Советский микрорайон долгое время считался эталоном комплексного планирования, однако современные рыночные реалии диктуют новые правила игры. О том, почему коммерческий сектор был вынужден повторить советскую модель пространственной организации, как коммерческие помещения первых этажей заменили Дома культуры и где находятся главные болевые точки новой застройки, в интервью порталу рассказала руководитель отдела генерального планирования Елена Козинец.

В урбанистических исследованиях советский микрорайон периода 1960–1980-х годов часто позиционируется как недосягаемый эталон социальной обеспеченности. Насколько этот образ справедлив сегодня и действительно ли современная архитектурная мысль не способна предложить лучшую альтернативу?

Е.К.: Здесь необходим глубокий ретроспективный анализ. Важно понимать, что всеобщая доступность образования и социальной инфраструктуры — это относительно новая страница в истории нашей страны, начавшаяся в прошлом веке. К 1960–1980-м годам градостроительная наука накопила колоссальный объем статистических данных. Проектировщики четко знали демографическую структуру населения, процент детей дошкольного и школьного возраста и под эти цифры рассчитывали емкость детских садов, школ и амбулаторий.

Мы до сих пор живем в рамках этой социальной парадигмы, закрепленной конституционным правом на образование. Поэтому в сознании граждан идеальный квартал — это не просто жилой дом, а сбалансированный комплекс с детским садом, школой, поликлиникой и дорожной сетью. Это наша базовая точка отсчета.

Но в постсоветский период эта система очевидно дала сбой. Почему новые районы долгое время строились без оглядки на «золотой стандарт»?

Е.К.: Проблема лежит не в плоскости архитектуры или утраты компетенций проектирования. Это прямой результат радикальной смены социально-экономических и политических условий. Раньше монопольным застройщиком выступало государство, обеспечивавшее синхронный ввод жилья и инфраструктуры по единому плану. После развала советской системы новая рыночная модель формировалась годами. Мы пережили тяжелый переходный период, когда девелоперы возводили масштабные жилые массивы методом проб и ошибок, а социальная инфраструктура критически отставала. Хрестоматийный пример — Кудрово под Петербургом, где полноценный город на 100 тыс. жителей годами существовал без базовых социальных объектов.

Сегодня маятник качнулся обратно. Мы пришли к аналогичной советской схеме, но уже через частные инвестиции. Девелоперы четко осознают: они больше не могут продавать «голые» квадратные метры. Затраты на школы, детские сады и внутриквартальные дороги теперь капитально зашиты в их бизнес-модели.

Изменилась ли сама геометрия кварталов и принципы размещения объектов на генплане?

Е.К.: Математика осталась прежней. Центрическая модель, когда школа и детские сады находятся в ядре, а жилые дома — по периметру, до сих пор является самой эргономичной. Она обеспечивает нормативный пешеходный радиус в 500 метров. Расчеты все так же привязаны к плотности населения локации, корректируются лишь удельные показатели на человека.

Но почему при соблюдении пешеходных радиусов новые кварталы каждое утро намертво встают в пробках у ворот школ?

Е.К.: Логика планирования требует, чтобы потоки детей не пересекали крупные магистрали и шли по внутриквартальным проездам. В теории это повышает безопасность юных жителей и минимизирует автомобилизацию, но на практике мы видим две системные аномалии.

Первая выражается в остром инфраструктурном дисбалансе. Если в конкретном пятне застройки школа еще не введена или переполнена, возникает маятниковая миграция — родители вынуждены везти детей на машинах в соседние районы.

Вторая аномалия связана с хаосом вокруг парковочного контура. Нормативы закладывают машино-места для сотрудников и кратковременной высадки детей вдоль красных линий и проездов. Однако эти зоны мгновенно оккупируются жителями ближайших домов. Как результат — родители и логистический спецтранспорт, подвозящий продукты в столовые, полностью блокируют внутриквартальную сеть.

Современные дворы часто критикуют за избыточную плотность, противопоставляя им просторные советские пространства. Это обоснованная претензия?

Е.К.: Здесь работает разница восприятия. Если мы возьмем позднюю советскую застройку — те же «брежневки», — то там зачастую отсутствовал сам феномен закрытого двора. Дома строились линейно или под небольшим углом в зависимости от требований инсоляции. Пространство между ними представляло собой транзитную зону с асфальтированной дорожкой и подъездными путями.

