АНАЛИТИКА

КОТ уходят за КАД

   15 февраля 2016, 10:50
Проекты комплексного освоения территорий, несмотря ни на что, остаются драйверами развития строительного рынка. Более половины всего предложения строящегося многоквартирного жилья в городе и ближайших пригородах – это проекты КОТ. И до 90 % из них сосредоточено в «закадье» в районах Мурино, Новое Девяткино, Кудрово, Янино, Бугры. В перспективе ближайших 10–15 лет в этих локациях выйдет в общей сложности до 10 млн новых квадратных метров жилья, объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, которые смогут обеспечить спрос на годы вперед.

Объем первичного рынка квартирного жилья пригородных территорий Ленобласти в начале 2016 года был зафиксирован на уровне 4,1 млн кв. м – это порядка 100 тыс. квартир. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в предложении находится 2,1 млн кв. м, в том числе 1,8 млн кв. м в сегменте «эконом» и 0,3 млн кв. м в сегменте «комфорт».

Рецепт строительства за КАД
Основной объем предложения сосредоточен в пригородной черте Всеволожского района Ленобласти – это локации Мурино, Кудрово, Янино, Сертолово и другие – 86 % от объема предложения в пригороде, большинство проектов в этих локациях являются объектами комплексного освоения территории.
Основные проекты комплексного освоения сейчас расположены на территории Всеволожского района, Ломоносовского и Гатчинского районов, т. е. районов, которые наиболее близко расположены от границ Петербурга. На данный момент здесь возводится порядка 35 проектов общей площадью более 16 млн кв. м жилья.
Район Кудрово начал свое развитие со старта возведения крупного проекта комфорт-класса «Семь столиц» строительной компанией Setl City. Его строительство началось в 2010 году, он включает в себя два квартала – «Вена» и «Лондон». Компания «Строительный трест» реализует два проекта комплексного освоения территории в Ленобласти – ЖК «Капитал» в Кудрово и ЖК «NEWПИТЕР» в пос. Новоселье. ГК «ЦДС» ведет масштабную застройку в Кудрово, объединяющую три жилых комплекса – «Весна», «Весна‑2» и «Весна‑3». На сегодняшний день территория Кудрово представляет собой планомерную застройку, где завершаются последние очереди масштабных комплексов и продолжаются «точечные» застройки.
То же самое можно сказать о локациях Мурино и Янино. На текущий момент 
ГК «ЦДС» возводит 5 проектов КОТ на территории пригородных районов, имеющих административную принадлежность 
к Ленобласти. Три из них в Мурино и Буграх: «Новые Горизонты», «Муринский Посад» и «Новое Мурино». Рядом свой КОТ «GreenЛандия» возводит Setl City.
ГК «УНИСТО Петросталь» активно работает над тремя крупными проектами: ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино, а также ЖК «Аннинский парк» в Ломоносовском районе и ЖК «Чудеса Света» во Всеволожском районе, п. Колтуши. Недалеко от Девяткино «Арсенал-Недвижимость» строит ЖК «Солнечный». Группа компаний «Лидер Групп» в Мурино реализует четыре проекта рядом со станцией метро «Девяткино» общей площадью свыше 600 тыс. кв. м. Это проекты ЖК «Три Кита» (три очереди), Vitamin, «Территория», «Девятый вал», где будет создан новый современный микрорайон.
Под определение КОТ подходит проект, который «Группа ЛСР» готовит в районе бывшего аэропорта Ржевка.
Поселок Янино вышел на третье место среди самых популярных пригородов у покупателей жилья. В ближайшие годы его ожидает строительство сотен тысяч квадратных метров. ГК «КВС» реализует здесь проект жилого комплекса «ЯСНО. ЯНИНО». По соседству «Ленстройтрест» возводит ЖК «Янила Кантри», а ГК «ЦДС» строит ЖК «Новое Янино».
В Сертолово реализуются два крупных проекта. Так, компания «КВС» ведет строительство крупного проекта «Новое Сертолово», а ГК «РосСтройИнвест» возводит уникальный объект под названием «Золотые купола».

