15 лет назад в Санкт-Петербурге начала ощущаться нехватка участков под точечную застройку и на строительном рынке заговорили о возможностях комплексного освоения территорий на границах города и области. С тех пор было реализовано много подобных проектов.

Масштабность некоторых даже позволила получить новым поселениям статус города. Однако эти районы также прославились низким качеством воплощения идеи КОТ. О сути идеи, об отношении архитектора к комплексному освоению территорий, а также о том, поменялись ли взгляды девелоперов на подход к такой застройке, беседуем сегодня с руководителем архитектурного отдела ГК «Глобал ЭМ» Татьяной Бровкиной.

В 2007 году в Петербурге начали активно готовиться к комплексной застройке территорий…

Т.Б.: Думаю, все началось гораздо раньше. Идея КОТ стара, как наш Петербург. Несмотря на первые годы относительно стихийного строительства, в 1716 году появился проект застройки Васильевского острова. Он предполагал, что молодой европейский город следует развивать по модели комплексного освоения территории со строгим планированием, чередованием жилых кварталов, общественных пространств, социально значимых учреждений и парков. Можно сказать, что остров и сегодня является одним из самых комфортабельных районов города, если исключить почти полное отсутствие парковых зон.

Хочется также отметить интересные проекты русских промышленников XIX века по устройству жилых кварталов для собственных работников. В результате появились такие знаковые объекты, как Гаванский рабочий городок, городок Сан-Галли и другие. Кстати и после революции были попытки создать «город-сад» для фабричных рабочих. Ярким примером является Палевский жилмассив у Елизаровской, который до сих пор выделяется на фоне остальной застройки аккуратными авангардными двухэтажными домиками в окружении садов. Эти проекты нельзя назвать полноценными КОТами, но они отражают идею комфортного проживания.

Развитие территорий по принципу greenfield появилось в США и Японии в 60-е годы ХХ века и подразумевала, как раз, строительство корпоративных городов, на основе принципов «разумного роста»: смешанное землепользование, т.е. территория должна быть миксом из жилых, торговых, деловых и развлекательных возможностей; качественная территориальная, транспортная, жилая планировка; разнообразная архитектура и ландшафт, энергоэффективность.

Идея КОТ не нова и уже была глубоко проработана, почему же ее воплощение у нас получилось таким угловатым?

Т.Б.: Когда 15 лет назад наши застройщики взялись за реализацию КОТ, они уже были готовы строить комплексно, но до золотого уровня девелопмента еще не дотягивали. При этом государство благосклонно относилось к попыткам застройщиков поиграть в «маленький муниципалитет», но всерьез не помогало, ограничившись нормативно-правовой поддержкой и переводом сельскохозяйственных угодий под новую функцию. Я не оправдываю облик Мурино или Шушар, которые уже стали антиподом комфорта и архитектурного стиля, но строить в чистом поле, при полном отсутствии дорожной и инженерной инфраструктуры, было сложно.

Для вас, как архитектора, чем является комплексное освоение территории?

Т.Б.: Это огромное поле, в прямом и переносном смысле, для реализации идей, ведь при точечной застройке ограничений гораздо больше. А КОТ – это про масштабное видение: принцип доминант, чередований, высотности, стилистики, фоновой застройки, акцентов. Его можно осознавать, видеть, развивать не в масштабах одного-двух ракурсов перекрестка, а целыми улицами. При том и историю можно придумать, и внести в такой проект. С точечной застройкой, с единичным кварталом работать сложнее, ведь это просто составные общего восприятия городского массива. Хотя, должна сказать, что многое зависит от предпочтений и умений самого архитектора. Одному нравится вписывать здание в уже сформированную ткань города, другому – реализовывать масштабные проекты с нуля.

Архитектор, работающий с КОТ, должен иметь, в первую очередь, чувство баланса. Довольно часто, при комплексном проектировании значительного участка, его масштабность приводят к единообразию, формированию повторяющегося модуля, повышенной высотности. В результате появляется скучная однообразная гнетущая городская среда, которую в народе прозвали человейниками, а за рубежом называют гетто. Такой печальный опыт был и в западных странах. Сегодня в той же Германии подобные кварталы расселяют и взрывают, поскольку это проще, чем исправить подобную градостроительную ошибку.

Есть у проектов КОТ и еще один неприятный нюанс, а именно актуальность. Большой участок под застройку означает долгосрочность проекта. Они могут реализовываться многими очередями десятки лет и, при недолговидном планировании, просто потерять актуальность уже через пять лет. Вопрос в том, чтобы архитектор нашел ту оптимальную пропорцию, что и на каком участке строить, чтобы это было и интересно, и выгодно на десятки лет вперед.

А каким сегодня видят КОТы сами девелоперы?

Т.Б.: Если говорить с точки зрения градостроительства, а не архитектуры, КОТ в сегодняшнем понимании застройщиков, все-таки, не комплексное освоение территории с внедрением всех возможных функций, по типу того же «города-сада». Это скорее некий спальный квартал, который может удовлетворять дополнительные социально-развлекательные функции, но не экономические. Некие предприятия, места, где люди зарабатывают деньги в современное понятие КОТ не входит. Исключение составляют мелкие бытовые услуги.