Новоселы 1970-х въезжали в такое же «чистое поле», какое мы видим сейчас на месте бывших совхозных земель. Тот уют, который мы ценим в старых кварталах сегодня — это просто результат 40-летнего роста деревьев, поднявшихся выше крыш.

К слову, высотность сейчас жестко регулируется: например, в Петербурге и Ленобласти действует ограничение в 40 метров (порядка 12 этажей), что сопоставимо с поздним советским периодом. При этом качественное наполнение дворов сегодня несоизмеримо выше. Вместо советского пустыря с условной железной горкой и необходимостью играть в футбол между двумя деревьями, девелоперы зонируют каждый квадратный метр — под разные возрастные группы, развитие моторики, спорт и тихий отдых взрослых. Это огромный шаг вперед.

Последние годы на рынке заметен тренд на встроенно-пристроенные детские сады. Это попытка сэкономить дефицитную землю в мегаполисе?

Е.К.: Формат встроенно-пристроенных объектов существовал и в советских СНиПах. Но сегодня его популярность обусловлена спецификой межевания земли. При комплексном освоении крупного массива одним девелопером проще спроектировать большой отдельно стоящий детский сад.

Однако часто один квартал дробится между разными собственниками. Сажать их за стол переговоров и заставлять объединять участки под единый социальный объект юридически крайне сложно. В итоге каждый застройщик рассчитывает демографическую нагрузку сугубо на свой жилой дом и интегрирует небольшой встроенный детский сад в структуру собственного здания, что в данных обстоятельствах экономически и логически оправдано.

Могут ли современные соседские центры стать альтернативой советским Домам культуры?

Е.К.: Это принципиально разные системы. Советский ДК — государственное учреждение с бюджетным финансированием, штатными педагогами и отчетными концертами. Сегодня эта функция децентрализовалась и ушла в коммерческий сектор.

Современные жилые комплексы по умолчанию проектируются с высокой долей коммерческих помещений на первых этажах. Мы привыкли, что эти площади занимают продуктовые ритейлеры или пекарни, однако профиль арендаторов меняется. За счет высокой емкости рынка самозанятых и индивидуальных предпринимателей эти пространства превращаются в локальные образовательные кластеры. Студии рисования, языковые школы, секции звукозаписи и подкастинга — все это открывается в шаговой доступности внутри дома. Рынок сам регулирует этот объем, избавляя от необходимости строить монументальные здания ДК в каждом квартале.

Если с детскими садами и кружками бизнес справляется, то почему поликлиники в новостройках остаются дефицитом?

Е.К.: С медициной ситуация кратно сложнее, здесь рыночные механизмы буксуют. Если школы и детсады девелоперы строят сами или платят целевые взносы в бюджет, то поликлиники целиком остаются в зоне финансовой ответственности государства и зависят от возможностей городской казны.

Отсюда и возникает жесткий временной разрыв: жилой массив заселен, а государственная амбулатория появляется лишь спустя годы, как это было в том же Кудрово. Частные клиники оперативно арендуют площади на первых этажах и закрывают повседневный массовый спрос на лечение легких заболеваний, но весь спектр услуг по ОМС и высокотехнологичную помощь они заместить не способны.

Если бы вы проектировали идеальный жилой квартал с неограниченным бюджетом, какие социальные объекты появились бы в нем в первую очередь?

Е.К.: Я не сторонник утопий, но главный реальный вызов для градостроителей сегодня — это стремительное старение населения. Мы декларируем рост продолжительности жизни, но забываем о ее качестве. Современные кварталы проектируются с фокусом на детей и молодых родителей, а старшее поколение оказывается в социальной изоляции.

В идеальном квартале будущего обязаны появиться специализированные социальные центры для пожилых людей — аналог столичного проекта «Московское долголетие», но интегрированный на уровне каждого микрорайона. Медицинская статистика доказывает: когнитивное здоровье и долголетие напрямую зависят от социальной вовлеченности.

Это должны быть пространства внутри квартала, совмещающие функции соседских клубов, центров дневного пребывания, хобби-студий и пунктов экспресс-мониторинга здоровья. Наша задача как проектировщиков — создать безбарьерную и инклюзивную экосистему, где дети, владельцы домашних животных и пожилые люди будут комфортно сосуществовать в едином пространстве, не ущемляя интересы друг друга.