Под мораторием
Однако уже с этого года в Ленобласти строить новые объекты и переводить землю под жилье можно будет только в строго определенных зонах. Под запрет попадут территории вокруг КАД и внутри некоторых муниципалитетов.
Станет ли это стимулом для развития удаленных территорий? Застройщики к этому пока относятся скептически.
Проекты КОТ – это преимущественно жилье экономкласса, которое приобретается жителями города, потому как будущие новоселы тесно связаны с работой или учебой в Петербурге. «Освоение более удаленных районов ЛО масштабной жилой застройкой пока не имеет серьезной перспективы: люди туда попросту не поедут. Проекты КОТ Ленинградкой области активно конкурируют с масштабными ЖК, расположенными на окраинах мегаполиса», – считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая считает перспективы развития уделенных районов в отношении КОТ весьма невысокими: «Для своих проектов застройщики выбирают участки, расположенные по-близости от Петербурга неслучайно. Они прекрасно понимают, что их целевая аудитория – это горожане или те жители Ленинградской области, которые живут на границе города и области и на работу ездят в Петербург. Мало кто из этих людей согласится переезжать в удаленные районы. Ведь найти там работу, гарантирующую такой же доход, как в Петербурге, и соответствующий образ жизни, скорее всего, не удастся».
«Дальнейшее развитие проектов КОТ во многом «тормозит» нерешенность вопросов транспортной доступности и социальных объектов. Именно поэтому сегодня проекты КОТ развиваются неравномерно. Самые востребованные в силу близости к метро локусы, такие как Мурино, уже практически застроены. А в остальных – чем дальше от метро, тем хуже спрос», – считает директор по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер Групп» в Санкт-Петербурге Виталий Виноградов.

Где все КОТ одинаковы?
В чем же отличительная особенность областных КОТ от городских? По мнению г‑на Васильева, главная отличительная особенность кроется в том, что земли города предоставляются только на торгах и их сложнее получить. В Ленобласти же практически вся застройка идет на частной земле. Но областные проекты часто возводятся на бывших землях сельхозназначения, где, естественно, нет необходимых инженерных мощностей и застройщик сталкивается с необходимостью не только прокладывать километры сетей от источника ресурса, но и возводить котельные и даже заниматься возведением очистных сооружений. Однако власти 47‑го региона наложили мораторий на перевод земель под жилую застройку, что не может не сказаться на долгосрочных планах застройщиков.
«Во многих случаях при реализации проектов КОТ в области застройщику приходится вести инженерные сети «с нуля», а также возводить социальную инфраструктуру полностью своими силами, – подтверждает Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий ЗАО «Строительный трест». – При этом стоит отметить, что властями Ленобласти была создана программа «Социальные объекты в обмен на налоги», которая предусматривает компенсацию затрат за счет возврата налоговых средств».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», считает, что основным отличием пригородных КОТ от городских является наличие более доступного предложения для покупателей. Ведь стоимость квадратного метра в пределах Петербурга находится на отметке 105 тыс. рублей, а в пригороде – 69 тыс. рублей за кв. м.
С ней соглашается и г‑н Виноградов: «Основные отличия – в цене квадратного метра, близости к центру города и классе проекта. Городские проекты КОТ, как правило, – это проекты комфорт-класса. Если сравнить жилые комплексы, аналогичные по классу, то «вилка» в разнице стоимости между домом в «закадье» и в пределах городской черты может составлять до 25 % за «квадрат». При этом по внутренней начинке современные проекты КОТ в приграничных с Петербургом районах могут ничем не уступать домам комфорт-класса в городе».

