В рамках внесения изменений в Правила землепользования и застройки апарт-отели планируется обременить новыми требованиями, по ряду параметров приравняв их к жилью.

Девелоперы отнеслись к новациям по-разному, но одно несомненно: новые требования удорожат как реализацию проектов, так и цены на апартаменты.

Минус плюс

Говоря о причинах активного развития формата апарт-отелей, эксперты выделяют два плюса: отсутствие обременений по социальной инфраструктуре и возможность реализации de facto жилых проектов там, где по градостроительному закону строить их нельзя.

«Весомым аргументом для развития рынка апартаментов является отсутствие социальной нагрузки, что очень привлекает девелоперов», – отмечает генеральный директор АН «Метры» Андрей Вересов. «Девелоперы не могут перевести участок из «деловой» в «жилую» функцию, и им помогает сегмент апартаментов, который позволяет построить жилой объект на землях, для того не предназначенных», – добавляет генеральный директор компании «МТЛ» Николай Антонов (подробнее см. «Апартаменты: догнать и перегнать Москву», № 5–6, 2017).

И вот теперь, как сообщил нашему изданию глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев, одному из этих плюсов будет положен конец. Апарт-отели в новой редакции ПЗЗ планируется приравнять к жилью с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр.

«По нашему предложению, в том случае если более 10 % апартаментов в проекте оборудованы кухонной зоной или кухней и, соответственно, могут быть использованы для длительного проживания, то такой объект должен быть обеспечен всем необходимым для проживания», – рассказал г‑н Григорьев. Речь идет о зеленых насаждениях, рекреационных зонах, парковочных местах и социальной инфраструктуре.

Впрочем, второй плюс апартаментов сохранится, по крайней мере пока. Владимир Григорьев отметил, что апарт-проекты не будут полностью приравнены к жилью и, соответственно, возможность их строительства в зонах, функционально предназначенных для размещения объектов коммерческой недвижимости, сохранится. Также апарт-отелей не коснутся нормы по инсоляции, уточнил он.

Определиться с терминами

Девелоперы признают уместность самой идеи нормативного регулирования в новом сегменте рынка. Но считают, что перед тем как вводить требования и обременения, властям необходимо разобраться в вопросе, поскольку словом «апартаменты» называют весьма разнообразные виды недвижимости.

«Мы всегда поддерживали идею создания объективной, умной классификации апартаментов и введения в рамки законодательства. Поэтому наша компания приветствует желание властей города навести порядок в этом сегменте», – отмечает управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис. С ней солидарен генеральный директор ГК «Пионер» в Петербурге Юрий Грудин. «Апартаменты – это новый сегмент недвижимости, в котором законодательная база только формируется. На сегодняшний день само понятие апартаментов до сих пор не имеет единой трактовки, его границы размыты. Начинать регулирование этого сегмента нужно именно с создания единой терминологии и классификации проектов», – говорит он.

Юрий Грудин отмечает также, что сегодня апартаменты нередко появляются в составе проектов в формате псевдожилья, как способ обойти назначение земельного участка. «Но прежде чем устанавливать нормативы по обеспечению апартаментов социальными объектами, необходимо разработать перечень критериев, которые позволят определить, рассчитан ли проект на постоянное или временное проживание. Наличие кухонной зоны не может выступать как единственный определяющий признак. Апартаменты с кухонным оборудованием, рассчитанные именно на временное проживание, – это особая ниша в гостиничном сегменте, уже получившая широкое распространение во всем мире», – отмечает эксперт. «Мы надеемся, что наличие плиты не станет единственным критерием при определении отношения объекта к псевдожилью», – соглашается с ним Наталья Скаландис.

Жилье или отель?

Представители компаний заверяют, что их проекты относятся к формату гостиничной недвижимости. «Наши апарт-отели функционируют в рамках гостиничного формата, который некорректно регулировать жилищным кодексом», – подчеркивает Наталья Скаландис.

«Мы строим сервисные апартаменты, которые функционируют на рынке гостиничных услуг. Они рассчитаны на краткосрочное и среднесрочное пребывание. В действующем апарт-отеле YE’S на Хошимина более 69 % арендаторов живут в апартаментах менее недели и только 9 % – свыше трех месяцев. На долю семей с детьми приходится менее 2 % арендаторов», – отмечает Юрий Грудин.

Руководитель отдела аналитики Knight Frank St.Petersburg Светлана Московченко также уверена, что при реализации нововведений властям надо будет тщательно подходить к рассмотрению каждого проекта. «В сервисных апартаментах люди все же не проживают, а арендуют юнит на краткосрочный или среднесрочный период. У них нет потребности в отдельном детском саду или увеличенном количестве парковочных мест», – говорит она.

А вот директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев признает, что апарт-проекты компании рассчитаны в том числе и на длительное проживание. «В большей степени мы специализируемся на возведении кварталов апартаментов, а не отелей данного формата. Но наши проекты изначально максимально приближены к традиционному жилью – как по техническим характеристикам зданий, так и по уровню развития социальной среды. Это могут быть детсад, многофункциональный и лечебно-оздоровительный центры, спортивный и образовательный комплексы, многоуровневый паркинг, спортивные площадки. Внедрение общественных объектов является частью нашего подхода», – подчеркивает он.

Цены подрастут

По оценке большинства экспертов, новые требования вызовут рост затрат девелоперов и, как следствие, цены на юниты в апарт-проектах. «Введение новых норм скажется на увеличении стоимости лотов», – считает Светлана Московченко.

«C точки зрения девелоперов такая инициатива ухудшит экономику проектов. В связи с необходимостью строительства дополнительных элементов инфраструктуры и с учетом нового коэффициента использования территории произойдет уменьшение объемов продаваемых площадей. Это может привести к тому, что девелоперы вынуждены будут повышать цены на апартаменты в попытке достичь целевых финансовых показателей», – говорит руководитель проектов отдела стратегического консалтинга JLL в Петербурге Екатерина Заволокина.

Г‑жа Скаландис отмечает, что многое зависит от оценки проекта. «Если мы говорим о приравнивании апартаментов к жилому фонду и о дополнительной социальной нагрузке, вероятно, цены на апартаменты возрастут на 3–7 %, в зависимости от особенностей проекта. А апартаменты в том формате, в котором декларируем их мы (buy-to-let), – это в первую очередь инвестиционный продукт. Они и так по стоимости превышают объекты жилой недвижимости примерно на 10–15 %», – добавляет она.

А на формат, который предлагает Seven Suns Development, новации не окажут особого влияния. «Для большинства наших проектов это не создаст какой-либо дополнительной нагрузки», – уверен Алексей Бушуев.

Также среди экспертов превалирует мнение, что новые требования несколько затормозят развитие формата. «Введение новых требований отразится на меньшем выходе площадей», – полагает Светлана Московченко. «Вероятность снижения привлекательности проектов апарт-отелей при обозначенных условиях есть», – отмечает Наталья Скаландис.

Фото: archidom.ru