Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, которое в феврале-марте, после отмены программы господдержки, осуществили почти все банки, подогрело рынок и дало толчок спросу на жилье.

Усилить эффект застройщики стараются за свой счет, предлагая клиентам пониженные ставки.

Ставки – вниз, спрос – вверх

В начале года, убедившись, что господдержки больше не будет, а спрос на кредиты снижается, банки один за другим начали «резать» процентные ставки по своим ипотечным продуктам. После Сбербанка и ВТБ 24, снизивших минимальные ставки до 10,4 % (при среднерыночных 11,5 % годовых), остальным участникам рынка не оставалось ничего иного, как последовать их примеру (см. статью «Ипотечные ставки: все ниже, ниже и ниже», «Кто строит в Петербурге», № 9, 2017).

Следствием этого стало возобновление роста выдачи ипотеки, заметно просевшей в феврале (по РФ провал составил 22 %). И если март только скомпенсировал спад февраля, то в апреле тренд к увеличению ипотечного кредитования стал совершенно очевидным.

По данным директора управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка России Вячеслава Лебедева, в I квартале в Санкт-Петербурге выдано около 7 тыс. кредитов на общую сумму 14,6 млрд рублей. Объем выданных средств по сравнению с I кварталом прошлого года вырос примерно на 3 %. Розничное направление ВТБ также продемонстрировало хороший рост по итогам I квартала. По словам начальника отдела продаж ипотечных кредитов петербургского филиала Ольги Патракеевой, филиалом Банка Москвы (структура ВТБ) в I квартале 2016 года выдано 174 кредита на 385,2 млн рублей. А с начала нынешнего года – 281 кредит на 656,3 млн. «Увеличение составило 61 % в штуках и 58 % по сумме кредитования», – отметила она.

Но самые убедительные данные предоставляет ВТБ 24, который уже подвел итоги работы за апрель. По данным старшего вице-президента, управляющего Петербургским филиалом банка Михаила Иоффе, в апреле 2017 года ВТБ 24 выдал в городе 971 ипотечный кредит на общую сумму в 2,4 млрд рублей, что на 12 % по количеству и на 29 % по объему больше результата за апрель 2016 года. А в марте банк выдал в городе 1102 ипотечных кредита на 2,8 млрд рублей, что превысило не только прошлогодний результат в 1,9 млрд, но и рекорд марта 2014 года, когда было выдано ипотеки на 2,65 млрд.

Клиент берет больше

Интересно, что вырос и средний размер кредита. «По данным января–апреля 2014 года, средний чек по ипотечным кредитам нашего банка составлял 2,22 миллиона рублей. За тот же период 2015‑го – 2,29 миллиона, 2016‑го – 2,21 миллиона. А в этом году – более 2,5 миллиона рублей», – сообщила начальник Центра ипотечного кредитования ВТБ 24 Татьяна Хоботова. По ее мнению, это связано как с реализацией банком программ, направленных на стимулирование покупки объектов большой площади, так и с общим ростом оптимистических настроений клиентов.

Застройщик стимулирует рублем

Заметную роль в росте спроса на ипотеку сыграли сами застройщики, решившие простимулировать покупателя рублем. В рамках маркетинговых акций, которые обычно именуются совместными программами банков и девелоперов, клиентам предлагаются ипотечные кредиты со ставкой 9,5 %, 8,4 %, 7,5 % и даже 6,9 % годовых.

Конечно, такие условия предлагаются обычно на ограниченный срок – год, два, пять, иногда семь лет. Нюанс заключается в том, что практически все «скинутые» банком проценты компенсирует застройщик, производящий разовую комиссионную выплату банку в размере нанесенного тому акцией «ущерба». Иногда банки берут на себя часть скидки. «Доля участия банка в скидочной программе обычно не превышает четверти от суммы дисконта. Если, например, скидка составляет 2 процентных пункта от базовой процентной ставки банка, он может взять на себя долю в 0,5 процентных пункта», – рассказывает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Тем не менее, по мнению застройщиков, игра стоит свеч. Во всяком случае в такого рода совместные программы с разными банками в Петербурге и Ленобласти уже включились «СПБ Реновация», «Группа ЛСР», ГК «ЦДС», «Ленстройтрест», КВС, Navis Development Group, «Полис Групп», «Лидер Групп», Setl Group, Холдинг RBI, «Самолет Девелопмент», «Норманн», «Петрострой», «Мавис», «БФА-Девелопмент» и другие.

«Оценить долю увеличения спроса от реализации таких программ достаточно сложно, хотя рост, безусловно, есть. Проблематично вычленить из общей массы получателей кредитов тех, для которых скидочная программа стала главным стимулом, а дисконт лишь приятным дополнительным сюрпризом», – отмечает Светлана Денисова.

Маркетинговый ход

«Надо понимать, что широкое распространение таких продуктов началось совсем недавно (хотя первые попытки имели место еще несколько лет назад, но тогда не прижились из-за другой ситуации на рынке). Соответственно, пока еще не накоплен массив информации, который позволил бы дать достаточно четкую оценку эффективности таких программ», – добавляет директор департамента ипотечного кредитования АН «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.

«Итоги подводить пока рано, но партнеры Сбербанка фиксируют активный интерес, и некоторые застройщики уже распространяют условия этой программы на все свои объекты», – со своей стороны отмечает Вячеслав Лебедев. Татьяна Хоботова рассказывает, что в рамках месячной пилотной акции при процентной ставке 6,9 % годовых на один из объектов «Группы ЛСР» рост заключенных ипотечных договоров составил 40 %. «Впрочем, нельзя говорить о чистоте эксперимента, поскольку мы заранее предупреждали клиентов, что такой продукт появится, и многие ждали начала акции, чтобы оформлять кредит», – уточняет она.

Интересно, что девелоперы утверждают, что совместные программы с банками не являются некоей антикризисной мерой, призванной поддержать угасающий спрос. «Спрос находится сейчас на достаточно стабильном уровне, а проводимые акции – нормальный маркетинговый инструмент, чтобы простимулировать интерес к конкретным объектам застройщиков», – говорит Светлана Денисова.

МНЕНИЕ

Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость»:

– ГК «КВС» стала первым застройщиком в Санкт-Петербурге, разработавшим индивидуальную программу коммерческого субсидирования ипотечной ставки для своих клиентов. Сегодня этот формат взаимодействия с банками наши коллеги-застройщики включили в свой маркетинговый арсенал.

На сегодняшний день собственные программы финансирования ипотечных ставок стали действенным инструментом дополнительного стимулирования спроса на рынке первичной недвижимости.

Фото: nationalmortgageprofessional