Особенности областной охоты
Главная проблема областных КОТ – транспортная доступность. Развитие сети новых дорог, по которым можно было бы быстро добираться в город на работу, а вечером – обратно домой, отстает от темпов застройки приграничных районов. В результате покупатели жилья вынуждены подолгу простаивать в пробках.
«Мы к этой проблемы относимся очень серьезно. Поэтому проект «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в районе бывшего аэропорта Ржевка, находящийся сейчас в стадии подготовки, предусматривает развитие транспортной инфраструктуры. В соответствии с Генеральным планом МО «Город Всеволожск», в перспективе планируется подключение территории застройки к проектируемому продолжению Ириновского проспекта – автомобильной дороге М‑1 «Санкт-Петербург – Всеволожск», развитие сети легкорельсового трамвая», – комментирует ситуацию Юлия Ружицкая.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС», полагает, что проблемы комплексного освоения в области – это несоответствие темпов строительства жилья и необходимой инфраструктуры. «Строительство дорог, торговых и медицинских центров, ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры – все это происходит, когда в дома уже заселяются новоселы, поэтому тем, кто переехал в новые дома в числе первых, некоторое время приходится мириться с определенными неудобствами. Что, однако, компенсируется доступной стоимостью квадратного метра».
Анзор Берсиров соглашается с коллегой: «Одна из проблем заключается в том, что малый и средний бизнес не хочет развивать проекты сферы услуг в проектах КОТ до момента, пока в новых кварталах не будет достаточно жителей. А этот период может сильно растягиваться. Особенно это касается проектов, которые предполагают строительство средне- и малоэтажных жилых комплексов. В таких домах обычно 200–300 квартир. Населения одного такого дома будет недостаточно для развития бизнеса, а без предприятий сферы услуг невозможно сформировать комфортную среду проживания».

Кстати
Жилье за городом обходится недешево. Подтверждение тому – история компании «Северный город» (RBI). Mistola Hills – это первый загородный проект девелопера. Участок под строительство в ЛО приобретен в 2007 году, строительство начато в 2012 году, 12‑я очередь сдана в декабре 2015‑го. Это микрорайон, состоящий из 54 малоэтажных (3–4 этажа) многоквартирных домов на участке в 6 га. В составе микрорайона: магазин, детский сад, кабинет семейного врача. Это пример создания в чистом поле современного микрорайона, обеспеченного всей необходимой инженерией и инфраструктурой. В рамках реализации проекта компания построила 12 км внутренних и внешних инженерных сетей (газ, электричество, водопровод, хозяйственно-бытовая и ливневая канализация, слаботочные системы), 2,5 км внутриквартальных проездов, 1,25 км подъездной дороги, а также была создана станция доочистки воды на 210 кубометров воды в сутки. Кроме того, проект максимально вписан в существующий ландшафт, что создало дополнительную финансовую нагрузку (протяженность возведенных подпорных стенок – 1,5 км). Не стоит сбрасывать со счетов и время на согласования, что также влияет на экономику проекта.


Мнения экспертов

Майя Афанасьева, директор по маркетингу ООО «H+H»:

– Если анализировать проекты КОТ, то из минусов можно назвать большое количество квартир, ориентированное на большое число семей, удаленность от центра, что нередко отягчено недостатком местной транспортной инфраструктуры и дефицитом общественного транспорта. Еще одним минусом КОТ является то, что объекты инфраструктуры зачастую строятся в последнюю очередь, и жители домов, сданных в первую очередь, нередко вынуждены несколько лет жить без обещанных магазинов, хороших дорог, школ и детских садов. Но у КОТ есть и свои преимущества. Основное – это комплексный подход к планированию такой застройки: как с учетом всех необходимых инженерных сетей и коммуникаций, так и объектов социальной, развлекательной и торговой инфраструктуры. И, конечно же, такое бюджетное жилье имеет и более низкую стоимость, оно более доступно для потребителей, особенно на данном экономическом этапе.

