Российские банки массово снижают ставки по ипотечным кредитам – уже второй раз в этом году.

АИЖК прогнозирует дальнейшее развитие тренда и, как следствие, рост спроса на первичном рынке жилья. Участники рынка настроены менее оптимистично, так как вместе со снижением ставок будут ужесточаться требования к заемщикам.

Крутое пике

На рынке ипотечного кредитования – новый виток снижения процентных ставок по кредитам. Первый происходил в марте, когда банки убедились, что господдержки больше не будет, и предприняли шаги, чтобы спрос не рухнул (см. статью «Ипотечные ставки: все ниже, ниже и ниже», «Кто строит в Петербурге», № 9, 2017).

Одной из главных причин нового падения стало продолжение снижения Центробанком РФ ключевой ставки. Происходило оно постепенно, в три этапа (решениями совета директоров ЦБ от 14 марта, 28 апреля и 15 июня). Суммарно снижение составило 1 п. п. (с 10 % до 9 % годовых).

Запустил цепную реакцию 1 июня 2017 года Сбербанк. Он снизил минимальную базовую процентную ставку по своим продуктам для первичного рынка жилья до 10 % годовых (без учета совместных программ с застройщиками).

Ровно через неделю к нему присоединились банки группы «ВТБ». После этого последовал эффект домино: большинство заметных игроков рынка (в частности, Газпромбанк, банк «Открытие», «Райффайзенбанк», банк «ДельтаКредит» и другие), чтобы поддержать конкурентоспособность своих продуктов, снизили процентные ставки по кредитам.

В итоге минимальная ставка базовых программ большей части банков сейчас варьируется в диапазоне 9,5–10,5 % годовых. Помимо этого, банки реализуют совместные программы с застройщиками, в рамках которых девелоперы компенсируют дополнительное снижение процентных ставок (см. статью «Банковские ставки снижают застройщики», «Кто строит в Петербурге», № 18, 2017). В рамках таких продуктов минимальные ставки стартуют от 6,5 % годовых.

Дальше – больше

Уже мартовское снижение ставок оказало стимулирующее влияние на рынок ипотеки. По данным АИЖК, в мае (то есть до начала нового витка снижения процентных ставок) объем выдачи ипотеки составил рекордные 140 млрд рублей. Это на 35 % больше, чем в мае 2016 года.

В связи с этим руководство Агентства настроено весьма оптимистично. «Если в начале года прогноз АИЖК по объему выдачи в 1,8 триллиона рублей на 2017 год многим казался чересчур оптимистичным, то сейчас стало понятно, что он более чем реален. На днях ЦБ в очередной раз понизил ставку, и есть все основания полагать, что это не последнее снижение в этом году», – заявил генеральный директор АИЖК Александр Плутник.

По данным Агентства, с января по май 2017 года средние процентные ставки по ипотечным кредитам уже снизились на 1,2–1,5 п. п. Глава АИЖК отмечает: «Уже сейчас средняя ставка составляет 10,6 % на первичном рынке и 11,2 % – на вторичном. Динамика инфляции и ключевой ставки создает условия для дальнейшего снижения ставок».

Но и это не предел, тренд будет развиваться и далее, считают в АИЖК. Средняя ипотечная ставка опустится ниже 10 % уже к концу 2017 года, а на горизонте двух лет (то есть к концу 2019 года) она достигнет значений 6–7 % годовых, полагает Александр Плутник.

В возможности снижения средней ставки к концу года до 10 % годовых уже мало кто сомневается. «До конца 2017 года мы прогнозируем средневзвешенную ипотечную ставку по рынку ниже 10 % годовых», – прогнозирует заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова.

С ней согласны и девелоперы. «Мы ожидаем до конца года еще небольшого снижения ставок – в пределах 0,5–1 п. п.», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. Генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов еще более оптимистичен. «К концу 2017 года, при отсутствии негативных изменений в экономике, средняя ставка по ипотечным кредитам может опуститься до 9 % годовых», – считает он.

Впрочем, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов более осторожен. Он прогнозирует снижение ипотечных ставок до 9 % годовых только в 2019 году.

