Загородный рынок переживает не лучшие времена. Цена на дешевую малоэтажку уже не может конкурировать с малогабаритными квартирами заКАДья.

Предложения по некогда популярным объектам стремительно сокращаются. Причем проседают все сегменты загородки: от элитных особняков до дачных домиков.

Смешанная застройка лидирует

По подсчетам экспертов из консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в ушедшем году на рынке загородной недвижимости ЛО значительно уменьшились предложения по некогда популярным объектам, как то: коттеджи, участки с подрядом и таунхаусы.

В целом объем предложения на загородном рынке в 2015 году увеличился на 2 % и составил 21,2 тыс. объектов. В начале 2016 года в продаже находилось 340 коттеджных поселков и 47 проектов с таунхаусами.

Всего по итогам 2015 года было реализовано 5,8 тыс. объектов, а в 2014 году число сделок отмечено на уровне 5 тыс. объектов. Спрос сместился в сторону участков без подряда, коттеджи и таунхаусы стали менее востребованными.

«В поселках, в которых предлагаются только коттеджи или только участки с подрядом и где исключена продажа участков без подряда, объем предложения снизился сразу на 43 % и составил всего 1000 объектов в продаже», – отметила руководитель ЦРП «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Самыми устойчивыми оказались поселки со смешанной застройкой, где у покупателей есть выбор. Наибольшим спросом пользуются участки без подряда – 57 % от общего предложения на рынке. Наиболее уязвимыми оказались таунхаусы. Объем предложений этих объектов сократился с 3300 до 2700 единиц.

По мнению экспертов, есть несколько причин: отсутствие новых поселков с подобным ассортиментом, переориентация девелоперов на более дешевые участки без подряда. Дешевые предложения таунхаусов и малоэтажки не могут конкурировать с квартирами в муравейниках заКАДья. Инфраструктура также концентрируется в местах массового скопления строительства.

Элита не активна

Рынок элитной загородной недвижимости в 2015 году отличался слабой девелоперской активностью: предложение пополнилось двумя небольшими новыми поселками и новой очередью существующего проекта. При этом отдел исследований Knight Frank Saint Petersburg характеризует прошедший год стабильным спросом на объекты сегмента. В классе В сохранялся устойчивый интерес покупателей к отдельным коттеджным поселкам, где спрос на дома был стабильно высоким. Дефицит премиального жилья частично компенсируется объектами вторичного рынка, количество предложений на котором заметно выросло к концу года.

Средняя стоимость домовладения класса А уменьшилась на 3 %, а в классе В, напротив, увеличилась на 8 %.

Первичные продажи на рынке элитной загородки велись в 17 коттеджных поселках класса А и 33 проектах класса В. Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank Saint Petersburg отмечает, что в классе В отмечена низкая активность девелоперов в сегменте централизованной застройки. «За год в продажу вышли только два поселка – «Царство‑Королевство» и Belveder Park. Кроме того, происходил переход поселков с централизованной застройкой в сегмент участков без подряда. Например, компания «Олимп 2000» вывела на рынок проект «Пески 29» 

в Выборгском районе и 4‑ю очередь проекта «Репинская усадьба», в которых реализуются участки без подряда. В таком же формате выведены в продажу ранее планируемые под застройку лоты в коттеджном поселке Уварово», – уточняет эксперт.

В прошлом году в коттеджных поселках класса А было продано 37 коттеджей, что сопоставимо с показателем 2014 года (38 коттеджей). По общему объему спроса в классе В год показал отрицательную динамику: продажи сократились на 48 % и продано 94 коттеджа. «В основном это связано с тем, что в популярных проектах остались последние лоты, а количество новых с централизованной застройкой ограничено», – полагает г‑жа Попова.

Нестабильный февраль

В феврале подписано 89 сделок (данные участников информационного обмена, проводимого Экспертным бюро «Сперанский»). Из этого числа 69 продаж пришлись на участки, 26 – на секции таунхаусов. И на всех удалось реализовать лишь один коттедж.

По сравнению с январем, когда те же компании подписали 71 сделку, февральские результаты более высокие. Однако уместно напомнить, что первый месяц года всегда был весьма скромным по количеству продаж, а январь 2016 года, в частности, стал самым провальным за всю историю наблюдения. Так что радоваться февральским результатам преждевременно.

