Как повлияла пандемия на проектирование жилых комплексов. Что изменилось в предпочтениях потребителей?
31 августа 2021, 17:14
Изменения в проектах планировок комплексного освоения территорий. Реально ли создание мультиформатного пространства? Как меняется благоустройство внутриквартальных и внутридомовых территорий? Новые направления в ландшафтном дизайне, озеленении. Что нового появилось в планировках квартир?
Ирина Любина, генеральный директор Ярмарки недвижимости, представила итоги маркетингового исследования изменений предпочтений покупателей недвижимости в 2019 и 2021 г.г., проведенного на выставке.
Средний возраст покупателя недвижимости составил 39 лет.
Примечательно, что жилой недвижимостью прицельно интересовались, в основном, семейные пары с ежемесячным общесемейным доходом от 80 до 120 тыс. рублей , в 70% случаев имеющие личное авто, за плечами (81%) – высшее образование, и с четким намерением купить недвижимость либо для инвестиций (31%), либо для улучшения качества жилья (11%).
В среднем, бюджет на покупку недвижимости равен 6,7 млн. руб. (в 2019 году – 4,6 млн. руб.). При этом заметно увеличилось (+19%) количество покупателей с бюджетом от 8 млн. рублей.
Потенциальные покупатели интересовались квартирами, площадью побольше (от 40-60 кв.м, а не 20-40 кв.м, как это было в 2019 году), с совмещенными с гостиной кухнями, и с готовностью самостоятельно обустраивать жилье (число вариантов «без отделки» выросло на 7%). С 15% до 21% выросло количество покупателей, планирующих приобрести машиноместо в паркинге.
При поиске жилья такие потребители используют 4-5 каналов, лидеры – сайты застройщиков, сайты о недвижимости и выставки. Меньше стали обращать внимание на рекламу на щитах на улицах, ТВ и радио.
Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом», партнера конкурса, обозначила, как изменился портрет ипотечного заемщика банка в Санкт-Петербурге с 2019-2020 гг. Так, у банка увеличилось количество клиентов с подтвержденным доходом – их доля выросла на 11%. Больше стало людей холостых, в основном, мужчин, берущих ипотеку с инвестиционной целью на студии и квартиры малого метража. После изменения условий программы «Льготная новостройка» при покупке квартир большего метража в Санкт-Петербурге клиенты все чаще предпочитают обновленную программу «Семейная ипотека».
Средняя сумма кредита выросла до 3,2 млн руб. (против 2,6 млн руб. в 2019 году), средний возраст помолодел до 37 лет (38,1), средний доход вырос до 105 тыс. руб. (96 тыс. руб.).
Доля клиентов с высшим образованием увеличилась до 92% (+7%), а вот доля семей с детьми – уменьшилась. Доля первичного рынка выросла, больше стало запросов на кредит с первоначальным взносом меньше 20%, а из продуктов на 52% вырос спрос на апартаменты. Растет доля клиентов, приходящих с помощью сайтов-агрегаторов и порталов недвижимости, и регистрирующихся в личном кабинете. В 2020 году почти половина клиентов от партнеров использовали привилегию от банка, тогда как в 2021 году – их было всего 15%. В банке предполагают, что будут увеличиваться как средний срок ипотеки, так и средний срок кредита. В августе рынок традиционно начинает оживать – выводятся новые объекты, люди возвращаются из отпусков.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», рассказал, как изменились потребности клиентов с точки зрения пространственных решений. Люди после пандемии стали по-другому воспринимать жилое пространство, и статистика предпочтений противоречит статистике продаж: покупая в рамках своих финансовых возможностей квартиры небольшого метража (меньше 40 кв. м, преимущественно студии и однокомнатные квартиры), люди хотят жить в просторных квартирах. Отвечая этим потребностям, в компании проектируют жилье с функциональными планировками, где полезен каждый квадратный метр и достаточно мест для хранения вещей — гардеробные, кладовые и т.п. При этом для хранения крупногабаритного инвентаря предусмотрены помещения за пределами квартиры, которые можно арендовать или приобрести в собственность. Чтобы закрыть максимум бытовых потребностей жителей в отдыхе и досуге, внутреннее пространство квартала насыщается разнообразной инфраструктурой — зонами для спортивных игр и занятий йогой, детскими площадками для разных возрастов, зонами воркаута и так далее. В этом году в Янине открылся детский профессиональный футбольный клуб. Его создали компания «Ленстройтрест» и бывший капитан «Зенита», вице-президент федерации футбола Ленинградской области Алексей Игонин. Для жителей квартала «Янила» тренировки будут бесплатными.
В самих комплексах меняется квартирография – появляется все больше решений, направленных на повышение функциональности пространства и удобное зонирование. Кухня объединяется с гостиной, а сами комнаты для личного пространства становятся меньше по метражу; помимо балконов и лоджий, появляются террасы. Для людей, перешедших после пандемии на удаленный формат работы, в жилом комплексе предусматриваются коворкинги. Общественные пространства тоже становятся более функциональными (принцип 10+, когда каждый житель может реализовать минимум десять потенциальных сценариев времяпровождения), являясь центром притяжения взрослых, а входные группы – стильно и красиво оформленными, расположенными на уровне земли.
Также важным атрибутом жизни становится стрит ритейл. Коммерческая инфраструктура в новых кварталах должна быть разнообразной и закрывать потребности людей в общении, работе, досуге, получении новых знаний. Фитнес-центры, библиотеки, коворкинги, клубы по интересам, магазины, кафе, пекарни, аптеки и отделения банков и другие объекты, которые позволят не выезжать за пределы своего квартала или района, – вот сегодняшний запрос потребителей.