Скачка не наблюдается

Посредством ипотечного кредитования уже сейчас продается значительная часть жилья в новостройках, что особенно характерно для объектов сегмента «масс-маркет». «На данный момент в нашей компании до 35 % сделок совершается с помощью ипотечных кредитов», – рассказывает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов. По словам директора по продажам ИСГ «Мавис» Елены Пальчевской, доля квартир компании, приобретаемых в ипотеку, составляет примерно 55–60 %. «Для реализации жилья в сегменте массового спроса это стандартная цифра», – уточняет она.

«С помощью ипотеки приобретается более половины всех квартир в новостройках «КВС». В целом на рынке первичной недвижимости доля сделок с привлечением ипотеки может достигать 70 %», – отмечает начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС» Елена Тарабукина. «У нас количество ипотечных сделок достигло 60–70 %. Сюда входят как классические ипотечные сделки, так и продажи с привлечением также субсидий и материнского капитала. Такие показатели – исторический максимум для нашей компании», – говорит Сергей Терентьев.

Таким образом, ипотека, безусловно, играет решающую роль в обеспечении платежеспособности спроса на новостройки сегмента «масс-маркет». В то же время новое снижение ставок не привело к резкому росту покупок. «В июне продажи идут стабильно, но выраженный скачок пока не наблюдается», – отмечает Елена Пальчевская.

Елена Тарабукина предполагает, что виной тому – сезонный фактор. «Сейчас, летом, когда потенциальные покупатели заняты на дачах, разъехались в отпуска или решают вопросы с поступлением детей в вузы, существенного роста заявок в связи с уменьшением ставок мы не наблюдаем. С наступлением осени ситуация на первичном рынке традиционно выравнивается, и спрос начинает расти», – выражает надежду она.

Пределы роста

В то же время, по мнению многих экспертов, стимулирующий эффект снижения процентных ставок на спрос на первичном рынке имеет определенные ограничения.

Директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина отмечает, что нельзя говорить о прямой зависимости между снижением ипотечных ставок и ростом спроса на жилье. «Необходима объективная потребность, связанная в том числе с социально-демографическими показателями. Между тем в последние несколько лет (с учетом действовавшей программы господдержки ипотеки) ставки были таковы, что большинство покупателей, нуждавшихся в ипотеке, имели возможность взять кредит и взяли его», – считает она.

«Безусловно, снижение ипотечных ставок поддерживает рынок, но глобально, как это было в период «господдержки», не стимулирует его. Доходы граждан на протяжении последних лет не росли, а значит, сегодняшний спрос не подкреплен соответствующим ростом платежеспособности, который, по сути, и должен формировать запрос на улучшение жилищных условий в реалиях сегодняшнего дня», – подчеркивает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

В самом деле – недавно Росстат сообщал, что, по данным за май 2017 года, реальные располагаемые доходы населения России по-прежнему меньше, чем годом ранее. Падение небольшое – всего 0,4 %, но на фоне ожидавшегося роста такие результаты оптимизма не вызывают.

Виталий Виноградов считает, что свою роль играет и психологический фактор. «Казалось бы, постоянное снижение банками ипотечных ставок должно приводить к значительному увеличению спроса и росту продаж, но это не так. Тому есть простое объяснение. Покупатели постоянно слышат о том, что «ставка стала еще ниже» – это приводит к тому, что часть клиентов решаются отложить покупку и подождать следующего снижения», – говорит он.

Николай Урусов также сомневается в перспективе значительного роста сделок у застройщиков. «Вместе со снижением ставок параллельно будут ужесточаться требования к потенциальным заемщикам. Это уже происходит. Банки все чаще отказывают покупателям в ипотеке или одобряют кредиты на сумму, меньше запрашиваемой», – отмечает эксперт. «Банки все равно не смогут выдать такое количество кредитов, которое превышает их возможности. Поэтому, кстати, снижение процентных ставок может привести к тому, что они просто будут предъявлять более строгие требования к клиентам», – соглашается с ним Вера Сережина.

Таким образом, в связи с наличием ряда сдерживающих факторов, специалисты не предполагают взрывного роста спроса на жилье.

Фото: bhdani.ba; nationalmortgageprofessional.com