На фоне событий ушедшего года рынок недвижимости испытал настоящий стресс. Люди кинулись скупать жилье, а инвесторы – приобретать землю. Повышенный спрос отмечался и в элитном сегменте, на который экономическая нестабильность влияет не так ощутимо, как на масс-маркет.

Елена Чиркова. На фоне событий ушедшего года рынок недвижимости испытал настоящий стресс. Люди кинулись скупать жилье, а инвесторы – приобретать землю. Повышенный спрос отмечался и в элитном сегменте, на который экономическая нестабильность влияет не так ощутимо, как на масс-маркет.

 

Рекорды на фоне кризиса

«В течение года мы наблюдали две волны повышенного спроса на элитную недвижимость, обеспечивших рекордный объем продаж в этом сегменте за последние несколько лет. Тенденцией прошедшего года стал высокий интерес со стороны инвесторов и увеличение доли сделок с целью диверсификации капитала», – рассказывает директор департамент элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Екатерина Немченко.

По ее словам, за 2014 год спрос на рынке элитной недвижимости вырос на 48%, а средняя цена за квадратный метр увеличилась на 14% и сегодня стоит на отметке в 350,5 тысяч рублей за «квадрат».

Вместе с тем, по данным Knight Frank, объем предложений в этом сегменте за прошлый год вырос на 28% по сравнению с итогами 2013 года, и количество квартир на первичном рынке составило 1385. Так, на рынок было выведено 8 новых объектов, включая новые очереди в уже реализуемых проектах, а в эксплуатацию ввели 4 жилых комплекса общей площадью 46 тыс. кв. м.

Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO, говорит: «После стандартного летнего затишья уже с осени мы наблюдали высокую покупательскую активность. Рост продаж пришелся на ноябрь и декабрь 2014 года. Так, в ноябре спрос на квартиры в ЖК «Гранвиль» увеличился на 10-15%, а в декабре уже на 25-30%. После резкого скачка курса валют покупатели стремились приобрести квартиры до повышения цен, с целью вложения средств», – поясняет эксперт.

Аналогичную ситуацию отметили в компании «Леонтьевский мыс». Как нам рассказал коммерческий директор компании Борис Каптелов, под конец года уровень продаж в проекте побил все рекорды: «Только за одну предновогоднюю неделю было заключено 6 сделок общим объемом 194 млн рублей. Данный показатель выше среднегодового в 4 раза. Сейчас в комплексе продано порядка 65% квартир».

Директор управления аналитического маркетинга компании RBI Вера Сережина рассказывает, что в прошлом году в целом по рынку были полностью распроданы квартиры в 26 домах общей площадью 220 тыс. кв. м. Другие компании, занимающиеся сегодня реализацией премиальных проектов, также отмечают: к концу года наплыв покупателей был грандиозным.

 

В поисках подходящей локации

Как отмечают аналитики, в 2014 году на рынке элитного жилья наблюдалась новая тенденция. «Изменились мотивы покупки жилья: на смену мотиву улучшения жилищных условий пришел переезд в более подходящий район», – рассказывают эксперты Knight Frank.

Этот тезис подтверждает география сделок компании Legenda, которая под конец года сдала в эксплуатацию свой первый элитный жилой дом «Победы, 5» в Московском районе. Как отмечает глава компании Василий Селиванов, подавляющее большинство покупателей квартир в новом доме сейчас живут в радиусе нескольких километров от него.

По данным экспертов, сегодня интерес покупателей сместился в сторону Петроградской стороны и Крестовского острова: больше 60% предложений в элитном сегменте приходился именно на эти районы. Стоит отметить, что еще год назад основное количество предлагаемых квартир приходилось на район Таврического сада.

Такое смещение интересов эксперты объясняют выводом на рынок новых интересных проектов. Так, начались продажи сразу в двух крупных жилых комплексах на Крестовском: «Привилегия», девелопером которого выступает компания «Еврострой» и «Крестовский de luxe» от «ГПБИ Девелопмент Северо-Запад».

Вместе с тем интерес к центральным районам города у покупателей остался. Девелоперы отмечают высокий спрос на квартиры в недавно выведенных на рынок проектах вроде «Смольного квартала» от компании «ЮИТ», «Смольного парка» и «Парадного квартала», строительством которых занимается «Возрождение Санкт-Петербурга».

 

Цены пойдут в рост

К началу 2015 года средняя цена на рынке элитной недвижимости установилась на отметке 350,5 тысяч рублей за «квадрат». Однако девелоперы не исключают, что в ближайшее время цены начнут расти во многом за счет того, что в элитном сегменте используется довольно много иностранных строительных материалов, стоимость которых вырастет пропорционально курсу иностранной валюты к рублю.

