Сколько стоит город построить

   05 июня 2014, 10:46
По прогнозам аналитиков, ценовая конъюнктура на рынке недвижимости в целом останется устойчивой.

Стройка-3.jpgНаталья Бурковская. Возросшие темпы жилищного строительства в России не смогут повлиять на среднюю цену и себестоимость квадратного метра, разве что в узком сегменте рынка. По прогнозам аналитиков, ценовая конъюнктура на рынке недвижимости в целом останется устойчивой.

В конце прошлого года президент РФ Владимир Путин, выступая с посланием к Федеральному Собранию, предложил реализовать программу «Жилье для российской семьи», в рамках которой к 2018 году в стране нужно возвести 25 млн кв. м жилой недвижимости экономкласса.


Министерский минимум

Спустя месяц Минстрой озвучил условия, на которых будет предоставляться жилье участникам программы. Так, квартиры будут продаваться по специальному расценкам, которые не должны превышать 80% от средней стоимости жилья экономкласса в регионе. По предварительным расчетам министерства, стоимость квадратного метра не может быть больше 30 тыс. руб. Интересно, что для самых дорогих регионов – Москвы и Санкт-Петербурга – исключений не делается.

Ограничение стоимости квадратного метра в рамках программы «Жилье для российской семьи» породило сомнения в осуществимости этой инициативы. Так, по данным Росстата, средняя стоимость строительства квадратного метра жилья в России в 2013 году составила 39,3 тыс. рублей, в Москве – 50,3 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – чуть менее 51,4 тыс. рублей.

Именно поэтому говорить о сумме в 30 тысяч рублей за квадратный метр в нашем регионе не просто сложно, а практически невозможно. А если к этому добавить обременения в виде социальной и инженерной инфраструктуры, то свести экономику проектов к нулю не удастся никогда.

В апреле министр строительства утвердил показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на II квартал 2014 года. Эти цифры будут применяться федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указаны социальные выплаты на приобретение жилья.

В Северо-Западном федеральном округе цена жилья будет варьироваться от 31 817 рублей за «квадрат» в Калининградской области до 56 125 рублей в Санкт-Петербурге. В Ленинградской области средняя цена определена в 40 210 рублей за метр квадратный, а в приграничных Псковской и Новгородской областях — 32 050 и 32 459 рублей соответственно. В Москве цена составит 90 400 рублей за «квадрат».  

 

Себестоимость по приказу

Методика определения средней рыночной стоимости и норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья определяется по схеме, предложенной Министерством регионального развития РФ. Приказ, подписанный министром, гласит: порядок определения размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации включает в себя 4 этапа. Первый - обработка отчетной информации Росстата об уровне цен на рынке жилья и стоимости строительства. Далее на основе этих данных с учетом прогнозируемой инфляции определяется расчетный показатель стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по каждому субъекту РФ. Потом определяется размер средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по каждому субъекту. На четвертом этапе на основании размеров средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам РФ и численности населения (данные Росстата) определяется средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации.

Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест» руководствуется не чистой теорией, а собственной практикой. «Себестоимость строительства включает весь комплекс вопросов, связанных с осуществлением инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса. Это и приобретение земли, и разработка проектной и исходно-разрешительной документации, и подготовка участка, устройство инженерных сетей и выполнение технических условий присоединения к инженерной инфраструктуре монополистов, и непосредственно строительство, а также сопутствующие траты – на содержание офиса, рекламу объектов и так далее», - поясняет эксперт.

«Что касается строительства промышленного объекта, то его себестоимость складывается, прежде всего, из стоимости участка (включая возможные обременения на нем), стоимости инженерных присоединений (электро-, водоснабжение, водоотведение и т. д.), стоимости строительно-монтажных работ и управленческих расходов», - говорит Юрий Бородин, генеральный директор ЗАО «ЭталонПромстрой» (входит в ГК «Эталон»).

Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад» считает, что стоимость строительства объекта недвижимости складывается не только из множества параметров, но и напрямую зависит от политики и профессионализма девелопера. Поэтому достаточно сложно говорить о каких-то общих цифрах и закономерностях для всего рынка и для каждого участника. «По отношению к некоторым компаниям обобщения и вовсе несправедливы. Тем не менее, исходя из нашего опыта, можно выделить несколько закономерностей. Существуют понятия строительной и инвестиционной себестоимости. Если мы говорим о конечной стоимости для покупателя, то ее определяет последняя, в которой доля первой велика, но не исключительна», - развивает мысль г-н Тюкин. Под строительной себестоимостью он предлагает понимать сумму затрат на материалы и работы на всех стадиях возведения объекта: от нулевого цикла до отделки. «Инвестиционная себестоимость, помимо вышеуказанных параметров, включает также стоимость земли; актива, расположенного на земельном участке; стоимость средств, привлеченных для финансирования строительства; налоги и прочее».

«Стоимость строительства зависит от объемов работ. Самые затратные статьи в строительстве связаны с конструктивом здания и инженерными системами. При этом также влияет и месторасположение объекта, и наличие поблизости самих материалов. Например, если мы привозим издалека дешевый материал, то зачастую его стоимость может вырасти на 20-30% из-за затрат на логистику», - уверен Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.

 

Самые затратные статьи

В промышленном строительстве самые затратные статьи – СМР, инженерные сети и оборудование. «Например, при обеспечении промышленного объекта отоплением и вентиляцией: невозможно установить «классическое» отопление (как в жилом строительстве), применяются другие решения. Например, крышные газовые вентиляционные отопительные  установки. До половины стоимости контракта может доходить цена инженерии на промышленном объекте. В отличие от жилья это совершенно другие мощности, рассчитанные на сверхбольшие нагрузки», - комментирует Юрий Бородин.

Леонид Кузнецов считает, что главная статья расходов на строительстве любого жилого комплекса – это строительно-монтажные работы. В жилом строительстве они занимают до 70% бюджета. Более половины этих затрат (от 55 до 65%) приходится на стоимость строительных материалов, еще 15-20% – зарплата строителей и так далее. И чем выше класс объекта – тем выше стоимость земельного участка, качественнее строительные и отделочные материалы, серьезнее квалификация сотрудников, что существенно влияет на себестоимость строительства.

Илья Тюкин считает, что при реализации жилых проектов наземная часть сооружения занимает всего около 30% от общей строительной себестоимости, с внутренними сетями – до 40%. Нулевой цикл, включая фундаменты, зависит от грунтов и объема подземного строительства. «Без излишеств» это около 9-12% строительной себестоимости. Наружные сети - довольно весомая статья, которая, в зависимости от технических условий или условий подключения, может составлять от 14 до 20%. В отдельных случаях – еще больше. Остальное набирается из таких статей, как проектирование и исходно-разрешительная документация, подготовительный период, генподряд и пр.

«На благоустройство территории в экономклассе, по нашим наблюдениям, выделяется всего около 4-6% от общей суммы затрат на строительство. При этом на рынке есть несколько изобретательных и концептуальных проектов, где эта доля несколько больше. Под внутреннюю отделку выделяется около 6-9%. К сожалению, иногда на эти две статьи тратится больше денег, но это не ведет к улучшению качества проектов, а является результатом ошибочного управления», - добавляет директор ГК «Арт-фасад».

В коммерческой недвижимости более весомые бюджеты направляются на внутренние инженерные сети и отделку. Что касается промышленных объектов, то сами здания в этом сегменте, как правило, не самые капиталоемкие, поскольку при их создании зачастую используются облегченные конструкции или сэндвич-панели, а какие-то уникальные решения, ведущие к радикальному удорожанию, достаточно редки в общей массе. Здесь наиболее затратными являются сети, лимиты на мощности, обеспечение логистики. В этом классе недвижимости есть и специфические требования и затраты на оборудование, но они зависят от типа производства и потому скорее индивидуальны.

 

Цены растут

С начала 2014 года в России повысились цены практически на все основные виды строительных материалов. Исключение составили разве что подешевевшие в январе-феврале силикатный кирпич и щебень, однако в марте выросли в цене и они.

По отчетным данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ), в марте на 0,4% подорожал черный металлопрокат, на 0,6% – цементные растворы и товарный бетон, на 1% – кирпич, на 1,1% – щебень и другие нерудные строительные материалы. Самое значительное повышение цены коснулось керамического кирпича, без облицовочного (1,2%) и песка (1,9%).