Денис Величенков, директор службы адаптации продукта Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург, рассказал о комплексном подходе компании к благоустройству внутриквартальных и внутридомовых территорий. Пандемия усилила тренд последних лет на экосистемный подход к проектированию. Основные принципы благоустройства, которых придерживается Группа «Эталон», — это грамотное зонирование территории с разноуровневым озеленением, создание зон притяжения, использование разнообразных покрытий, современного спортивного оборудования и создание арт-объектов. При разноуровневом озеленении используются: газон, злаковые / многолетники, кустарники и взрослые деревья. Так, в жилом комплексе DOMINO компания сохранила массив существующих до начала стройки деревьев, а также предусмотрела в проекте озеленения акцентные растения и сосны. Во дворе комплекса появятся зоны притяжения: места для отдыха с уличной мебелью, велосипедная дорожка, амфитеатр и игровые площадки. Также спикер отметил, что качественное и эстетичное благоустройство домов влияет на лояльность покупателей и решение о приобретении недвижимости.
Как заметила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», создание комфортной среды для любого застройщика, работающего в рамках проектного финансирования, — это настоящий квест. Компания реализует уже третью очередь ЖК «Огни залива». Каждую пусковую очередь в составе КУРТ банк и экспертиза рассматривают изолированно от других частей проекта, поэтому достичь целостного подхода в благоустройстве квартала непросто.
Также есть целый ряд ограничений, которые мешают создавать в жилых комплексах мультифункциональные территории. Например, — существующий запрет на использование школьных спортивных площадок для досуговых мероприятий жителей кварталов. Добиться желаемого результата Застройщику удаётся ценой серьёзных усилий команды профессионалов.
Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург», рассказал, как менялось представление о развитии общественных пространств в течение 10-ти лет на примере ЖК «Северная долина». В 2010 году это был стандартный набор благоустройства, но уже с элементами топонимики, привязанные к месту, где реализуется комплекс, — гора Парнас и одноимённая станция метро. Так появилось пространство с шарами, беседками и античными колоннами. Сегодня компания делает акцент на создании современных плэйхабов – рекреационных пространств у домов, которые содержат всевозможные элементы благоустройства. В 21 квартале комплекса, где строится жильё комфорт-класса, территория 1,1 га будет поделена на тематические зоны, где будут собраны возможности для активностей, которые только набирают популярность, – стритбол, скейтпарк, скалолазание и т.д. Будет создана двухуровневая галерея, которая дает дополнительные возможности для отдыха и выполняет функции защитного шумового экрана. А также – зона паркура, стилизованная под древнегреческие развалины.
По словам Марии Черной, генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», всплеск удаленной работы, очевидно, не пройдет бесследно. С развитием онлайн-обучения и удаленной работы мы будем в среднем все больше времени проводить дома. Это повышает функциональные и эстетические требования к девелоперскому продукту, но пандемия не изменила ценности клиентов: мы, как и раньше, продолжаем обсуждать эффективное использование каждого метра, безопасность, инфраструктуру и комфортную среду во дворе. Этот тренд сформировался намного раньше, но во время пандемии стал еще более актуален.
Также в этот тренд входит сокращение поездок и частного автотранспорта, поэтому в Санкт-Петербурге давно пора пересмотреть требование о выносе 12,5% парковочных мест на поверхность при наличии подземного паркинга. Когда девелопер уделяет должное внимание доступной среде — должно быть разрешено отказаться от бетонирования двора под парковки в пользу озеленения.
К слову, есть нюансы и в обслуживании внутридворовых территорий. Девелоперы все чаще сталкиваются с требованием юридически разделить дома и общий двор на разные земельные участки. Это создает риски по их совместному использованию соседями и эффективной эксплуатации.
Как отметила Тамара Попова, начальник отдела развития продуктов и разработки концепций Группы RBI, во время пандемии компания обеспечивала жителям своих домов качественный сервис на каждом этапе взаимодействия – при выборе недвижимости, покупке, заселении, выполнении отделочных работ и дальнейшем проживании в доме. Уже на протяжении многих лет в RBI есть специальная служба по сбору отзывов клиентов и замеру уровня лояльности. Например, сдав несколько объектов комфорт класса, компания получила негативный отклик на использование спортивного оборудования, поставленного непрофильным производителем. После чего было принято решение пригласить профессионального спортивного консультанта как для подбора оборудования, так и участия в тренировках жильцов.
В компании очень требовательно подходят к созданию детских площадок. Так, во второй очереди жилого комплекса Ultra City на проспекте Королева уже смонтирована первая из трех детских площадок с оборудованием немецкой фабрики Richter Spielgeraete и уникальным игровым ландшафтом. Здесь, например, обустроена зона для игр с водой, с настоящим ручьем, помпами, дамбами и водной призмой, экскаватор для игр с песком, переговорные трубы, музыкальные клавиши, башня-замок, телескоп, воздушный пешеходный мост и многое другое. В минувшее воскресенье, чтобы оценить площадку, на тест-драйв пригласили «фокус-группу» из 50 детей разных возрастов, и обратная связь от них позволит внести финальные корректировки в настройку и работу оборудования.
Сейчас компания проектирует новый жилой комплекс на улице Шостаковича, где урбанисты, в том числе эксперты из ИТМО, будут анализировать дворы в соответствии с посадкой корпусов, разметкой маршрутов и проектом благоустройства. Современный подход заключается в том, чтобы провести анализ «изохрон», выяснить, какие маршруты оптимальны и естественны для людей, где будут проходить «стихийные тропы», и учитывать эту информацию в проекте благоустройства. Важный вопрос для компании – дальнейшая судьба той части благоустраиваемой территории, которая будет относиться к ЗНОП (общедоступный городской сквер). Кто будет обслуживать и содержать ее, если этот сквер будет передан городу? Не получится ли так, что через 5-10 лет он придет в упадок без должного содержания?
