Новая архитектура Петербурга
01 мая 2017, 08:14
Архитектура среды
Качественная архитектура жилых кварталов – это не лепной декор на стенах дома, а комфортная и продуманная жилая среда.
Девелоперы отмечают, что сегодня, с переходом от точечной застройки к комплексным проектам развития территорий, созданию комфортной среды уделяется все больше внимания.
1 января в Градкодекс было введено понятие КУРТ – комплексное устойчивое развитие территорий. КУРТ предполагает, что девелоперы могут развивать прилегающие территории совместно с властями – строить спортивные объекты, магазины и т. д. Таким образом, создается равномерная среда, а не оазисы в пустынях, на которые похожи многие жилые комплексы за КАД.
«Наш покупатель в первую очередь попадает даже не в дом, он попадает в ту среду, которая этот дом окружает, – размышляет заместитель генерального директора компании Bonava Александр Свинолобов. – Как человек подходит к своей парадной, как он попадает в свою квартиру – все это и есть качественная архитектура».
С этим согласна Галина Чесаева, начальник отдела маркетинга подразделения по недвижимости «Группы ЛСР». По ее мнению, сейчас девелопер ищет архитектурные решения, которые позволят создать комфортное пространство. Это выражается и в планировке общественных зон, и в планировке самой застройки, и даже в цветовых решениях.
Так, для своего проекта «Новая Охта», где заявлено строительство миллиона квадратов жилья, «Группа ЛСР» совместно с архитекторами разрабатывала цветовую гамму для фасадов домов.
«Представьте себе миллион квадратных метров в одном месте. Это множество домов, и чтобы человеку было комфортно, чтобы у него не возникало ощущение монотонности, нужны какие-то интересные решения, – поясняет г‑жа Чесаева. – Так родилась идея цветных фасадов, и она хорошо сработала. Жители квартала оценили идею, им удобно идентифицировать свои дома именно по их цвету. А потенциальные покупатели, приезжая сюда, видят, как работают архитектурные решения, как они формируют удобное пространство. И голосуют рублем».
О деньгах и о людях
Нынешняя массовая застройка едва ли со временем станет такой же ценностью, какой стали дома в исторических кварталах. Девелоперы это понимают и поэтому стараются уделить больше внимания тому, как выглядят их жилые кварталы, ищут новые формы и оригинальные архитектурные решения.
Но за новые решения нужно платить. Расходы застройщика на работу архитекторов в результате лягут на плечи покупателей. Но вот нужны ли последним дополнительные траты, или людей устраивает однообразие жилых массивов? Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики центра «Лаборатория МЕТРОВ», утверждает: «Определенные типы покупателей готовы переплачивать за архитектурные «излишества». Это особенно заметно в бизнес- и элит-классе, но сегодня даже застройщики, работающие в комфорт-классе или бюджетном сегменте, предлагают новые оригинальные решения и привлекают к работе над проектом ведущих российский, а порой и зарубежных архитекторов».
В среднем, по данным «Лаборатории МЕТРОВ», покупатель может заплатить за архитектуру на 10–20 % больше средней цены по рынку. Вместе с тем количество клиентов, готовых на лишние траты, нередко превышает 25 % от общего количества покупателей.
Михаил Голубев, генеральный директор ЗАО «Второе партнерство», отмечает, что чаще всего в эти 25 % входят люди, которые могут позволить себе жилье стоимостью от 10 млн рублей и выше.
«В проектах с низкой маржинальностью существуют большие проблемы в создании качественного жилья, потому что потребители в диапазоне цен меньше 10 миллионов за объект не готовы переплачивать, – поясняет он. – Тут решающим фактором является не новизна и современность архитектуры, а ценовая доступность и наличие необходимой инфраструктуры – социальной, торговой, транспортной».
Однако бывает, что даже покупатели жилья в премиум-сегменте не хотят платить за архитектуру, так как не понимают смысла всех этих новаторских решений. Так, плавные формы и сферические кровли домов ЖК «Прибрежный квартал», который компания г‑на Голубева строит в Лисьем Носу, долго не могли найти отклика у клиентов. «Люди не понимали, для чего мы все это задумали, поэтому на первом этапе у нас действительно были сложности с продажами, – говорит девелопер. – Ситуация изменилась с вводом первых домов – когда картинка начала воплощаться в жизнь, люди поняли замысел и оценили его».