Зато в марте подешевели три вида стройматериалов. Стеновые блоки упали в цене на 0,3%, цемент – на 0,4%, керамические блоки – на 0,7%.

Несмотря на снижение, согласно статистическим отчетным данным, средняя оптовая цена на цемент повысилась на 0,1% по сравнению со стоимостью в начале года.

Рост цен на стройматериалы – основная причина увеличения себестоимости строительства. Также на рост цен влияют повышение расценок на производство строительно-монтажных работ, увеличение отчислений в бюджет, удорожание энергоресурсов, высокие процентные ставки на банковские кредиты.

По мнению Сергея Богданчикова, себестоимость стройки прямо пропорционально зависит от класса жилья: чем выше класс, тем дороже строительство.

Другие эксперты, напротив, считают, что корреляция затрат на объекты строительства сильно зависит от желания и творчества девелопера, команды проекта, концепции и применяемых решений. Иногда бизнес-класс стоит ровно столько же, сколько и эконом, а элита отличается, условно говоря, ровно на гранит в отделке.

«Ключевой тренд, к которому должен прийти рынок в этом направлении, – улучшение качества при оптимизации затрат. И мы совершенно точно знаем, что это возможно. Так, например, мы имели опыт работы с оптимизацией планировок, что косвенно влияло на затраты на внутренние сети. У нас есть опыт создания уникальных арт-проектов в рамках благоустройства территории и отделке мест общего пользования, в том числе и в экономклассе, при создании которых мы не выходили за заданную девелопером смету. Основная идея такова, что затраты практически на все параметры можно оптимизировать, только лишь за счет внимательного подхода. Но сегодня это не норма рынка, а скорее исключение», - рассказывает г-н Тюкин.

«На себестоимости строительства также, естественно, отражаются все экономические и политические изменения. Принятие каждого нового закона в градостроительной сфере, изменение порядка согласования документов, кадровые перестановки в городском правительстве – для застройщиков все это чревато рисками по задержке в реализации проекта и увеличением так называемого «инвестиционного периода», увеличением себестоимости строительства и периода получения согласований. Как следствие – потери не только во времени, но и в финансовом плане. В целом чем дольше строится дом, тем дороже он получается для застройщика», - говорит Леонид Кузнецов.

«У нас импортоориентированная страна, и многие инженерные системы закупаются за рубежом. Поэтому все экономические и политические потрясения влияют на стоимость строительства», - соглашается с коллегой Сергей Богданчиков.

«Говорить однозначно о средней себестоимости строительства в Петербурге или Ленинградской области сложно, так как на конечные цифры очень сильно влияет местоположение объекта, технология строительства здания, наличие технических возможностей для подключения необходимых инженерных коммуникаций. Но существенных предпосылок для роста себестоимости строительства в настоящее время мы не видим. Ориентируясь на заявленные показатели ВВП на 2014-2015 гг., можно прогнозировать стабильный уровень инфляции, а зависимость от импортной продукции и колебаний курсов валют в нашем секторе невелика. Так, в компании «Строительный трест» доля российских материалов, в частности – продукция, произведенная на собственных заводах объединения, – сегодня доходит до 90 процентов», - заключает Леонид Кузнецов.

По подсчетам НАСИ, в марте повышение цен на жилье в домах массовых серий на вторичном рынке, а также в новостройках, сданных государственной комиссии либо находящихся в процессе сдачи, снова превысило официальный уровень инфляции. Среднее изменение цен «предложения» квадратного метра жилья в РФ в марте составило +0,96% (в феврале +0,95%, в марте 2013 года +0,62%).

В марте из 30 субъектов, вошедших в обзор, заявленные цены «предложения» повысились на 0,5% и более в 24 субъектах; повышение на 1% и более произошло в 16 субъектах. Снижение цен «предложения» на жилье в марте не зафиксировано ни в одном субъекте из попавших в выборку.

В Москве цены «предложения» на жилье в домах массовых серий в марте повысились на 3%. В Московской области цены «предложения» на жилье в марте повысились на 1,5%. В Санкт-Петербурге - на 2,4%. Москва и Санкт-Петербург в марте оказались безусловными лидерами по повышению цен «предложения» на жилую недвижимость.

 

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
 
Поделиться:  
Все новости