Хотя трансформация в сторону улучшения комфортабельности таких проектов, все-таки, происходит. Идет поиск какого-то нового уровня комфорта, его зонирования и дальнейшего развития. Скорее всего, это будет оптимальное насыщение инфраструктурой: удобная дорожная сеть, сад-парк, зеленая зона, возможно променад-прогулочная зона, зона развлечений, зона социальных учреждений в пешеходной доступности, чтобы не было необходимости ехать в другой район, т.е. дороги, отдых, базовая социалка.

И, конечно, сегодняшние проекты тяготеют к снижению этажности. Мало- и среднеэтажная застройка кварталов, где деревья однажды смогут вырасти выше домов, комфортная семейная обстановка на полпути из города на природу. Мне кажется, что это естественное логичное развитие. Потребитель всегда будет искать и желать лучшего. Сначала это просто дом, затем его наполняют более совершенными инженерными системами для большего комфорта. Сегодняшний жилец стремится ко все большей индивидуальности. Полагаю, что в тренде скоро будут многоквартирные дома коттеджного типа с двухуровневыми квартирами, с отдельными входами, с участками или террасами, т.е. с большим набором атрибутов собственности.

В Санкт-Петербурге, на ваш взгляд, уже реализуются такие проекты?

Т.Б.: В Петербурге я таких проектов пока не видела, но в Екатеринбурге, в Тюмени есть действительно любопытные, уже реализованные кварталы, где главной тенденцией стало разнообразие и более детальная проработка прогулочных зон. Даже из небольшого участка, который оставляют под благоустройство, у девелоперов получается выжать максимум с каждого квадратного метра, создать ощущение, что «здесь много всего». По сравнению с проектами, где такой работы не ведется, они вызывают приятные ощущения и небольшую зависть, они задают вектор развития.

А кто является законодателем трендов в строительной отрасли? Покупатель или девелопер?

Т.Б.: На мой взгляд цепочка изменения предпочтений на рынке выглядит следующим образом. Есть девелоперы-первопроходцы, которые рискуют предлагать рынку новое, несмотря на ожидание проверки реальностью и подтверждения выгодности таких усовершенствований. Покупатель всегда ищет и находит новое на рынке. Он растет, развивается, начинает желать большего, благодаря таким новаторским проектам. Остальным приходится подтягиваться до новой планки. Поэтому, мне кажется, что основная масса девелопером идут за спросом, который кто-то уже сформировал.

Видите ли вы уже изменения трендов и тенденций в новых проектах вашей компании?

Т.Б.: Да, безусловно. За 10 лет мы поработали над несколькими проектами. Для сравнения приведу пример два из них, которые демонстрируют эти изменения. Разница между проектами около пяти-шести лет.

Проект «Город цветов» начали строить в прошлом году. Это бывшие земли совхоза «Цветы» на пересечении Волхонского и Пулковского шоссе, где предполагается возвести более 740 000 кв. м. жилой недвижимости. Наша компания проектировала один из кварталов на трех наделах. Проект был интересный, в чем-то даже новаторский: малоэтажная застройка, неброские природные оттенки жилых зданий, свободные от парковок дворы, школа и детский сад в шаговой доступности, благоустройство территории. Мы и тогда попали в тренд.

Но проект, над которым компания работает сейчас, будет абсолютно другим и в плане облика, и в плане общей комфортности застройки: благоустройства, функциональной насыщенности, расположения домов, парковок, этажности, внутренней квартирографии. Проект будет намного интереснее и привлекательнее «Города цветов», именно благодаря смене потребительского поведения и видения девелоперами новой концепции освоения значительных территорий. К сожалению, большего пока раскрыть не могу.

Изменения происходят во вкусах, в понимании комфорта, а изменилось ли отношение госорганов к проектам комплексной застройкой территорий?

Т.Б.: Думаю, что на этот вопрос может ответить любой житель такого района, который дважды в день пытается воспользоваться муниципальными дорогами. Огромные жилые территории связаны с городской сетью одной-двумя дорогами, и это в лучше случае. Они по-прежнему стоят в вечных пробках, а любая авария район полностью изолирует.

К сожалению, так было с самого начала. Вспомним, хотя бы, как город отменил проект скоростной трамвайной линии к «Балтийской жемчужине». Тогда даже встал вопрос самой реализации проекта, особенно ее коммерческой составляющей. Я уже сказала, что необходимые законопроекты были приняты довольно быстро, а вот помогать девелоперам с инфраструктурой государство не захотело.

Сегодня ситуация с дорогами выглядит кардинально хуже. Земля до участка застройки принадлежит городу, и девелопер должен не только самостоятельно эту дорогу построить, но еще и арендовать у города саму землю. Чуть лучше обстоят дела с подводом коммуникаций, но лишь потому, что энергоснабжающие организации заинтересованы в новых потребителях и готовы вести линии не только до участка, но и до зданий.

Реклама.