По данным ЕРЗ.РФ, концепция «двор без машин» реализуется в 40% новых ЖК, а в элитном классе достигает 90%. Об обратной стороне этого комфорта, нормативных нюансах и о том, почему фокус внимания девелоперов должен сместиться внутрь зданий, рассказала Елена Козинец, руководитель отдела генерального проектирования ГК «Глобал ЭМ».

— «Двор без машин» — это нерушимый стандарт или временный тренд, который скоро уйдет?

Е.К.: Сегодня «двор без машин» — это уже базовая норма и привычный стандарт для комфорт- и бизнес-класса. Каких-то альтернатив или принципиально новых идей, способных в один миг вытеснить этот подход из проектирования, на горизонте нет.

Сейчас отрасль развивает не саму идею пешеходного двора, а внутренние процессы проектирования: цифровизацию, новые программы и инструменты искусственного интеллекта. Важно понимать, что «двор без машин» — это не жесткое градостроительное требование, а скорее ставший привычным визуальный код и образ мышления проектировщиков, которые автоматически закладывают такую концепцию в генплан. И в ближайшие годы этот подход точно никуда не исчезнет.

— Возникают ли на практике ситуации, когда отступить от этой концепции невозможно и размещать парковки приходится на дворовой территории?

Е.К.: Да, конечно. Это происходит, когда жесткие нормативы упираются в экономику проекта или особенности самого участка.

К примеру, если в жилом комплексе нет подземного паркинга или заложенных мест очевидно не хватает, машины физически некуда девать — ведь нормативы строго требуют соблюдать пропорции парковочных мест на число жителей. Кроме того, в масштабных комплексах с большими дворами градостроительные нормы обязывают делать парковки для маломобильных групп строго на определенном расстоянии от подъездов, а также подводить к ним проезды. В итоге во дворе неизбежно появляются технические дороги и автостоянки для инвалидов, которые визуально разбивают пространство и нарушают первоначальную идею полностью изолированного пешеходного двора.

— Ломает ли изоляция дворов городскую логистику и работу экстренных служб?

Е.К.: Что касается экстренных служб, то по действующим правилам проектировщики в обязательном порядке закладывают сквозные проезды, усиленное покрытие под тяжелую спецтехнику до 30–40 тонн, разворотные площадки и арки для скорой и МЧС. Жители иногда жалуются, что эти зоны заставляют машинами, но на практике это происходит не так часто.

С логистикой ситуация сложнее. Градостроительные нормы просто не успевают за взрывным ростом сервисов экспресс-доставки, маркетплейсов и такси. Локально проблему помогают решить сквозные подъезды с выходами и на улицу, и во двор: они хотя бы разводят пешеходные потоки жителей и курьеров, хотя и не снимают вопрос полностью.

А вот регулярный подвоз продукции к коммерческим помещениям на первых этажах полностью ложится на внешние проезды. Мы всегда проектируем специальные зоны разгрузки по периметру здания, но в реальности их тут же занимают под гостевые парковки или машины жильцов. В итоге грузовики вынуждены вставать вторым рядом на проезжей части или заезжать на тротуары, перекрывая движение. И сам бизнес с этим ничего сделать не может: собственник магазина не вправе поставить знак «Стоянка запрещена» на разгрузочной площадке, так как вся прилегающая территория находится в ведении города.

Как вариант, разгрузочные зоны можно спроектировать прямо внутри первого этажа, сместив теплый контур здания — тогда товар будут принимать без шума и помех для прохода. Но девелоперы идут на это неохотно, ведь ради технических помещений приходится жертвовать дорогой коммерческой площадью.

— Почему всесезонное использование дворов в условиях российского климата остается сложной задачей?

Е.К.: Главный ограничитель здесь — погода. В регионах с суровыми зимами, дождливой осенью и сильным ветром на улице комфортно находиться от силы полгода.

Все попытки сделать двор всесезонным — например, обустроить трансформируемые площадки (летом — футбол, зимой — каток) или высадить живые ели к Новому году — разбиваются о вопросы эксплуатации. Запроектировать и построить можно что угодно, но главная проблема — готова ли управляющая компания регулярно все это обслуживать, дважды в год перестраивать инфраструктуру, чистить снег и следить за покрытиями. В итоге в пасмурный сезон дворы пустеют, и становится очевидно: людям просто некуда деться за пределами квартиры.

— Как закрыть этот дефицит?

Е.К.: Логичный шаг — сместить фокус с благоустройства дворовых территорий на развитие внутренней социальной среды самого дома.

Исследования (например, данные ВЦИОМ) показывают огромный запрос: более 64% жителей хотят видеть в своем доме пространства для работы, отдыха и общения. Но реальность отстает: соседские центры закладывают лишь в 5–8% новых проектов, а в массовом сегменте — и вовсе в 1–2%.

Главный барьер здесь экономический: качественный соседский центр требует от 100 до 400 кв. м на первом этаже, а это самая дорогая и ликвидная коммерческая недвижимость.

Тем не менее, в условиях распространения компактных квартир-студий и однокомнатного жилья, а также глубокой разобщенности городского населения, современные дома просто обязаны брать на себя дополнительную социальную функцию.

Это могут быть соседские центры, детские игровые комнаты, коворкинги, помещения для мастер-классов или встреч старшего поколения. Такие пространства объединяют людей, возрождают нормальное добрососедство, когда можно пообщаться, присмотреть за детьми или вместе решить бытовой вопрос. Прежде всего это нужно семьям с малышами и пожилым людям — тем, кому особенно важно простое человеческое общение в тепле и комфорте, независимо от погоды за окном.