Единство духа и стиля
Некоторые компании приглашают иностранных архитекторов, другие работают с российскими бюро. Какими принципами руководствуется девелопер, выбирая архитектора?
Александр Свинолобов замечает: «Не важно, насколько знаменит архитектор, важно, чтобы его видение совпадало с видением девелопера. Мы приглашаем на наши проекты и очень известных шведских архитекторов, и молодых специалистов, которые могут предложить новые и свежие идеи, соответствующие нашей философии строительства. Мы не стремимся раскрутить проект за счет имени архитектора, нам важно то, что он сделает».
Тем же принципом руководствуются в ГК «Пионер». Коммерческий директор группы компаний Татьяна Копыстыринская рассказывает, что важным условием сотрудничества является совпадение мыслей и концепций архитектора с видением застройщика. Только в этом случае проект получится по-настоящему качественным.
Как же девелоперу найти своего идеального архитектора? «С помощью конкурсов», – уверена Галина Чесаева. В конкурсах застройщик ищет тех, кто сможет четко донести до потребителя идею.
Заместитель генерального директора компании «СТАРТ Девелопмент» Константин Ковалев отмечает, что сегодня многие застройщики проводят архитектурные конкурсы совместно с КГА, и в этом отчасти есть бонус, поскольку в дальнейшем проект можно будет быстрее и легче согласовать.
Однако к реальному проектированию домов девелопервы все же стремятся привлекать архитекторов маститых и опытных.
«Мы склоняемся к выбору именитых архитекторов и бюро, просто потому, что не хотим терять время, – объясняет Татьяна Копыстыринская. – К тому же петербургские архитекторы прекрасно знакомы с нормативами, в рамках которых работают строители – это позволит довольно быстро пройти согласование и в итоге реализовать именно то, что было задумано на стадии эскиза».
Только вот не каждый проект интересен самим архитекторам. Елизавета Яковлева рассказывает, что именитые студии и мастерские редко обращают внимание на малоэтажные проекты с небольшими объемами. Например, конкурс по третьей очереди ЖК «Шотландия» привлек только две архитектурные мастерские.
Рисковать надо с умом
Но что если потребитель не оценит реализованные архитектурные решения? Какие риски берет на себя девелопер, когда решает отойти от привычного формата?
Прежде всего, конечно, девелопер рискует потерять деньги. Эксперты отмечают, что в среднем затраты на разработку архитектурной концепции, эскиза и проекта будущего жилого комплекса составляют порядка 7 % от себестоимости строительства. Эта цифра может быть и выше, если девелопер обращается к именитому архитектору.
«Всегда нужно ориентироваться на маржинальность проекта, – утверждает Галина Чесаева. – Прежде чем ударяться в архитектурные изыски, нужно понять, сколько люди реально могут заплатить в этом сегменте и какую красоту за эти деньги можно построить».
Аналогичные риски поджидают инвесторов, которые решают внедрять в свои проекты умные технологии.
«Мы недавно рассматривали вопрос внедрения умных счетчиков, для которых нужны сим-карты с доступом в Интернет, – поясняет г‑н Голубев. – Но кто эти 200 рублей заплатит? Захочет ли потребитель за это платить и готов ли траты нести девелопер?»
Так что в итоге первично – качество архитектуры или потребность рынка? Девелоперы в один голос утверждают, что первична стратегия самой компании, а риски оправданны, если все заранее просчитано и проработано.
«Если компания понимает, в каком сегменте она присутствует, она правильно оценивает свои возможности и выстраивает дальнейшую работу, – говорит Александр Свинолобов. – Вряд ли компания, которая застраивает 30 гектаров в районе КАД, пригласит очень известного архитектора. Поэтому качественная архитектура новых жилых кварталов всегда должна начинаться с вопросов что, где и для кого строит компания».
