Генплан Санкт-Петербурга обещают принять осенью. Его ждут не только игроки строительного рынка, но и жители. В августе 2022 года возможность участвовать в его разработке вызвала ажиотажный интерес. От того, в какой форме его примут, зависят большие девелоперские проекты. Но даст ли он толчок к локальному благоустройству, на которое надеются горожане? О том, насколько Генплан регулирует конкретные проекты, какое благоустройство сегодня предлагают застройщики и о чем следует их спрашивать при покупке квартиры, рассказывает руководитель отдела генплана ГК «Глобал ЭМ» Елена Козинец.

Вы следите за процессом разработки Генплана Санкт-Петербурга? Учтут ли в нем все поступившие заявки?

Е.К.: Я выборочно читала те предложения, которые жители прислали в ходе общественных слушаний, и очень надеюсь, что они не будут разочарованы итоговым документом.

Дело в том, что многие из этих предложений хоть актуальны, но слишком локальны. Например, «хочу сквер у дома». Это говорит о том, что горожане не вполне понимают суть Генплана, в котором это самый сквер вряд ли будет отражен. Ведь Генплан – это документ о стратегическом развитии городских территорий, где определяется их глобальное назначение, исходя из планов города по социально-экономическому развитию. Такой документ, в идеале, должен обеспечивать баланс между интересами бизнеса, который несет в город инвестиции, и комфортным проживанием горожан. Генплан отвечает на общегородские вопросы: нужен ли еще один аэропорт и где? Стоит ли дальше развивать морской порт? Генплан закрепляет за территориями конкретную функцию, но в общем понимании. Здесь будет промышленная зона, рядом – жилая, вот здесь нужна транспортная развязка, а дальше парк. Если жители какого-то квартала выступают против реновации, от этого их квартал не перестанет быть жилым. Просто его развитие будет вестись по-другому, но не на уровне Генплана.

Поэтому сквер возле дома – это прекрасная просьба для разработки мастер-плана района или муниципального округа, который прорабатывается детально. А вот изучение и включение в Генплан нескольких тысяч таких просьб, может существенно затормозить его принятие.

Кстати, сейчас специалисты обсуждают возможный полный отказ от Генпланов, и переход к территориальным мастер-планам? Как вы к этому относитесь?

Е.К.: Считаю, что Генплан большому городу необходим. Он задает общее направление для полноценного развития и учитывает интересы всех городских сообществ. Чтобы территориальные интересы одного сообщества, например, девелоперов, не доминировали над другими, должны быть нормы: по социальным объектам, благоустройству и т.д. И должен быть такой регулятор, как Генплан, который позволяет следить за их соблюдением.

К сожалению, актуальный Генплан 2005 года все еще сохраняет черты и проблемы советского планирования, где транспортная и социальная функции развивались медленнее жилой. Однако его принятие дало возможность частично упорядочить хаотичную, порой бесконтрольную застройку в историческом центре в 1990-2000-х годах. Поэтому, повторю, Генплан нужен, но нужны и мастер-планы, которые позволяют дополнительно, детально проработать конкретную территорию или квартал.

Есть зарубежный опыт, когда будущих жильцов строящегося квартала приглашают принять участие в разработке мастер-плана по его благоустройству еще на «стадии котлована»? Возможно ли его использовать в России?

Е.К.: Мне, как проектировщику, было бы куда проще и интереснее разрабатывать проект, если знать, чего конкретно хотят люди, которые там будут жить или работать. Однако, в большинстве случаев, проектировать приходится на основании портрета покупателя, который полуискусственным способом выводят в маркетинговой службе заказчика.

Я знаю, что опыт общения с реальными жильцами на стадии подготовки проекта есть и в нашей стране, но только эпизодичный. Для меня эта история видится не совсем реальной. Страна большая и девелоперу тоже сложно понять, кто его будущие жильцы, откуда они родом, когда приедут в конкретное место жительства, сколько смогут потрать на покупку жилья. К тому же далеко не каждый застройщик сможет позволить себе столь обширное исследование, особенно если речь идет о точечной застройке на небольшой территории.

На мой взгляд, для разработки грамотного, сбалансированного мастер-плана конкретного квартала, нужно создать в муниципалитетах некие социологические службы, которые постоянно мониторили бы текущие пожелания жителей по благоустройству. В результате такой работы, новый застройщик мог бы обращаться непосредственно в районную администрацию, чтобы получить информацию о потребностях жителей и понять, какие из них он сможет реализовать в своем проекте. Таким образом он сделает более привлекательным не только сам проект, но и территорию вокруг него в целом. А администрация частично снимает с себя необходимость оплачивать благоустройство за счет городской казны. И все стороны останутся довольны.

А каким образом жильцы нового комплекса могут понять, насколько хорошо в нем решены вопросы благоустройства? Ведь не каждый способен осилить методику оценки качества городской среды.

