Новая редакция 214‑го Федерального закона, регулирующего вопросы долевого строительства, вступит в силу с 1 января 2017 года.

Это стало главной темой для обсуждения в среде девелоперов и потенциальных дольщиков. Комитет по строительству уже готовится выдавать заключения на соответствие застройщиков и их проектных деклараций новым требованиям № 214‑ФЗ. Минстрой создает федеральный компенсационный фонд, на счетах которого осядет до 35 млрд рублей.

В числе основных изменений в 214‑ФЗ – новые требования к уставному капиталу застройщика. Он должен составлять от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей, в зависимости от площади всех объектов долевого строительства у данного застройщика. По мнению экспертов, такая мера будет способствовать уходу с рынка небольших компаний, возводящих в год один-два объекта. Им придется изымать из оборота денежные средства и консервировать их на счетах, но и этого может не хватить.

Крупные застройщики справятся с новыми требованиями, пополнив уставный капитал, например, за счет своего земельного банка.

Генеральный директор столичной Rezidential Group Сергей Ильясаев приводит для наглядности цифры: «Если стоимость строительства одного крупного корпуса в жилом проекте составляет от 800–900 млн до 1,5–1,7 млрд рублей, то для возведения 4–5 корпусов площадью порядка 100 тыс. кв. м требуется около 5–5,5 млрд рублей. Чтобы построить такой микрорайон, застройщик должен иметь уставный капитал в размере 200–220 млн рублей. Вполне логично, что компании, которая ведет масштабное строительство, следует располагать такой суммой. Не стоит забывать и о том, что в качестве вкладов в уставный капитал принимаются наличные деньги, а также недвижимость, прошедшая оценку, и ценные бумаги».

Еще один спорный вопрос нового закона – создание компенсационного фонда долевого строительства. Он сначала будет работать наряду со страхованием ответственности застройщиков. Каждый застройщик будет обязан вносить в компенсационный фонд приблизительно 1 % от стоимости объекта, но формулы расчета данной стоимости пока нет. По предварительным подсчетам, объем данного фонда в РФ может составить до 35 млрд руб.

Минстрой пока лишь завершает работу над пакетом документов с подзаконными актами о создании государственного компенсационного фонда. При этом глава Минстроя России Михаил Мень обращает внимание, что фонд не будет дублировать страхование договоров долевого участия (ДДУ), действующее в настоящее время. «Если в декабре текущего года в конкретном проекте вы начнете страховать ДДУ в страховой компании, то и в январе 2017 года продолжите страховать договора так же. Но если первый ДДУ в проекте будете страховать уже в январе 2017 года, то это уже нужно будет через фонд», – сказал он.

«Полноправным участником компенсационного фонда должно стать государство», – уверен Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». По мнению эксперта, без участия госструктур ничего не получится. «Когда разрабатывался региональный закон о компенсационном фонде, то просчитывались реальные потребности на достройку брошенных жилых домов за 10 лет. В итоге получилось 2 процента ежегодных взносов строительных компаний плюс бюджетные средства. А сегодня речи об участии государства в компенсационном фонде не идет. Интересно, что сами разработчики поправок к закону ссылаются на положительный опыт АСВ при банкротстве банков. Стоит ли говорить, что он наполовину финансируется из государственного бюджета!» – поясняет г‑н Белоусов.

Олег Островский, зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти, считает, что новая мера поможет решить проблемы далеко не всех обманутых дольщиков. Новый компенсационный фонд будет рассчитан лишь на участников долевого строительства, которые внесут туда некую сумму, а значит, «старые» дольщики туда не попадут. «На реестр обманутых дольщиков, насчитывающий в Петербурге более 2000 человек, действие этого фонда никоим образом не распространится, – заявил г‑н Островский. – Также это не будет распространяться на тех, кто выбрал более дешевую и растянутую во времени схему работы по ЖСК».

Сомнения у экспертов вызывает и факт введения эскроу-счетов. На этих счетах дольщикам предлагается разместить свои средства, а банк выступит посредником между дольщиками и застройщиками, последние же получат средства покупателей лишь при выполнении обязательств по каждому этапу строительства.

Застройщики уточняют, что при таком положении вещей дольщики не должны рассчитывать на скидки от строительной компании. Арифметика проста: доверив свои деньги девелоперу, покупатель переходит в разряд соинвестора проекта и принимает на себя часть рисков. Это и позволяет делать скидки. Когда же деньги крутятся в банке, дольщик не соинвестор, а простой вкладчик, который не рискует своими средствами. Кроме того, ведение эскроу-счета, процентов по нему, обслуживание и контроль деятельность застройщика – все это потребует дополнительных трат и повлечет за собой рост стоимости жилья на первичке.

Заместитель председателя Комитета по строительству Евгений Барановский отметил, что с 1 января 2017 года Комитет будет выдавать заключения о соответствии застройщиков и их проектных деклараций новым требованиям № 214‑ФЗ, а также контролировать соблюдение застройщиками заявленных графиков строительства жилья. В целом вступающие в силу изменения 214‑ФЗ повлекут значительное расширение и наделение новыми полномочиями органов, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства. Теперь контроль будет вестись за соблюдением застройщиками требований по раскрытию и размещению ими информации, предусмотренной № 214‑ФЗ, и за соблюдением застройщиками примерных графиков реализации проектов строительства. Данные изменения направлены на дополнительную защиту прав и имущественных интересов участников долевого строительства, так как приведут к большей информационной открытости застройщиков.