сначала инвесторам предлагается построить тематический парк, разбитый на три исторические зоны: «Деревня Русь», «Российское государство» и «Российское империя». Всего 17 тыс. кв. м аттракционов и более 63 кв. м выставочных и развлекательных площадей. По крайней мере часть 60 тыс. кв. м коммерческих зданий отводится под IT-кластер. Также на этом этапе планируется 2300 гостиничных номеров. Первая очередь проекта займет чуть менее 60 га и обойдется в 15,6 млрд руб. Транспортное сообщение внутри парка предлагается организовать при помощи легкой железной дороги или монорельса.

На втором этапе предлагается освоение 27 га территории коммерческими площадями и еще 1600 гостиничными номерами, а также строительство крытого горнолыжного спуска площадью 182 тыс. кв. м. Обойдется все это в сумму, аналогичную инвестициям на первой стадии, — 15,6 млрд.

На завершающем, третьем этапе запланировано самое дорогое — зона яхтенной марины, морской вокзал, а также более 300 тыс. кв. м коммерческих площадей и дополнительные 5000 гостиничных номеров. И это все обойдется уже в 52 млрд руб. Расчетный срок окупаемости каждого из этапов от 13 до 16 лет.

Предполагаемый поток клиентов проектируемого туристического центра оценивается в среднем 25 тыс. человек в сутки, или около 9 млн человек в год.

Прежняя концепция предполагала освоение 170–180 га заброшенной ныне территории. Общая площадь объектов строительства тогда оценивалась скромнее, в 700–900 тыс. кв. м, а объем инвестиций — в 50 млрд руб. Сообщалось, что одним из резидентов культурно-делового кластера может стать «Газпром». Курировал проект ныне экс-вице-губернатор Олег Марков.

«"Горская" — это самая перспективная территория для создания новых беспрецедентных туристических возможностей нашего города, в том числе организации первой яхтенной марины международного класса на Балтике со строительством пунктов пропуска через государственную границу», — объяснял тогда Марков.

Как рассказал Андрей Мушкарев, в Горской располагается несколько крупных частных предприятий, которым перед стартом проекта придется переехать. К примеру, у автотранспортной компании «Третий парк» на арендованной земле в Горской расположены стоянки и ремонтная база. С транспортниками уже начинались переговоры по поводу предоставления альтернативного участка, вспоминает он, но взаимопонимания с властями не достигли: ни один из предложенных вариантов перевозчика не устроил. Сейчас в «Третьем парке» воздержались от комментариев «Фонтанке».

А шесть причальных стенок принадлежат стивидорной АО «Трест механизации строительных работ» (ТМСР). Как сообщила «Фонтанке» представитель компании Ольга Лошкова, на совещаниях с предыдущим вице-губернатором Марковым обсуждалось два варианта развития событий.

В первом случае речь шла о выкупе имущества инвестором, что вызывало большие сомнения. Проект не предполагает строительство жилья, а в этом случае вложения в набережную — это глубокий минус для бизнеса. Второй вариант: город в обмен отдает собственникам где-то другое имущество или территорию. Но и тут есть проблемы, и с выбором адекватной замены, и с юридическими механизмами такой процедуры.

«Понятная же схема появилась только при вице-губернаторе Максиме Соколове. На совещании в Смольном прозвучал проходной вариант, то есть третий, и, на наш взгляд, самый разумный: компании сами будут привлечены и сами будут участвовать в проекте. В любом случае, нужна совместная концепция», — говорит Лошкова.

Как рассказали «Фонтанке» в комитете имущественных отношений Петербурга, на сегодня в отношении переданной в собственность города территории требуется освобождение ее от незаконных временных сооружений и свалок. И эта работа ведется. К примеру, ГКУ «Имущество СПб» заключает допсоглашения о замене стороны по договору с арендаторами объектов. «Освобождением городских участков от самовольных объектов осуществляет ККИ. От свалок - районная администрация», - пояснили в ведомстве.

Если же вернуться к параметрам концепции, то у Андрея Мушкарева есть сомнения насчет востребованности заявленного количества гостиничных номеров.

«Туристический поток — да, есть, существенный, но всё же сезонный и зачастую групповой и экскурсионный. Локация на сегодняшний день не самая туристическая и очевидная, нет достопримечательностей и природной красоты, как в случае с Сестрорецком, Зеленогорском, Репино, Кронштадтом, девелопмент которого также активно обсуждается в настоящее время», — разделяет эти опасения руководитель направления гостиничного бизнеса JLL, Russia & CIS Яна Уханова, отмечая дальний горизонт планирования проекта в 15–20 лет.

А вот идеологи реновации «Горской» не видят тут никаких проблем. Новые гостиничные номера собираются строить синхронно с ростом туристического рынка Санкт-Петербурга, рассказали «Фонтанке» в аппарате помощника губернатора Олега Маркова. При этом особенно подчеркивается, что строить апартаменты там никто не собирается.

Предполагается, что и городу тоже придется потратиться на транспортную и инженерную инфраструктуру. По предварительным расчетам, обойдется это в 9 млрд руб. Цифру актуализируют ближе к запуску проекта. По данным представителя Маркова, объем затрат на «Горскую» превышает 60 млрд руб. А вот сумму в 80 млрд руб., что фигурирует в презентациях для инвестбанкиров, не называют. Впрочем, в аппарате оговариваются, что 60 млрд не учитывают возможные затраты на выкуп земельных участков, и отмечают, что новый вариант концепции все еще находится в стадии развития.

Кроме того, в Петербурге анонсировано строительство еще нескольких крупных марин, а значит, морской проект в Горской рискует остаться не у дел, считает экс-глава комитета по туризму Петербурга.

«Сейчас реализуется проект «Город фортов», включающий большую яхтенную марину рядом с Купеческой гаванью в Кронштадте со всеми условиями для хранения. Проект уже в начальной стадии реализации. Более того, в 2020 году будет введена в эксплуатацию марина в порту «Геркулес». У нас просто яхт столько нет», — говорит Мушкарев.

Но главное, что вызывает опасения, — это логистика. Расчеты предыдущих версий реновации «Горской» говорят о том, что ни железная дорога, ни автомобили не справятся с ежедневным потоком в 25 тыс. человек.