Эксперты считают, что сегодня рост себестоимости на импортные материалы уже составил порядка 10-15%, значит, настолько же вырастет цена на элиту и бизнес-класс. «Для элитных объектов качество имеет решающее значение, поэтому конкретные материалы подбираются индивидуально по согласованию с проектировщиком, архитектором и их объем зависти от потребностей и характеристик проекта», – говорит Вера Сережина.

Как отмечает Борис Каптелов, в жилом комплексе «Леонтьевский мыс», где средняя стоимость сегодня варьируется от 180 до 660 тыс. рублей за «квадрат», используется множество строительных материалов, инженерных решений, производимых в Европе, и на их цены инвестору повлиять крайне сложно. Спикер говорит, что из-за падения курса рубля и выхода проекта в финальную стадию цены на квартиры в комплексе в скором времени вырастут на 15-20%.

По словам Людмилы Тэор, в ближайшее время стоит ожидать увеличения цены и в ЖК «Гранвиль». Стоимость квадратного метра в доме варьируется в пределах 140-350 тыс. рублей за квадратный метр

Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая уверена, что тенденция роста цен на строящееся жилье сохранится и будет усиливаться. Однако, замечает спикер,говорить о каких-то конкретных цифрах сейчас еще рано, поскольку рынок находится в состоянии неопределенности.

«К сожалению, влияние на себестоимость продукта импортных составляющих весьма ощутимо», – говорит г-жа Гуртовая.

Отметим, что цены по элитному жилому комплексу «Смольный проспект» при полной единовременной оплате по состоянию на середину февраля составляют от 123 до 340 тыс. руб. за квадратный метр. В жилом комплексе бизнес-класса «Чапаева, 16» - от 151 до 268 тыс. рублей за «квадрат».

 

Такая редкая ипотека

84% сделок в премиальном сегменте заключается с использованием собственных средств. Доля ипотечного финансирования сделок с элитной за год сократилась с 20 до 12%.

По мнению Веры Сережиной, падение спроса на ипотеку не скажется на элите кардинально, поскольку в этот сегмент ипотека пришла только два года назад.

«Чем выше класс жилья, тем меньше ипотеки – в 2014 году доля ипотечных покупок по элитному комплексу «Смольный проспект» составила 7,8%. Очевидно, что на объемы продаж в сегменте «элита» подорожание ипотечных кредитов существенно не повлияет», – соглашается с ней г-жа Гуртовая.

Представители группы SOLO считают, что даже в премиальном сегменте есть место ипотечным сделкам, однако займы у банков привлекаются в большинстве случае для того, чтобы приобрести готовое жилье в кратчайшие сроки. При этом многие покупатели погашают взятые кредиты практически сразу же, поэтому колебания процентной ставки на себе не ощущают.

 

Мнения разделились

Однозначно ответить на вопрос о том, каким будет спрос на элитное жилье в этом году, наши собеседники не смогли. Одни считают, что он останется на уровне прошлого года, другие – что пойдет на убыль. Вместе с этим аналитики думают, что на уровне строящегося и готового элитного жилья может возникнуть небольшой дефицит.

«В целом спрос на элиту более стабилен, чем в массовом сегменте. Покупатель меньше склонен поддаваться ажиотажу. Никто не покупает на этом рынке «про запас» пару квартир, так как квартиры выбирают для собственного проживания», – говорит Вера Сережина.

В RBI считают, что оценка общей экономической ситуации окажет влияние на спрос, однако проанализировать динамику покупок более-менее внятно можно будет ближе к осени, на рынке с цикличностью в один год нет смысла измерять спрос по отношению к предыдущему месяцу.

В свою очередь представители группы SOLO думают, что покупательская способность, которая держалась на высоком уровне в течение последних нескольких лет, скорее всего, пойдет на убыль, и это связано с удешевлением рубля и с ужесточением условий кредитования. 

Людмила Тэор говорит, что со второго квартала 2015 года строительный рынок ждет очень непростая ситуация. «Девелоперские компании с узким профилем деятельности, и у которых нет иных источников доходов, не смогут вести стройку и рискуют полностью уйти с рынка. Также в зоне риска сейчас находятся компании, одновременно реализующие много проектов», – уверен спикер.

Большинство спикеров считает, что новых проектов в этом году будет объявлено значительно меньше.

Вместе с тем, как нам рассказал представитель компании «Возрождение Санкт-Петербурга», входящей в состав «Группы ЛСР», в 2015 году девелопер выводит на рынок новый жилой комплекс премиум-класса, который расположится на пересечении улицы Короленко и Баскова переулка.

«Новый проект в историческом и деловом центре Петербурга реализуется на участке площадью 2,4 га. Высотность объекта составит 5-9 этажей. Полезная площадь объекта составляет более 56 тыс. кв. м. Большую часть из них займут 395 квартир, более 7 тыс. кв. м – коммерческие помещения», – говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Сдача нового комплекса в эксплуатацию намечена на 2017 год.