«По сравнению с тем же месяцем 2015 года мы видим снижение на 29 %, если сделать необходимые поправки на значительный рост числа участников информационного обмена. Объем выручки застройщиков в феврале – 263 млн рублей – превосходит январские цифры в 1,7 раз, однако все равно не дотягивает до прошлогодних», – комментирует Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский».

Однако возросшая по сравнению с январем выручка – это результат от продажи большого количества дорогих участков. Так совпало, что в феврале в разных проектах весьма бойко распродавались наделы стоимостью 4 млн рублей и выше: из 62 проданных участков 20 сделок было подписано с такими лотами. Это невероятно высокий показатель. В результате средняя цена реализованного участка поднялась до невиданных ранее высот – 2,99 млн рублей. Эксперты уверены, что высокое число продаж дорогих участков в феврале – всего лишь игра случая, а вовсе не начало новой тенденции. И в марте рынок вернется к прежним планкам. «Не исключено, что февральский всплеск продаж этих лотов связан с определенным переломом в движении курса национальной валюты. Те, кто держал деньги в иностранной валюте, поняли, что дальше хранить сбережения в этих дензнаках нецелесообразно – и вложились в хорошие участки», – добавляет Дмитрий Сперанский.

Спрос все сильнее смещается в сторону участков без подряда: покупатели отказываются от приобретения коттеджей. Показательное сравнение: в феврале 2014 года в рамках информобмена прошло 15 сделок с домами, в феврале 2015 года – их было 4, в феврале 2016 года – только одна. «Ипотеки на загородном рынке по факту нет – то, что предлагается, дается под огромные проценты. Дорогое и качественное предложение уже раскуплено, домов, интересных состоятельным гражданам, почти не осталось. А дешевые домики, предлагаемые застройщиками, тоже не нужны покупателям: они уверены, что сами построят лучше, а главное, дешевле. Поэтому и те и другие берут участки», – полагает Геннадий Черненко, застройщик проектов «Ольшаники‑2» и «Хвойное».

Мнения 

Нина Авдюшина, генеральный директор ООО «H+H»:

– Рынок загородной недвижимости более инертный, чем городской. Несмотря на все сложности, интерес к загородному строительству у частных заказчиков сохраняется. Так что многие производители стройматериалов видят потенциал своих продаж именно на рынке частного малоэтажного строительства. По нашим оценкам, в 2016 году объем продаж и ценовой диапазон в этом сегменте сохранится примерно на уровне 2015 года. А вот повышения цен на строительные и отделочные материалы не избежать: у всех производителей выросла себестоимость продукции, так что они не могут больше держать цену только за счет своей маржи. Это коснется и рынка газобетона, основным игроком которого является H+H.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank Saint Petersburg:

– Тенденции последних нескольких лет свидетельствуют об отсутствии сезонности в спросе на рынке загородного жилья: запросы на поиск вариантов и заключение сделок достаточно равномерно распределены в течение года. Так же как и на рынке городской недвижимости, повысился интерес к полностью готовым к использованию объектам. К ним предъявляются высокие требования, а бюджет покупки может составлять 70–100 миллионов рублей. Пополнение предложения на вторичном рынке частично удовлетворяет этот спрос. Стоит отметить увеличение срока поиска нужного объекта и сложный переговорный процесс при подготовке сделки. Существенное значение имеют опыт и квалификация брокера, ведущего сделку.

Предложение загородного рынка пополнилось в 2015 году новым объектом – клубным комплексом апартаментов X‑Home в Курортном районе, который, имея уникальные видовые и качественные характеристики, представляет собой интересную альтернативу привычному домовладению с участком.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

– Уединенность загородного проживания – это непреходящая ценность для тех, кто особенно чувствителен к нарастающей динамике и плотности населения города. В условиях дефицита времени недвижимость, которая позволяет совмещать преимущества загородной жизни с близостью к городу, сейчас находится на пике популярности. Это особый сегмент, не подверженный тенденциям ни городского, ни загородного рынка. Премиальная загородная недвижимость в непосредственной близости от городской черты – это прежде всего рациональная покупка для тех, кто не мыслит себя без жизни на природе и, как правило, уже имеет «дальнюю дачу». Однако с учетом того, что портрет потенциального покупателя сегодня молодеет благодаря распространению ценностей здорового образа жизни, это может быть и первая покупка загородного дома. Растущая прагматичность покупателей, более высокая обеспеченность этих локаций как транспортной, так и социальной инфраструктурой, по сравнению с более отдаленными зонами, способствуют дальнейшему развитию этого сегмента.