Иван Романов, генеральный директор ООО «Полис Групп»:

– Вопросы благоустройства и обеспеченности социальной инфраструктурой в проектах КОТ продуманы с нуля. В частности, это касается расположения детских площадок, пешеходных зон и территорий отдыха, парковок, социальной инфраструктуры и т. д. Например, во всех наших проектах большое внимание уделяется строительству школ, детских садов, поликлиник, паркингу и т. п. Формируя новый квартал, мы берем на себя дополнительные обязательства по созданию комфортной среды обитания. Кроме того, к плюсам таких проектов можно отнести низкую стоимость квадратного метра по сравнению с ценами на жилье в городе.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU:

– Я считаю, что любому застройщику комфортно возводить объект в пределах 50–100 тысяч квадратных метров. Таким образом, создается качественный продукт с понятной экономикой, максимально соответствующий пожеланиям рынка. Реализация проектов КОТ масштабом 500–600 тысяч квадратных метров займет порядка 7–9 лет. За это время условия и потребности рынка изменятся. При этом цена ошибки в таких проектах очень высока. На мой взгляд, в последующие годы КОТ будут становиться менее масштабными.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– Существует ряд проблем, которые осложняют развитие проектов комплексного освоения в области. В первую очередь – это отсутствие инженерных коммуникаций. Девелоперам приходится с нуля обеспечивать инженерной инфраструктурой будущий жилой комплекс, что, конечно, в условиях кризиса станет серьезной причиной для пересмотра сроков вывода таких проектов на рынок, девелоперы, вероятно, предпочтут выводить в продажу следующие очереди в уже реализуемых проектах. Немаловажной проблемой является вопрос обеспечения будущих новоселов социальными объектами: мест в детских садах, школах катастрофически не хватает возрастающему населению областных районов. Многие девелоперы участвуют в программе «социальные объекты в обмен на налоги». Но постоянные законодательные изменения вносят свои коррективы в работу застройщиков и увеличивают сроки согласования объектов социальной инфраструктуры. Также сегодня очень остро стоит вопрос транспортной инфраструктуры новых жилых объектов. Жилищное строительство опережает темпы развития улично-дорожной сети и приграничные территории Ленинградской области задыхаются в пробках. В дополнительную нагрузку застройщикам сегодня власти добавляют участие в развитии дорожной сети будущих микрорайонов, что, конечно, увеличивает затраты девелоперов.

Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий ЗАО «Строительный трест»:

– В проектах комплексного освоения, развивающихся в основном на территории Ленобласти, необходимо уделять большое внимание вопросам создания и развития инженерных и улично-дорожных сетей, социальных и коммерческих объектов разного функционала, мест приложения труда, например, небольших предприятий, торговых и офисных центров, чтобы жители новых районов могли жить в непосредственной близости от работы. Создание рабочих мест позволяет избежать «маятниковых потоков»: из города на работу и обратно. Особенно это важно в тех районах, которые строятся не на границе с городом, а удалены от него. Развитие всех этих элементов помогает создать сбалансированную комфортную среду проживания.

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

– Тенденция к укрупнению девелоперских проектов – это логичное развитие строительного бизнеса. Рано или поздно, накопив ресурсы и опыт, застройщик неизбежно приходит к тому, что точечная застройка не способна в полной мере реализовать саму идею комфортной жизни для новоселов. 

Для того, чтобы удовлетворить все ожидания покупателей, необходим комплексный подход. Поэтому и появляются проекты комплексного освоения территорий. Обеспечение новых жилых комплексов детской, торговой и спортивной инфраструктурой это не только обязательство для застройщиков, но и значительное преимущество в глазах покупателей, ведь подавляющее большинство из них – это либо молодые семьи с детьми, либо пары, готовые в ближайшей перспективе к пополнению. Для них наличие обустроенных безопасных детских площадок, детский сад, расположенный в пешей доступности, возможность совершать покупки и заниматься спортом возле дома – это действительно ключевые параметры в принятии решения о покупке квартиры в том или ином жилом комплексе.

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
Наталья Бурковская
 
Поделиться:  
Теги:
КОТ
Все новости