Е.К.: На будущий Генплан надейтесь, но спрашивать о благоустройстве жилых кварталов не забывайте. Нужно не стесняться задавать вопросы менеджерам застройщика при покупке квартиры. Хочу заметить, что внимательные застройщики, благодаря вопросам покупателей, могут значительно приблизить к реальности портрет потенциального покупателя и повысить качество жилой среды и привлекательность своего продукта. Ведь люди-то спрашивают о действительно необходимом.

Сегодня минимальное благоустройство, которое прилагается к новостройке, включает в себе социальную инфраструктуру, озеленение, асфальтирование, машиноместа, досуговые площадки для детей. Это обязательно нужно спрашивать и уточнять. Чем подробнее представитель строительной компании рассказывает о каждом пункте, тем больше вероятность увидеть все это не только в рекламном проспекте, но и в реальности. Вместо пространной фразы «у нас в районе много школ», лучше услышать «мы с местной администрацией ведем переговоры, вместе вкладываемся в строительство школы».

Если четкого ответа не дают, но район нравится, можно запросить ссылку на проектную документацию или просто ее номер и дату. Проект поможет самостоятельно посмотреть все то, что планируется. Для этого достаточно немножко разобраться в этапности строительства. Например, если в жилом комплексе уже возведены 1-2 дома, в зависимости от их размера, следующим этапом застройщик должен будет обязательно построить детский сад, еще через 2 дома – школу и т.д. В проекте планировки также отражены планы по дорожному строительству, въездам-выездам в квартал, автостоянкам, машиноместам, которые были утверждены в Комитете по развитию транспортной инфраструктуры.

Если эти данные просчитаны в КРТИ, почему же тогда во многих новых кварталах возникает вопрос пробок даже на въезде-выезде?

Е.К.: Полагаю, что есть определенные неточности в расчетах. Давайте разберем на примере Ленинградской области, думаю, что в кварталах в черте города ситуация похожа.

Рассчитывая транспортные потоки и машиноместа, проектировщики исходят из показателей количества квадратных метров на жителя и количества машин на 1000 жителей. Сейчас они составляют: 33 кв. м. на человека, 42 кв. м. на семью от двух человек и т.д., и 500 машин на 1000 человек. Эти показатели применяют усредненно для всех населенных пунктов. Вот только есть, например, небольшой поселок, где минимум метров на жителя и количество автотранспортных средств в статистику попадает. И есть окраина Мурино, где в студии на 20 кв. м. могут жить двое человек и каждый иметь машину, поскольку городской транспорт ходит редко. В таких жилых кварталах оба показателя значительно превышают норму, но при территориальной планировке используются усредненные показатели. Отсюда возникает и недостаток мест на парковке и слишком узкие въезды-выезды в квартал.

Кстати, на мой взгляд, в периферийных районах также не учитывается фактор «летнего выходного дня», когда пробки возникают на въезде-выезде в город и ситуация с транспортными потоками в таких районах сезонно усугубляется. Такие локальные вопросы, видимо, нужно как-то отдельно нормировать, дополнительно к тому, что уже прописано в норме на конкретный регион.

Скажите, а застройщики сегодня исходят только из минимально обязательного благоустройства, или все-таки стараются предложить что-то большее?

Е.К.: Пару лет назад появилась модная тенденция дополнять чем-то придворовую территорию. В Петербурге такие проекты пока еще только на стадии реализации, а в Москве примеры уже есть. Чаще всего - это нестандартное, уникальное озеленение, т.е. застройщик пробует сделать специальное зонирование и посадки, привлекая студии ландшафтного дизайна или самостоятельно.

Вторым элементом можно назвать разработку детских досуговых площадок для всех возрастов. Имеется в виду, что типовой набор «горка-качалка», кроме малышни, никому не интересен. Складывается впечатление, что проектировщики штудируют психологические методички типа «Роль детских площадок в развитии и воспитании детей», где подробно рассказывают о мелкой моторике, тактильных ощущениях и нейронных связях в мозге, которые возможно развивать прямо на площадке во дворе у дома. Поэтому современные площадки стараются спланировать секционно и зонально, исходя из интереса разновозрастных детей, а порой и родителей. Знаю, что в Москве уже появились придомовые территории с безопасным скалолазанием или играми с водой, например.

А чем могут, в этом отношении, похвастаться петербургские застройщики? Какие есть примеры у заказчиков вашей компании?

Е.К.: Пока большинство петербургских застройщиков предлагают, все-таки, минимальный набор благоустройства. Но я стараюсь радоваться маленьким шажкам, а они есть. Например, очень понравилось работать с Аквилоном над проектом в Кудрово. Они нанимали ландшафтных дизайнеров, и мы работали с ними в связке, прорабатывали вопрос по благоустройству. Также хочу отметить последние проекты ЦДС. Они также занялись вопросом ландшафтного дизайна и разнообразного оборудования для площадок. Получается аккуратно, красиво, комфортно, пусть и не очень дорого. Они открыты для новых решений, но пока проекты еще в разработке. Надеюсь увидеть реализованными.